幼兒教育方法描述：：sweetness祝： 明年再見！明年都發財！貴州茅臺(SH600519) 萬科A(SZ000002) 中興通訊(SZ000063) xuyong622： 萬科A(SZ000002)今年單調萬科一只股票 分紅外加打新股中了兩次，虧了1.9%還可以接受，難的2022年還活著，今年真覺得好瘋狂啊 銅芯核桃： 萬科A(SZ000002)年度總結。但我仔細算了一下，沒有掙這么多，也就掙了3萬多。剩下的那5萬是去年虧的，今年回本了。沒錯，虧和賺都是因為萬科，套了我快兩年，今年解套并貢獻了一半多利潤吧。我還記得當初萬科13的時候，單調萬科同志說很便宜很便宜了，我就在13附近把錢全部投進去了，果然是底部，不然我萬科現在還得套著 曉c7d： 萬科A(SZ000002) 保本出 萬科A(SZ000002)： 最近北京樓市爆料出很多驚人的消息。一些意想不到的熱銷，一些卷出天際的板塊。 與此同時，也炸出一個神奇的項目： 萬科觀承，北京東北五環10年成熟墅區，本以為已經銷聲匿跡，而今年三期合院產品的銷售，再次摘得2022年別墅市場TOP1。(*數據... 網頁鏈接 愛上小片子： 同仁堂(SH600085) 片仔癀(SH600436) 貴州茅臺(SH600519) 很多人不理解我們對片子的預盼，五萬億，十萬億乃至一百萬億。以為只是個玩笑話。 其實這屬于不理解不了解，讀書不充分的緣故。大企業大都市占一國的經濟比重可以很高，高到什么程度呢？東京圈占了日本4分之一的人口。每6個韓國年輕人有一個服務于現代集團。同樣，產品服務可以極限多元化。茅臺為什么做皮的紅的？這都是為三五十萬億市值做準備。同仁堂牌熬飯機，一機多用，燒飯作粥熬中藥，想想就香。片子牌自行車，電動車，甚至要坐大飛機，就坐片子牌。一切都有可能，要敢想。 同仁堂為什么不能并購萬科？改組萬科物業，真正健康中國，中醫武裝物業，那么萬億同仁堂的上限天花板就打破了。 總之。這幾個超級IP的市值遠超GDP在不遠的未來可能輕松實現。 被收割韭菜： 中國平安(SH601318)萬科A(SZ000002) 伊利股份(SH600887) 一年又過去了，炒了個寂寞。2023繼續前行，投資，一場孤獨的旅行 流放瘋： 今年賬面上怒賺20多萬，但扣掉30多萬融資費用，還是怒虧了一點點格力電器(SZ000651) 中國平安(SH601318) 萬科A(SZ000002) 蝴蝶結錯了： 今年總結很簡單： 一季度虧了100萬。 二季度回血100萬。 三季度虧了100萬。 四季度回血40萬。 全年虧了60萬。虧損額僅次于2015年股災重倉分級B慘遭下折時。 賬戶累計虧損140萬。 2023年，希望能回一些本！ #2022投資總結# 騰訊控股(00700) 萬科A(SZ000002) 寧德時代(SZ300750) way2free： #2022投資總結# 2022年終于收官！ 不過，今天收市比想象中弱，可能還是整個陽康過程進度不一，我們已經感受到春暖花開，但很多地方還在度過寒冬，人在其中，一定帶著情緒，一定對市場有影響，市場就是情緒化、預期化的結果。 2022年，是見證歷史的一年，是一個跌宕起伏之年，是一個年初萬重山、年尾輕舟過的一年。 2022年的感觸特別多，經歷過失望、悲觀，也經歷過點點希望和陽光明媚，是億萬普通人一起共情、一起扛過的一年。 2022年，也感恩市場，感恩雪球。在雪球學習的日日夜夜，讓我獲得了連續四年的正收益，這是過去從未有過的，雪球里不乏冷靜、深度的大牛，是他們讓我從懵懵懂懂，向著守正出奇的方向行走。 每年總結總結，展望展望，每次都有收獲，那繼續保持吧，也祝愿球友們都能有所收獲。 一、2022年：山窮水復疑無路，柳暗花明又一村。 2019年，賬戶大概增長40%，應該主要是跟隨大勢，當時已經多年沒怎么看股票，一些基礎的股票包括萬科、招行都有不少增值。 2020年，收獲最高，賬戶增長了138%（《2020投資總結：驚喜、困惑、思考和展望》），主要增長來源于陽光電源、邁瑞醫療、復星醫藥、小米等，科士達當年還沒有怎么漲，年底的時候既有驚喜，也有困惑，突然來的大漲，不知道該買啥了。 2021年，收益10%，（《靜待春暖花開--2021年總結和2022年展望》），當時過早判斷新能源漲不動，過早賣掉，而同時又過早買入跌了很久的保利地產，加上小米等下跌慘烈，最終收益不高。不過，當年算是第一次有組織換倉，新能源退出后，開始買入開立、揚杰等股票，算是提前布局。 2022年，收益5%，雖然收益不高，但是也算是大幅跑贏大盤，上證指數跌了15%，創業板指跌了30%，滬深300跌22%，相比之下，能正已不容易。這一年主要依靠21年的布局，保利地產在慘烈下跌后，V型逆轉，取得了正收益，之前布局的開立醫療、揚杰、科士達成為了創收主力，雖然小米、美團、微創等港股慘烈下跌，總體上維持了正收益。 回頭看22年還是非常驚險，一季度跌得太慘烈，最高跌了20%多，而且都是一些自己精挑細選的好公司都在無底線的狂跌，經歷好幾年的正收益，簡直都不習慣了，跌到懷疑人生，跌到對自己的投資理念極度懷疑。 5月以后恢復了些元氣，但中概依舊不回頭的向下，小米、美團、騰訊無底線的跌，但后來也都怕了，主要持倉都表現一般。