孕期運動建議心得描述：：地產K線：   樂居財經 劉治穎 1月6日，江西綠志房地產開發有限公司40%股權掛牌轉讓，轉讓方為南昌國貿地產有限公司，轉讓底價為7009.26萬元，信息披露起始日期為2023-01-0，披露結束日期為2023-02-07。   江西綠志房地產開發有限公司成立于2019-12-31，法定代表人為肖志峰，注冊資本為16666.67萬元，經營范圍包含：房地產開發經營；室內外裝修裝飾工程。該公司由南昌國貿地產有限公司持股40%，江西綠滋肴不夜城商業管理有限公司持股30%，江西坤民置業有限公司持股30%。   截止2022年10月31日，該公司營業收入為0.5405萬元，凈利潤為-9.774725萬元，資產總計為37380.890452萬元，負債總計為22289.071397萬元。   南昌國貿地產有限公司成立于2010-03-29，法定代表人為林希，注冊資本為50000萬元，經營范圍包含：房地產開發、經營。該公司由廈門國貿房地產有限公司持股95%，廈門嘉悅投資有限公司持股5%。其中廈門嘉悅投資有限公司由廈門國貿房地產有限公司持股100%。而廈門國貿房地產有限公司由廈門國貿控股集團有限公司持股52.2578%，廈門國貿地產集團有限公司持股47.7422%。 樂居財經：   樂居財經 王敏1月6日，據上清所，廈門國貿控股集團有限公司發布2023年度第二期超短期融資券申購說明。   經中國銀行間市場交易商協會中市協注【2022】DFI29號文件批準，廈門國貿控股集團有限公司將在全國銀行間債券市場公開發行“廈門國貿控股集團有限公司2023年度第二期超短期融資券”。   本期超短期融資券的發行規模為人民幣10億元；期限180天。   本期超短期融資券按面值發行（或：貼現發行），申購區間為2.70%-3.09%，申購期間為2023年1月9日9:00至2023年1月10日17:00。 風財訊： 來源： 中國網地產 中國網地產訊 1月6日，據上清所披露，廈門國貿控股集團有限公司于2023年01月05日發行了23廈國貿控SCP001，發行金額10億元，票面利率為2.9%。 債券名稱為廈門國貿控股集團有限公司2023年度第一期超短期融資券，債券簡稱為23廈國貿控SCP001，債券代碼為012380074，發行期限為90日，起息日為2023年01月06日。債券簿記管理人/主承銷商為中信銀行股份有限公司。 億翰智庫： ※全文約1400字，閱讀全文大約需要5分鐘 房地產行業周報（點此展開） 1月第1周 政策速覽：央行確立首套房貸利率動態調整機制，住建部發聲大力支持首套購房 土地市場：企業暫無拿地動作，2023年現有競爭格局或將持續 融資信息：房企融資冷清，保利擬定增募資125億元 億翰智庫 # 01 政策速覽 【央行確立首套房貸利率動態調整機制，住建部發聲大力支持首套購房】 1月第1周，金融監管部門和行業主管部門均發聲，繼續支持行業復蘇，央行、銀保監會正式確定首套房貸利率動態調整機制，住建部發聲支持首套首付比和利率調降。 央行和銀保監此次確定的首套住房貸款利率政策動態調整機制，是對930政策的延續和規范，給予了地方政府更寬裕和更靈活的利率調整空間。不過我們也看到，930后符合條件的地方降低首套房貸利率的效果并不明顯，此次確定的動態機制可以持續助力需求端的恢復，但預計作用仍相對有限。 住建部明確大力支持首套購房需求和合理支持二套購房需求，提出“首付比和首套利率該降的都要降下來”，事實上，一年多以來住建部發聲和動作并不多，此次的高調發言應該來說是具有積極信號意義，但是2022年內除一線城市外，大部分城市已經降低了首套乃至二套的首付比例，達到了全國檔“2334”的水平，因此我們仍然期待住建部是否能有更多政策引導。 • 向下滑動查看完整圖表 # 02 土地市場 【企業暫無拿地動作，2023年現有競爭格局或將持續】 1月第1周，億翰監測企業中暫無企業拿地。 展望2023年，我們認為2023年土地成交或仍將回落，土地市場的修復預計將緩慢進行。盡管政府出臺了一系列的刺激政策，支持地產需求的釋放，但銷售的恢復將是一個逐步的過程，而從過去的歷史數據來看，企業拿地往往滯后于銷售的改善。