一直到了9月，貼息政策，終于激活了醫療，對平臺經濟的放松，對地產的放松，逐步激活了市場，回歸了一波。 10月到11月，國內復雜的形勢，讓人再次感到看不清，雖然感覺到曙光在即，但是身在其中仍舊非常難以判斷預期，整體表現一般。 12月，終于為這艱難的一年，畫上了圓滿的句號，一波接一波的消息，把這一年的困惑都打消了，股市的預期更加的明朗，雖然接踵而來的病情，讓街道再一次寧靜，但是大家都能感受到，這是為了更好的迎接新生。 二、投資感悟：耐心選擇，守正出奇，冷靜擇時 這幾年都在寫感悟，每年有每年的，對大勢、對行業、對選股，總結總結，對自己，對別人，都是一些參考，能夠停下來思考一下，也是對投資的一種修煉，我覺得很有意義。 經歷了幾年相對比較主動的預判分析和操作，算是有驚無險的進行了大倉位的切換，這個過程有幾個感受： 一是預測幾乎都不準。不管是最牛的分析師，還是市井散戶，大家都是猜，但是猜，實際都帶著偏見，滿倉的希望一直都好，對很多形勢的解讀會偏正。實際上，這一年發生的事情，大部分都預判不到，從國際形勢，到國內疫情，事情發生永遠在意料之外，又在情理之中。 二是永遠都不缺機會。很多時候，我們往往怕好股過了就沒了，也怕一個公司漲久了，賣掉很難再找到一個了，實際上，每年都有新的主題，每段時間都不斷涌現出新的機會，好公司永遠都有，不同時代造就著不同的英雄。這時反而要耐心，因為知道永遠有機會，就會更有耐心，慢慢的去尋找金子。 三是選公司要守正。我發現，往往自己沖動買的股票都虧了，思考良久，了解深入的，在一段時間后往往有收獲。所謂守正，就是對行業、對公司、對價格建立了認知之上，有安全墊，經歷了持倉，什么是好公司，過去文章也有很多思考，（《我的選股思考》），現在看都覺得分析的很好，總體是，一是好賽道，創造美好生活的行業，正在變革中快速提升效率或者能力的行業，個人更喜歡toC或者最終是toC，能夠不斷積累、擴張的領域，比如醫療、泛消費、科技；二是好公司，要有愿景、團隊和治理，有遠大的理想才能走的遠，個人偏好產品型公司，更有爆發力和復制能力，靠積累的能力創造價值，而不是靠資源和人力創造價值；三是好價格，其實就是擇時，下面講。 四是炒股需要擇時。這幾年的炒股很強烈的一個感受，就是擇時非常重要，如果擇時沒擇好，收益相差甚遠。我自己就是往往會早于市場，心頭一個想法，但缺乏耐心，實際市場的消化是漫長的，等待好機會買入，在感知到勝率下降賠率減少時賣出。悲觀到極致的時候，真的是買入良機，比如醫療真的悲觀了好多年，醫保集采導致銷售承壓，醫院防疫導致其他資源有一定受限，等等，但是到了極致一定會糾偏，糾偏帶來的收益非常大，突然就疊加了業績、政策、資金、情緒等因素。而在樂觀到了極致，也需要警惕，新能源的形勢總體還是很好，但是已經看到增速放緩，已經看到產能開始過剩，行業空間開始沒有那么大了，預期也炒得差不多了，資金也開始轉賽道了，這時也要考慮離場了。 啰啰嗦嗦那么多吧，能總結，但是實際自己也做不到。 三、23年展望：輕舟前行，萬象更新，樂觀之余帶點謹慎 前段時間讀了不少券商的年度策略、行業策略，我大概列幾個： l 川財證券：關注數字經濟、高端制造、鄉村振興、國企改革 l 華西證券：關注安全+發展，信創、軍工、農業、能源、醫衛 l 華安證券：上半場注重估值修復（醫療、新能源、信創、券商），下半場關注景氣底部反轉（半導體、地產鏈，地產、家居、白電） l 國信證券：關注電力設備、國防軍工、機械設備為首的高端制造業，上游資源受高通脹見頂承壓，中游受上游回落好于過去，下游逐步回暖。大基建→大消費→高端制造業 l 浙商證券：風格主線體現為新興產業突圍，傳統板塊以波段和局部為主 l 平安證券：大底修復，困境反轉。一是醫藥生物、游戲、半導體、信創、高端制造等新興，二是受益于疫情好轉且具備盈利彈性的消費板塊，例如食品飲料、家用電器、社會服務、汽車等，三是直接受益于經濟企穩預期的房地產產業鏈，例如部分地產及金融企業、建材、上游資源品等行業有望持續受益 l 信達證券： 23 年 初季度級別的 V 型反轉；23 年 Q2-Q3，回撤后震蕩；23 年 Q4 以后，穩健走高。關注計算機、機械、金融地產、消費 l 國海證券：一是美國暫停加息，寬松；二是三中全會年，改革預期；三是經濟結構性調整。主線：高端制造，信創、半導體、軍工。風險，外需減弱（注意），內需仍未反彈，地產基建拉動。 l 東方證券：制造強國以機械、電力設備和電子為主，數字 經濟以計算機和傳媒為主，戰略性配置以軍工、醫藥和電力為主；支線配置方面， 關注經濟舊動能的支柱地產以及地產鏈，以及后疫情時代復蘇的主力是旅游出行板 塊和大消費板塊。 大部分券商還是圍繞經濟會議布局的主線，包括高端制造、信創、軍工、半導體，以及修復反轉的消費、金融地產。 我大致的想法是這樣。 一是從大形勢看，23年明顯優于22年，大家的預期比較明確，各方面的工作都會回到原先的軌道，對外的交流也會明顯恢復，這是最最重要的一點。從我個人的感知看，以往三年，很多都無法預期，沒有說走就走去探尋世界，之前去了那么多地方戛然而止，現在又可以了，去冰島看看極光，去馬代享受下陽光海岸，去日本北海道，去澳洲再回憶一下……微觀如此，整個社會也一樣，有了更多的念想，也便有了希望，有了更多向上的力量 二是從整個產業看，全球的通脹應該會明顯的回落，資源價格下滑會給中游產業增厚空間，下游經歷了一輪去庫存之后，相信消費在大形勢下會有明顯的恢復，政策的主要精力也會回到經濟，資源也會更加的聚焦民生和建設，這些都是比較正面的。 三是從資金偏好看，風險偏好會明顯回升，理財經歷了一波跌破凈值之后，更多資金會流入股市，隨著產業投資回暖，風險偏好也會回升，這有利于拉升整個市場的估值，估值疊加業績，將會帶來財富效應，會更加刺激資金的流入。 四是從全球形勢看，經歷了22年的動蕩，23年小打小鬧不會停，但影響全球的估計相對幾率會減少（當然也不能排除黑天鵝事件），美聯儲加息也將達到上限，各方形勢會相對一個比較好的環境。 綜上所述，在經歷了22年的大幅下跌后，23年大概率是個大年，因此我覺得可以旗幟鮮明的做多，至少上半年只考慮預期，不考慮業績兌現，這時候是具備各種估值修復、預期打滿的條件的，可以更加樂觀一些。下半年，需要考慮到業績實際恢復如何的問題，包括地產銷售是否恢復等，而且一些舊有的問題也將浮出水面，因此需要更加謹慎一些。 具體到行業上，我也再帶著自己的強烈偏見，展望一下： 一是泛消費，尤其是一些可選消費，提升美好生活的消費。和朋友聊，這三年結束，很多人的想法是對自己要好一點，人生經歷了那么多，該享受享受，讓自己活得舒服，多出去看看。我覺得一些改變生活品質的消費會有機會，包括全屋定制、智能家電、餐飲娛樂、旅游出行等，可選優于必選，不過不少現在也炒得挺高了。另外，白酒等商務型消費也必然會提升。 二是醫療。我依然看好，不過結構性會有挺大變化。隨著醫療逐步恢復正常，一是基礎醫療設施建設一定會成為重點，二是醫療服務開始正常化，醫院收入開始回歸，各病種原有的軌道重新回歸。正常之后，老齡化趨勢帶來的需求總量增加，更多更精準、更好的治療需求也會增加，這些是另一個層面的消費升級。醫療我以后可能會單獨在做一些分析，最近也看了不少生物科技的書，感覺醫療真正的黃金變革時代已經開啟。 三是機器人、AI、自動駕駛產業。人口趨勢已經很明顯，越來越多的科技會從消費，轉向產業自動化，替換人工，這是一個大趨勢，也是近20年各種IT科技的結晶，計算能力的提升，大數據的出現，神經網絡計算的大規模實施，對AI能力起到了明顯提升，精密制造、電動化趨勢，AI+機械能力達到了更加高的水平，在更多的領域會出現真正變革。 另外幾個行業也思考一下： 新能源板塊：總體機會可能沒那么大了，前景還是好的，但感覺開始會進入一個內卷階段，比如，新能源車扎堆，銷量增速也開始趨緩，下游產業必然內卷；中游的產能也很大了，下游一旦放緩，中游也未必能幸免；上游資源現在已經明顯回落。光伏產業也一樣，上游開始降價，中游產能內卷也開始了，下游在經歷了一輪突飛猛進后，也會放緩。結構性機會可能還有，海風可能是機會。 半導體：機會應該說也有，但總體產能過剩，消費電子復蘇還有一定時間，新能源產業放緩也會導致功率半導體等領域放緩，不過已經price in了，而且還有一個安全可控、國產化的預期在里面，可以逐步逢低進入。 金融地產：地產機會真的不好說，過去就是因為屢次看錯，錯失了靠房子發家的機會，現在一線核心區域房價真的貴得離譜，動輒千萬，稍微寬松點都2000萬以上，上漲的空間真不好估，因為鬼知道國內的有錢人有多少。但是對于房地產商而言，機會可能并沒有那么多了，畢竟新房時代已經過去了，一線都步入存量二手房時代，二線也逐步進入，三四線更是新房過剩。金融，我永遠都看不懂，但是有一點作為底倉也是可以的，反正看分紅吧。 具體在個股上，醫療器械、創新藥目前還繼續持有，還是最大的一塊，新能源已經在擇機退出，消費現在開始買入一些全屋定制、家電、食品股，高端制造主要還是在逐步買入機器人、半導體等，科技股依然持有騰訊、美團、小米等，其他的也沒啥了，以后擇機看吧。 以上。 2022年，翻過這一頁，讓情緒停留在歷史。 2023年，萬象更新，希望一切安好！ 上證指數(SH000001) @今日話題 小米集團-W(01810)邁瑞醫療(SZ300760) 璐玥大叔： 新股集團，2022年初凈值1.04719，2022年末凈值0.98805，虧損-5.65%。其中，新股收益407,194.51元，新債收益117,856.28元，底倉虧損-1,128,685.97元，合計虧損-603,635.18元。目前底倉主要持倉：華康股份(SH605077) 、杭蕭鋼構(SH600477) 、海南機場(SH600515) 、海螺水泥、湯臣倍健、樂普醫療、歌力思、萬科A。 首都馬不能停： 本周浮盈4w，累計浮虧減至26w-。 想不到節前這么鼓舞士氣，辭職炒股一年，收獲了八個字：嚴守紀律、敬畏市場。主要虧損在證券，其它的都盈利，對四大行的持股和萬科A的持股感覺比較滿意，在招商銀行上沒虧錢，持股感受最差，清倉以后再不會買它了。 萬科A工商銀行中國銀行農業銀行東方財富中信證券中信建投方正證券國信證券涪陵榨菜 等風來的上尉： 2022年的股市結束了，真是驚心動魄的一年。沒辦法就像那句話說的，股市虐我千百遍，我待股市如初戀。只要不退出市場，我們還是應該滿懷希望。不管2023年的市場會怎么樣，降低期待，樂觀面對，耐心等待。中國平安(SH601318) 騰訊控股(00700) 萬科A(SZ000002) 未來智庫： （報告出品方/作者：東吳證券，房誠琦，白學松） 1.1.