我們預計2023年的土地成交仍將出現小幅度的回落，但跌幅將逐漸收窄。 企業方面，我們認為整體投資熱情難以明顯上升，現有競爭格局仍將持續，部分穩健民企有望逐步啟動投資步伐，但是大部分民企第一要務仍在積極解決流動性問題，同時近兩年土地市場的競爭格局的變化將逐漸顯現到市場格局的變化上。 # 03 融資信息 【房企融資冷清，保利擬定增募資125億元】 1月第1周，受到元旦假期影響，E50房企融資較為冷清，整體融資規模僅20億元，僅廈門國貿和蘇高新兩家公司發行公司債券。股權融資方面，隨著第三支箭的放開，久旱逢甘霖的A股房企積極進行股權融資活動。近期，保利發展披露2023年度非公開發行A股股票預案，擬向包括保利集團在內的不超過35名特定對象發行募資不超125億元。從募集資金的投向來看，募集資金擬投向位于廣州、南京、西安等地的14個住宅項目建設，項目大都位于一線或強二線以上城市，包括“廣州保利領秀海”、“西安保利天匯”、“大連保利城”等，以及補充流動資金。整體來看，保利的增發一方面有利于改善自身資本結構，降低資產負債率，減少利息支出壓力；另一方面，充足的現金儲備也有利于企業在地產逐漸復蘇的過程中占得先機，進一步提升市占率。 聲明：本文觀點僅代表作者觀點 版權歸億翰智庫所有 未經授權請勿隨意轉載  如需轉載請聯系后臺或在此文后留言 轉載時請注明出處： 億翰智庫（ehresearch） 感謝配合！ 風財訊： 來源： 鳳凰網房產廣州站 2022年疫情反復影響之下，廣州房地產銷售市場延續了2021年下半年的冷淡態勢，罕見地迎來了連續四個月的樓價下降。同時，2022年也是“兩集中”供地政策實施的第二年，廣州作為全國第一批試點城市，經過2021年的供應調控，土拍市場進入了新一輪的調整期。 量價下行、流拍頻現、“國家隊”繼續兜底……回顧廣州四批集中土拍情況，并整合2022年涉宅土拍數據，我們可以發現廣州集中供地量價下行，同時國資房企成為支撐土拍大局的主力，民營房企拿地依然審慎。總體而言，廣州2022年的土拍市場仍處于持續低迷水平，有待進一步回暖。 2022年廣州土拍有哪些值得關注的焦點？各區表現如何？政策頻發是否能夠穩定市場預期？未來市場會有什么可預測的走向？ 讓我們一同回顧2022年廣州土拍市場看點！ 成績單： 全年成交87宗涉宅地 攬金近1481億 2022年廣州涉宅土拍市場具體表現如何？據鳳凰網房產統計，2022年廣州全市合計成交87宗涉宅用地，成交金額近1481億元。其中，全年集中供地掛地數為56宗，成交48宗，流拍8宗，合計攬金1221億元，成交面積為819.3萬㎡。 具體看來，首批供地18宗，成交17宗，交易金額為341.4億元；第二批供地14宗，11宗成交，攬金209.6億元；第三批供地18宗，成交15宗，吸金479億元；最后一批供地6宗，5宗成交，成交總價為191億元。 雖然相較于2021年的三輪集中供地，2022年廣州還加推了第四輪，但是市場反響仍是平淡，房企入市的積極性也始終沒有得到真正釋放。 其次，“底價成交”也說明今年土拍市場的平淡態勢。從具體數據來看，全年成交的87宗涉宅用地中，出現溢價成交的僅有9宗，其余均為底價成交。 第二批集中供地出現了4宗溢價成交的地塊，集中在荔灣、海珠、天河三區，其中溢價率最高的是位于天河區的燕塘地塊三(AT020883地塊)。 天河區的燕塘地塊三(AT020883地塊)吸引了越秀、珠江實業、保利、中海等多家房企入市競拍，競價多達45輪，以搖號方式確定競得者。最后，越秀以封頂價811933萬元，成交樓面價50842元/㎡，溢價率15%拿下天河燕塘三地塊，并刷新了2022年廣州樓面價TOP10排行榜。 或許單純看個別地塊的熱度，是可以嗅到房企躍躍欲試的勢頭，但是縱觀全年數據，溢價成交的9宗地塊除了2塊溢價率達到最高的15%，其余溢價幅度并不算高。另外，溢價成交地塊的競得者多以國企為主，其中保利發展和越秀兩家分據江湖，一出手就是大盤拿下。 相較之下，2022年溢價拿地的民營房企只有蘭園控股一家，可以說是土拍市場的民企“孤勇者”了。蘭園控股以總價約5.5億元，溢價率10%，拿下荔灣區金橋二期地塊，該地塊位于荔灣區珠江以南，滘口大街以北，靠近5號線滘口站。 