始于供給側去杠桿的地產下行周期 本輪地產下行周期源于國家為防止房地產行業過度金融化實行的去杠桿政策，造成 民營房企資金鏈的斷裂。政策層面，近年三道紅線、貸款集中度管理、預售資金監管收 嚴等政策密集出臺，各部門集中出臺收緊措施，疊加疫情反復，信用風險事件頻發。2014 年以來，隨著房地產上行周期的持續，多種標準化與非標債務融資紛紛進場，我國居民 杠桿水平與房地產企業負債快速攀升；2016 年，“房住不炒”首次提出；2017 年 12 月， 監管部門發布《關于規范銀信類業務的通知》時強調,商業銀行和信托公司開展銀信類業 務時不得將信托資金違規投向房地產,這一規定提升了房企通過信托進行融資的難度； 2018 年，央行在年度工作會議提出需要加強房地產金融的宏觀審慎管理，并在 2020 年 提出要加快建立房地產金融長效管理機制；2020 年 8 月 23 日，住建部協同中國人民銀 行召開房地產企業座談會，在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了房地產企業融資管理 規則，即“三條紅線”政策；2020 年 9 月 27 日，監管機構要求大型商業銀行壓低、控 制個人按揭貸款等房地產貸款規模，新增居民住房貸款占比不得高于 30%，這一規定對 房企加速銷售回款也形成了壓制，在 22 個重點城市中實行住宅用地“兩集中”同步公 開出讓。即集中發布出讓公告，集中組織出讓活動，企業拿地能力受到限制，疊加融資 端收緊，拿地意愿進一步減弱。疊加各地相繼加強對于預售金的監管，一系列嚴厲的融 資緊縮政策觸發了行業的此輪下行，且由于多地疫情封控對收入與房價上漲預期的負面 影響，下行趨勢進一步加速。 從成效來看，房地產泡沫化金融化勢頭得到遏制，經 2 年多的調整，居民杠桿率與 房地產貸款占比開始企穩。截至 2022Q3 末，居民杠桿率穩至 62.4%，與 2021 年同期的 62.1%保持相對穩定，快速上漲的勢頭得到遏制。截至 2022Q3 末，房地產貸款余額 53.3 萬億，比上年末增速低 4.7pcts，房地產貸款占金融機構所有貸款的比重降至 24.5%。 對監管層而言，房地產行業去杠桿已取得顯著成效，但對于行業產生的負面影響仍 在持續。 嚴苛融資限制下，房企借新還舊受阻，流動性風險導致信用違約潮愈演愈烈。行業 信用下行周期蔓延的本質原因在于融資來源壓降導致“借新還舊”受阻，疊加銷售下滑 與保交付政策下的監管壓力，使得房企切實面臨流動性風險，房企違約事件頻發，根據 Wind 房地產行業口徑，截至 2022 年 11 月房地產行業違約債（包括私募債、公司債、一 般中期票據等）總數達到 278 支（包括實質違約與展期），違約總金額為 2628.9 億元， 其中 2022 年 1-11 月房地產行業海內外違約債券 177 支，共計 1670.3 億元。負面事件增 多使得行業信用環境進一步下滑。 行業融資規模不斷收縮，境內外債券與信托融資凈額數月為負,2023 年償還壓力仍 然較大。境內債券與境外債券連續多月凈額為負，其中以境外債尤為明顯，截至 2022 年 10 月末，房企海外債券凈融資額為-60.2 億美元，存量環比下降-3.2%，而同期境內債券 凈融資額為-51.7 億元，且房地產信托余額在 2019Q2 末達到 2.93 萬億的高點后迅速下滑至 1.42 萬億，資金信托投向房地產占比跌至 9.5%。在融資規模陡降的行業背景下， 房企未來償債壓力仍然較大。 “土地兩集中”一定程度上起到了平抑土地市場熱度，平穩行業波動的正向作用。 2021 年 2 月，22 個重點城市開始實行涉宅用地“兩集中”政策，將以往零散出讓的模 式調整為集中放量。房企需要在短時間內根據各供地城市的統一安排，在相近時間段內 參與不同城市的土拍，且面對高額的保證金要求，企業為了保證經營安全，需要做出相 應取舍，將有限的資金投向投資回報更好的項目中去，這也對房企投資能力與資金實力 提出更高要求。“兩集中”政策有效的減少了“地王”現象的發生，隨著各地信息披露的 透明化，有利于房企與政府部門合理編排年度投資與供地計劃，進一步幫助房企從“逢 地必搶”的泥潭中實現有效脫身。 “兩集中”供地模式在銷售下行環境下進一步壓縮民營房企生存空間，抬升土地投 資壓力，降低資金使用效率。在商品房銷售預期出現下滑情況下，面對動輒 30%以上的 土地保證金與嚴苛的付款時限，除部分資金實力與信用資質較強的龍頭房企，大多數房 企為保證現金流充足于利潤水平的保障，拿地意愿普遍下降，而由于為地方財政托底的 需要，許多不具有專業開發與推貨能力的國資平臺頻繁出手拿地，導致 2022 年目前整 體入市率僅 9%，左手倒右手的現象也使得國進民退的格局進一步深化，民營房企的生 存空間進一步壓縮。在資金使用效率方面，在集中供地新規下，供地時的保證金交付時 點與房企銷售項目的回款時點產生錯配，大量資金進入空轉狀態，資金周轉的效率下降 使得房企進一步承壓。 房企資金捉襟見肘，促回款需求壓制拿地意愿，土地市場持續低迷加劇地價與房價的負反饋循環。2017-2020 年間住宅用地出讓溢價率分別高達 32.9%、16.5%、13.9%、 15.2%，2021 年則降至 11.1%，而 2022 年第一輪土拍 22 城平均溢價率為 4.4%，第二輪 集中土拍的整體溢價率為 3.53%，第三輪平均溢價率為 2.78%，與之并行的則是流拍率 的逐漸上升，而在 2021 年三季度之后銷售逐步下滑的大背景下，房企在外部融資受阻 情況下更多依賴于自身造血能力，在經營端就是去庫存，抓回款，在投資端則是謹慎拿 地。如今，現金流已成為房企的生命線。房企謹慎拿地加大了流拍，使得土地市場形勢 更為低迷，也導致市場對于樓市未來預期更為悲觀，形成地價和房價的負反饋循環。 房企迫于現金流壓力打折銷售導致資產價格震蕩下探，高能級城市同樣承壓。10 月 份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降 0.1%，降幅與上月相同，70 城新房價格 已連續 8 個月下跌，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有 58 個和 62 個，比 9 月分別增加 4 個和 1 個；二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降 0.3%。 二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降 0.3%和 0.5%，降幅環比擴大 0.1pct和0.2pct。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降 0.4%和 0.5%， 在銷量下跌背景下，多地出臺限購放松、購房補貼等需求側放松政策，但落地效果短期 有限，由于房企現金流緊繃，加強了其營銷端投入與去化要求，廣泛推行打折降價等優 惠措施，且促銷覆蓋面從二三線向一線重點區域擴散，高能級城市及區域同樣面臨去化 壓力。 個別房企違約、停貸風波、收入預期下降等因素導致民眾信心不足，需求側邊際惡 化。2021 年 9 月，恒大集團因無法獲得足夠的融資來源而引發流動性下行周期，資金鏈 因此斷裂，一時間債務下行周期開始集中出現，多個城市項目面臨爛尾。恒大違約之后， 多家房企接連出現債務違約。進入 2022 年，違約依舊沒有停止，截止至 11 月 30 日， 百強房企中有近三分之一出現債務違約，導致大量項目進度緩慢甚至停工，截止至 2022 年 10 月末，房屋新開工面積累計同比下滑 37.8%，房屋竣工面積累計同比下滑 18.7%。 2022 年 7 月，多地爛尾樓業主發布聲明，要強制停止償還貸款，直至相關項目完全復工 為止，涉及的城市包括河南、山西、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多個省份。 同時 疫情零星散發帶來的封控也對民眾收入預期造成負面影響，截至 2022 年 10 月，收入預 期指數同比下滑 23.3%；除此之外，民眾所固有的房價上漲預期也在逐漸被改變，在統 計局 10 月公布的 70 城商品房銷售住宅變動情況中，僅有 12 城保持緩慢上漲勢頭，新 建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有 58 個和 62 個，比 9 月分別增加 4 個和 1 個。總體來看，樓市負面事件頻發與收入預期不足導致需求側持續邊際惡化。 1.2.供給側信用修復方能推動銷售復蘇 這一輪地產下行周期的開端，是供給側過快去杠桿造成民營房企資金鏈的斷裂，金 融機構和居民信心的扭轉帶來資產價格的下跌，最后傳導到銷售端，帶來金融行業和房 企現在的進一步惡化，因此，本輪下行周期要解除，需要從融資與銷售的供需兩端進行 松綁，并在途中發揮其實體經濟屬性，避免其金融屬性死灰復燃；實現既能通過短期措 施促進房地產市場穩定，又能通過長期制度建設促進房地產市場健康發展。 從節奏與順序來看，我們認為本輪地產下行周期的破局之道在于：供給端信用修復 和供給主體資產負債表修復是行業復蘇的先決條件，因此亟需從供給端恢復房企短期的 融資能力，通過金融機構信貸支持與股債融資等措施為房企打開外部輸血通道，以維持 其現金流的基本平衡，阻止行業信用風險的進一步擴大化；第二步則是通過幫助現存房 企現金流量表和資產負債表的修復，使其能夠正常推進項目的開工建設，進而使現存項 目交付預期正常化，帶動居民端預期修復與市場情緒的回升；第三步則是在市場信心逐 漸修復并實現扭轉后通過需求側政策的配合，在居民購房、交易的多個環節實行放松政策以刺激市場預期的恢復，穩定資產價格確保各地房價不再下跌，推動房企逐步減少或 取消降價促銷活動，使其逐步回歸其正常利潤水平。 在行業短期得到改善的同時，需要 對“三條紅線”“兩集中”等政策進行評估與必要的調整，在政策效果已經基本達成的前 提下逐步放寬限制，讓房地產回歸實體經濟和居住屬性，實現軟著陸，促進長期平穩健 康發展。 1.3.政策對癥下藥，效果仍需檢驗 今年以來，我國針對房地產困境從供需兩端發力，從地方到中央陸續出臺多輪放松 政策，且力度與頻次逐漸加強，尤其是伴隨著“三支箭”與金融十六條的落地，供給端 對于房企信用與融資的托底可謂空前，但“房住不炒，因城施策”的總基調仍然存在， 短期來看市場仍將慣性下滑，長期來看，救助效果有待檢驗，遇困房企能否恢復仍取決 于銷售側是否修復。 