除了四批集中供地，據統計，2022年廣州市還成交了39宗涉宅供地，均為底價成交，并沒有出現多家房企、多輪競價的局面。總體來看，2022年廣州土拍市場沒有交出“超常發揮”的成績單，雖然在個別方面稍有亮點，但是總體還是延續了平淡的態勢。 國家隊占主導 民企選擇繼續觀望 拿地結果顯示，廣州四輪集中供地主要由央企、國企承接大盤，民企則多選擇繼續觀望，當然其中也涌現個別民企下場“試水”。 央企、國企拿地意愿強烈，不論是對于老城區還是新開發區，都展現出“兩手抓”的布局意識。表現最突出的越秀地產、保利發展、廣州地鐵、廣州寶信等企業，頻頻在土拍市場中嶄露頭角，可以說是妥妥刷夠存在感了。 越秀地產以7宗地塊成為2022年廣州競得數目最多的房企，競得的地塊分布5個區，以海珠區最多，天河、南沙、白云、番禺雨露均沾。保利發展拿下的地塊也是分布5區，其中中鐵物流園地塊成交樓面價還刷新了全市樓面價TOP10榜單，成為天河未來又一“樓王”風向標。 廣州寶信則專注區域建設，競得的5宗地塊均是位于花都區，競得地塊還瞄準了廣州區域建設的增長點。其中，以鳳凰路西二地塊為例，該地塊位于花都區空鐵融合發展示范區，片區有著建設空鐵經濟自由區的戰略定位，通過“北站+機場”推動建設灣區大型空鐵聯運樞紐，輻射帶動臨空經濟地區，有望成為廣州未來新的區域增長點。 至于民營房企，愿意下場“試水”的仍是少數。第一輪土拍以大華集團和蘭城地產打頭陣，第二和第三輪民企基本躺平，直到第四輪才有龍湖和方圓下場。但即使下場競拍，民企也沒有諸多戀戰。比如第四輪土拍中，龍湖入場競拍白云龍歸地塊，但是競價幾回后就淺嘗輒止，并沒有鑾戰之意，最后也是以不敵中建國際作結。 一方面，“錢袋縮緊”是目前大部分民營房企普遍存在的問題，另一方面，民企通過公開招拍掛獲取宗地的需求也在減少；條件不足、需求減少，民營房企拿地自然變得更為拘謹。 先是金融“十六條”從房地產供需兩端托底樓市，再有“三箭齊發”資本市場助陣房地產修復，市場面出現多項利好房地產市場的政策消息。然而，究竟在多重政策利好之下，能否吸引更多民企重返競拍市場？能否重現往日土拍市場多家競爭的局勢？一切仍待未來見分曉。 白云接棒增城 成為今年“供應大戶” 從區域來看，2022年越秀繼續未有居住性質的地塊出讓。2021年賣地最多的增城，新的一年卻退居二線，讓位白云成為土地供應最多的區域。再是海珠、南沙、花都，三區出讓地塊占全市總成交近半成。 白云以11宗供地，成為2022年四輪集中供地中的“供地大戶”。而連續兩年位于榜首的增城則未能蟬聯，掛牌出讓數和成交面積都有所減少。 白云今年合計推出21宗涉宅地塊，其中成功出讓18宗，集中供地流拍3宗，主要位于小坪村板塊。高供應量下，白云區供應地塊含金量也較高，突出相關產業板塊的招商引資力度，同時多宗地塊靠近地鐵沿線，具有優質開發潛能。 白云區的最高樓面價為空港大道中東側AB2904003地塊，由中海在首輪集中土拍以總價27.19億元，競自持商品住房建筑面積的比例為9%，折合34500元/㎡的樓面價斬獲。該地塊距離地鐵江夏站僅500米，且鄰近機場高速，可快速到達廣州白云國際機場、廣州火車站等重要功能片區。 同時，空港大道中東側AB2904003地塊也是設計之都推出的唯一住宅地塊，未來白云區將構建6+6現代化產業體系的重要發展平臺，廣州設計之都項目將打造成為世界一流的設計、創意、時尚等高端要素聚集地。 區域眾生相： 多盤紛爭 大批入市 來年值得期待 海珠、南沙、花都的供應地塊僅次于白云，其中海珠共成交7宗宅地，如果開發順利，2023年將全部入市，其中有2 宗位于琶洲片區內。值得一提的是，2022年10月底，琶洲經濟開發區正式獲批，同時明確規定以后琶洲經開區禁止商業房地產開發,這就意味著，琶洲內這2宅地變得非常稀缺，日后發展值得關注。 目前增城近2年成交且待入市的宅地共7宗，其中2宗為2022年成交，其余5宗均為2021年成交，分布在新塘、永寧、仙村、中新等地,根據交地12個月內動工開發的要求，不出意外地塊明年應該都會陸續開工。 2022年番禺在集中供地土拍中共掛出4宗涉宅地塊，成交3宗，大龍街番禺區客運站北側地塊遭遇流拍。