從需求端來看，各地政策放松頻次與多樣性不斷增加，城市能級不斷增強。除陸續 放松限購、限貸、限售、限價外，各地更加注重政策的多樣化與引導性，包括“帶押過 戶”“多孩家庭放開限購”等措施與國家方向更為契合；從放松力度來看，年初開始，僅 部分三四線城市推出放松政策，二季度以來，政策已蔓延至濟南、杭州等核心二線城市， 整體呈現出“因城施策，小步快跑”的特點；5 年期 LPR 從年初 4.65%連續多次下調， 10 月已降至 4.3%，9 月底政策再度密集加碼（930 政策），包括允許符合條件的城市差 別化下調住房信貸利率下限、下調首套個人住房公積金貸款利率、購房退個人所得稅， 三大政策有利于減少居民利息支出，精準扶持剛性和改善性需求，我們認為需求端的放 松政策主要在于預期的企穩，政策的累計效應仍在持續，后續效果需進一步觀察。 供給端來看，國家對房企的融資支持與信用保護持續加碼，從“保項目”到“保（部 分）主體”轉變。針對停工項目與斷貸風波，7 月中共中央政治局會議首次指出“壓實 地方政府責任，保交樓，穩民生”。8 月住建部等部門推出政策性銀行專項借款，支持已 售逾期樓盤交付。9 月國開行向沈陽支付全國首筆保交樓專項借款。 各地方政府作為責 任壓實主體，在積極推動保交樓方面出臺了“成立紓困基金”、“加強項目賬戶款項監管”、 “返還資金彌補流動性缺口”、“通過政府購買轉為保障性租賃住房”四類政策，該類前 期政策主要還是立足于“保項目”；而 2022 年 10 月開始，中債增為房企提供增信支持 并全額擔保，中國銀行間市場交易商協會宣布繼續支持包括房地產企業在內的民營企業 發債融資，推出 16 條金融舉措，各項措施緊密相繼落地，六家 國有大行相繼宣布和房企建立戰略合作關系；11 月 28 日晚間，證監會對房企股權融資 方面推出調整優化 5 項措施。 整體來看，從交易商協會和中債增支持民營企業融資、央 行和銀保監發布的金融支持房地產十六條，到各大國有銀行和房企簽約授信額度，再到 當前證監會支持房地產企業股權融資等，“三支箭”依次落地，形成了信貸、債務融資、 股權融資的多維度融資支持政策體系，意味著政策導向徹底扭轉，保市場主體的思路徹 底明確。后續需要關注的核心是“三支箭”涉及的資金何時落地，即房企資產負債表和 現金流的真實改善情況，以及明年銷售端的拐點何時出現。 我們在《未來中國房地產市場規模還有多少空間？》報告中指出，綜合考慮城鎮化 進程、改善性需求、城市更新等，中國房地產市場未來仍有較大發展空間，房地產銷售 不會出現大幅下降，房地產開發仍有巨量的市場空間，未來很長一段時間依舊是支柱產 業，將逐步從高速轉向中速、高質量發展階段。近一年房地產市場低迷源于經濟增速放 緩、疫情反復、地產調控政策等多因素疊加，短期市場主體缺少調整時間窗口和緩沖空 間。 根據我們的測算，預計 2022 年我國每年新增城鎮居住需求約 12.6 億平方米，城鎮 常住人口增長、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的 36.7%、33.1%、30.2%， 2030 年需求為 12 億平方米，城鎮常住人口增長、居住條件改善、城市更新需求分別占 總需求的 26%、41.8%、32.2%。改善性需求將在 2026 年超越城鎮常住人口增長帶來的 需求成為最大的需求。整體來看，至 2030 年商品住宅依舊能維持 12 億平的銷售規模中樞，是 2015 年的銷售水平。 1）預計至 2030 年新增城鎮人口約 1.1 億人，帶來住房需求年均 7.6-6.1 億平方米， 新增城鎮常住人口的居住需求=城鎮常住人口增量*城鎮人均住房面積。其中，每年約 3 億平方米屬于因行政區劃變動產生的就地城鎮化（農民帶房入城）住房面積。城鎮人口 自然增長、農村人口進城均產生新的居住需求，而因行政區劃變動產生的就地城鎮化人 口（農民帶房入城）不產生城鎮新增居住需求。我們觀察到現有研究很少關注到就地城 鎮化現象，并未對它進行單獨剔除，這將導致明顯偏差。未來我國人口增速、城鎮化率 增速持續放緩，未來城鎮常住人口增加的居住需求將平穩下降。 2）預計 2022-2030 年城鎮人均住房面積由 34.7 平方米增加到 38.3 平方米，由此 帶來的改善性居住需求年均 4.2-5 億平方米，生活條件提升帶來的改善性需求=城鎮常 住人口數量*人均面積增量。一方面，未來中國向高收入經濟體行列邁進，城鎮居民對 人均住房面積的需求還將進一步增加。2021 年中國城鎮人均住房建筑面積按 0.7 系數折 合為人均使用面積不足 30 平，低于日本的 32.9 平、德國的 37.9 平、法國的 34 平。 另 一方面，中國家庭戶規模迅速小型化，帶來更多的住房和更大的人均住房面積需求。因 生育率下滑、晚婚不婚率提高、年輕人婚后獨立居住等因素，家庭規模小型化是世界各 國人口發展普遍趨勢。此外，需要注意的是，部分非戶籍人群由于購房門檻限制無法購 買商品住宅，會使改善性居住需求的估算存在一定程度的低估。隨著后續戶籍制度改革 推進，戶籍管理政策會逐漸放開，此類群體的改善性需求將會有效釋放。 3）城市更新將主要以舊改代替棚改，預計未來棚改效應將逐步減弱，預計 2022- 2030 年拆遷改造帶來的住房需求約 3.8-3.9 億平方米，城市更新需求=城鎮存量*拆遷 率。中國現有城鎮住房成套率（一套房子同時擁有廚房和衛生間）約 95%，并且尚有 12% 的家庭居住在條件較差的平房，存在住房更新需求。2014-2018 年間我國棚戶區改造已 完成大部分拆遷工作，2020 年底政策例行吹風會上，住建部明確表示：未來城市規劃中 要摒棄急功近利和大拆大建。根據 2017-2018 年拆遷率變化趨勢，我們假設從 2019 年 開始拆遷率在 2018 年拆遷率基礎上每年下降 0.03pct，2022 拆遷率約 1.15%，2030 年拆 遷率線性降至 0.91%。 3.1.銷售：優質民企及龍頭央國企銷售企穩，預計明年二季度后全國銷售回暖 2022 年延續低迷態勢，金九銀十不及預期。房地產銷售呈現分城市能級分化態勢， 人口持續流入的一線市場較堅挺。根據國家統計局數據，2022 年 1-11 月商品房累計銷 售面積同比下降 22.3%，相比 1-10 月份的跌幅持平。2022 年 11 月百強房企全口徑銷售 金額為 6127 億元，同比下降 27.5%，降幅較上月縮小 4.2pct，環比降低 0.1%。 “金九 銀十”黯然失色，11 月房地產銷售也未見明顯起色，銷售低迷主要源于行業下行壓力持 續，市場信心不足。分城市能級看，根據 Wind 的 60 城新房銷售數據，2022 年 1-11 月 一線、二線、三四線城市成交面積分別同比下降 19.7%、33.1%、50.3%，人口持續流入、購房需求穩定的一線市場較堅挺，成交同比下滑相對較少。二線銷售略顯低迷，但 11 月 較 9、10 月同比跌幅有所收窄，源于部分城市房企加大推盤促銷力度，疊加需求端政策 放松刺激了銷售，如 11 月成都放松限購區域、杭州松綁“認房又認貸”等。 綜合考慮近期密集出臺的政策落地仍需時間、市場預期和信心不足具備慣性，預計 銷售未來幾個月繼續磨底，磨底期或最早將在 2023 年二季度結束。2022 年 11 月以來， 從交易商協會和中債增支持民營企業融資、央行和銀保監發布的金融支持房地產十六條， 到各大國有銀行和房企簽約授信額度，再到證監會支持房地產企業股權融資等，“三支 箭”依次落地，形成了信貸、債務融資、股權融資的多維度融資支持政策體系，政策導 向徹底扭轉，有望緩解市場對民營房企信用風險的擔憂，隨著悲觀預期修復及房企現金 流壓力緩解，經營穩健的優質房企有望迎來銷售反彈。 房地產行業仍是經濟支柱，其平 穩發展是經濟穩定發展的基石，在市場需求信心不足、供給偏弱的壓力下，2023 年仍會 出臺寬松政策直至市場達到平穩期。我們預計，2023 年一季度在行業慣性下滑的壓力下 同比小幅負增長，二季度出現單月銷售回正、房地產銷售迎來關鍵拐點的可能性增大。 分城市能級看，預計 2023 年房地產市場銷售分化態勢或延續，隨著購房信心的逐步恢 復，北京、上海新房銷售將呈明顯恢復態勢，廣州政策發力后市場或逐漸企穩，深圳則 更是新房成交規模回升的領頭羊；二線城市基本面彈性不容小覷，隨著熱點二線城市政 策持續優化放松，如杭州、成都、蘇州等部分城市在穩定的需求支撐下有望與形成“政 策銷量共振”，市場信心修復或略微滯后于一線城市。三四線城市市場情緒仍有較大上 升空間，受熱點都市圈城市群帶動的區域情緒會率先轉暖。 分房企性質看， 2022 年末頭部房企銷售出現企穩跡象，民企、央國企銷售熱度分 化加劇，民企供給側大幅縮量，龍頭房企表現欠佳但仍優于行業平均水平。2022 年 1- 11 月央國企如華潤置地、招商蛇口、保利發展的累計銷售金額同比降幅為 6.9%、11.8%、 21.1%；優質民企如濱江集團、龍湖集團同比降幅約為 13.6%、26.7%，降幅較龍頭央企 表現欠佳但依舊優于行業平均水平；其他已違約的民營房企則面臨推貨不足和信用缺失 的雙重打擊，銷售的同比降幅普遍處于 50-70%區間。從銷售規模排名看，根據中指院數 據，2022 年 1-11 月我國房企全口徑銷售金額 TOP20 中僅有 6 家民企，較 2021 年減少 5 家。從單月房企去化率（當月銷售面積/上市面積）看，2022 年民營房企為“保生存、 保現金流”抓住時機加速去化、同時減少新上市樓盤面積。 央國企則背靠穩定的購房者 購買認可度，在行業下行期也去化明顯。根據中指院數據，2022 年 9-11 月百強房企中， 央國企去化率分別為 98.1%、156.6%、104.4%，同比提升了 19.6、63.5、46.0pct；民企 去化率分別為 164.2%、221.8%、129.2%，同比提升 56.6、91.8、52.9pct，民企單月去化 率提升的主要原因，一方面是借金九銀十等傳統銷售旺季對現有樓盤促銷，保障現金流 有穩定的回款補充；另一方面是在此期間民企大幅減少了新樓盤的上市面積，百強房企 中 31 家民企在 10 月、11 月樓盤上市面積僅 233、205 萬平，遠比去年同期的 645、745 萬平規模下降，也不及百強房企中前 31 家央國企的 435、444 萬平規模。