包括恒大球場項目退地，該地塊已經由廣州城投正式接手，未來將打造成足球場文旅綜合體。 再看到黃埔，2022年共成交4宗地塊，其中長嶺居就占據了其中3宗，加上待入市的長嶺雅居，和目前在售的云錦、五礦、天健等項目，未來長嶺居將形成多盤亂斗局面。 作為舊改大區，黃埔2023年預計有3大舊改項目入市，分別為長龍村項目-勤誠達悅府、黃登村項目-勤誠達悅峯、洋田村項目-勤誠達悅城。 土地供應向產業重點傾斜 集中供地首推純安置房地塊 為深化資源要素高效配置，2022年廣州集中土拍涉宅供地呈現向重點區域、重點產業和重大項目傾斜的趨勢。 中新知識城、空港經濟區、白鵝潭商務區、南沙明珠灣起步區、天河金融城等區域放出多宗商服和涉宅供地，可以看出廣州積極支持“一區三城”科技創新軸及沿江、東南部、西部三大產業帶等重點區域和重大產業平臺建設。 在第四輪集中供地中熱度較高的白云龍歸街AB1312039、AB1312040地塊，是廣州土拍首次出現的一宗純安置房用地，在地塊上所建的房子將全部由政府100%回購，用于拆遷安置。對于房企而言，無須擔憂去化問題，而且能夠保證獲取一定利潤，算是一筆“有做頭”的生意。 該安置房地塊采用的是“競安置房回購價格”模式，吸引了3家房企下場競拍，其中也久違地出現了民營房企。經過9輪叫價，由17900元/㎡的起始回購價進行降價競拍，降價階梯為100元/㎡，最終中建國際以17100元/㎡競得。 鳳凰網房產灣區智庫專家，資深房地產專家、廣東省房協專家委員龍斌表示，白云龍歸安置房地塊的利潤空間雖然不會太高，但各方面都是相對比較穩定的，也沒有什么市場風險，反映了目前市場環境下企業會更追求穩妥的收益方式，同時也是對業務轉型的嘗試。 天河樓面價最高 各區域最高樓面價較上年有所下降 縱觀廣州各區，2022年各區域最高樓面價較上一年均有所下降，越秀延續了零供應的數據，天河和海珠則成為今年最受關注的核心區域。 今年最貴的涉宅地塊在天河，該區今年拿地最高樓面價為50842元/㎡，天河燕塘AT020883地塊被越秀以總價81.19億元拿下，躋身廣州樓面價第五名。 天河另外一宗備受關注的中鐵物流園地塊在第四輪土拍中被保利拿下，該地塊躋身廣州樓面價第八，成為2022年再一次刷新廣州樓面價TOP10的地塊，未來如何開發建設將會受到市場關注。 天河2022年共有新成交宅地4宗，最快明年可入市，值得一提的是，育新街地塊、中鐵物流園地塊、瀝青廠3宗地塊的容積率都低于3，未來有可能將被開發為改善產品。 再看到海珠區，該區今年集中供地出讓7宗，值得一提的是，廣州大道南788號一期AH031525地塊，當時吸引了包括中海、中鐵建、湖北聯投、廈門國貿等房企競拍，最后以總價13.57億元，折合樓面價44138元/㎡，被保利發展拿下，占據廣州樓面價排行榜TOP7。 海珠明年預計有8個全新一手項目入市，分別分布在客村、琶洲、中大、南洲等區域。海珠2022年成交的純宅樓面價均已經超過4萬/㎡，雖然2023年供應量有了保證，但是均價也將再上新臺階。 展望2023年： 政策紓困進一步松綁 利好提振值得期待 在第二輪土拍中取消“競自持”環節，由之前的“限地價+競自持+搖號”，更改為“限地價+搖號”，標志著廣州集中供地放寬土拍規則。對于一些熱門地塊而言，達到最高限價會引起競爭推高成本，而取消“競自持”直接搖號，有利房企降低成本。 從官方出手來看，土地市場繼續在源頭進行調控，優化規則、調整供地結構、松綁房地產限制政策、放寬融資限制。貫徹落實“房住不炒”，各方發力探索加快當前樓市的復蘇之道。 央企、國企唱主角，國家隊兜底拿地局面沒有改變，一方面會對產品質量和交付更有保障；但另一方面，一個健康可持續發展的市場需要更多類型的參與者，因此常態化供地的恢復，需要進一步刺激民企拿地的積極性。 2022年的廣州土拍市場，我們看到了久違現身“試水”的民營房企，雖然仍維持著審慎拿地、拘謹出手的常態，但是行業改善的跡象已經展現，同時利好政策之下也將讓2023年的土地市場進一步提振。 總體而言，2023年的土拍市場仍是未來可期，曙光將臨，讓我們拭目以待！ 之漁星： 廈門國貿(SH600755)根還沒長齊就開始割了，能不能先漲漲啊