民企供給側大 幅縮量，也側面說明需求側對央國企和民企的購買熱情產生了較大分化。 復盤這些在近兩年銷售排名取得快速提升的公司，我們可以發現這些公司擁有幾個 共同的特征： 第一，在上一輪周期中沒有過度使用杠桿，因此在近兩年反而擁有逆市提升杠桿率 的能力。如華發股份在 2021 年去杠桿成效顯著，年末有息負債總額同比下降 13.8%，其 中一年內到期負債總額同比下降 40.4%；建發股份 2021 年末剔除預收款后的資產負債 率、凈負債率、現金短債比分別為 66.3%、18.4%、3.6，均穩定處于三道紅線中的綠檔， 未來有適度的加杠桿空間。 第二，擁有一個市占率有絕對優勢的城市或區域作為基本盤，同時布局其他優質的 新一線、二線城市。如華發股份作為背靠珠海最大的國有綜合企業集團，長期占據珠海 市場領導地位，2021 年在珠海地區銷售面積 92 萬平，約為第二名企業的四倍，占珠海 地區銷售前十企業總額的 41.8%。同時，“立足珠海、布局全國”，57%的土儲位于新一 線和二線城市，華中、華南、北方大區的貢獻銷售及收入占比穩步提升。而建發股份專 注房地產業務的孫公司，建發國際深耕廈門、福州區域。2021 年公司在廈門、漳州、福 州、無錫、寧德等共 9 個城市的合約銷售金額排名當地第一，且 2021 年公司合約銷售 前十的城市，合計實現合約銷售金額 1152 億元，占公司總合約銷售的 69.9%，廈門、 福州、成都等重點布局城市的銷售熱度也居當地前列，增厚了公司銷售的安全墊。 第三，產品偏改善，產品力較突出，順應近兩年市場需求。以濱江集團為例，從 2022 年上半年房企銷售表現來看，操盤銷售金額榜 TOP30 房企中，濱江的產品售價位列第 一，仁恒、越秀、華發、金地位列 2-5 位。濱江集團產品以改善型為主，順應了改善型 逐步主導的市場環境，客戶的產品認知度高。 我們認為，未來房地產市場或將不再“唯規模論”，繼續擴張規模的將主要是龍頭央國企及個別優質民企；注重區域深耕和產品品質的房企將行穩致遠，而大部分民企縮 表存活后將成為區域型房企。 未來穩健經營的央國企、以及受困于短期流動性壓力的優 質民企有望迎來銷售反彈，成為房地產市場中為數不多的能夠超越行業、擴張規模的房 企成員。隨著房地產行業規模飛躍，“高周轉”加高杠桿共同推動房企快速擴張的時代一 去不復返，房企追求規模的意愿正在降低，質量增長成為優先訴求。注重城市、區域深 耕和產品品質打磨，重視融資成本和債務結構的優化，而非主要博弈市場周期的房企將 行穩致遠，在此趨勢下，大部分勉強存活的民企也將在縮表、瘦身、降規模后成為深耕 地區的區域型房企。 3.2.土拍：央國企及城投擴表，預計明年土地市場略滯后于銷售回暖 國企擴充土地儲備，民企拿地持續收縮。拿地企業類型來看，2022 年以來 22 城拿 地企業仍以央國企、地方國資為主，部分城市地方國資托底明顯。民企拿地態度整體偏 謹慎，在 2022 年行業下行期以獲得銷售回款、開源節流作為第一要務，在銷售明顯回 暖前不采取過度拿地的擴張策略。在第一輪集中土拍中，中央、地方國企拿地活躍，拿 地份額明顯提升，央國企及地方城投拿地權益面積占總面積比重及權益金額占總金額比 重分別為 70.3%、70.5%，分別較 2021 第一輪集中供地增加 12.2、11.6pct。 第二輪集中 土拍中，央國企及地方城投拿地權益面積占比及權益金額占比分別為 81.2%、82.5%，分 別較 2022 第一輪集中供地增加 10.9、12pct。其中蘇州、北京、廣州、濟南、深圳、成都國央企拿地比例超過八成；青島、合肥、杭州、武漢、寧波、長沙國央企拿地比例在 30%-50%之間。縱向看，僅長沙、寧波、合肥等地地方民企表現仍有活躍，但觀察民企 拿地較為活躍的幾個城市，除杭州外，參與拿地的民企大多是本地規模較小的企業。房 企拿地呈現出“國增民減”的整體特征，央國企及地方城投積極擴充優質的土地儲備， 在資金壓力以及市場熱度降溫等因素影響下，民企拿地積極性下降。 從拿地規模看，2022 年土地市場普遍以央企、地方國企為拿地主力，民營房企投資 拿地規模明顯較低。從拿地銷售比看，2022 年拿地積極度較高的房企仍以央國企為主， 積極拿地有助于提升明年銷售潛力。根據中指院數據，華潤、中海、保利、招商蛇口等 央企在 2022 年 1-12 月份期間總權益拿地金額 829.1、750.9、578.5、531.0 億元；建發、 越秀、華發作為地方國企同期拿地權益金額為 543.7、304.4、267.3 億元；旭輝、新城、 碧桂園等龍頭民企同期權益拿地金額僅為 17.5、6.8、5.9 億元。 從拿地銷售比看，2022 年拿地銷售比 TOP10 的主流房企中，建發、華發、越秀、華潤、中海、招商蛇口、保利 等央國企占據了八成席位，僅濱江一家民營房企依然保持著投資拿地定力。另外，與 2019-2021 年間相比，各大主流房企的拿地銷售比由平均 0.89、0.83、0.57 的較高水平逐 漸下降至 2022 年的 0.32 水平，房企拿地逐漸趨于理性，行業過去過度加杠桿、無序拍 地的不良競爭格局已經轉變，土地端供給側改革成效明顯。 2021 年下半年以來拿地較積極的房企，銷售出現企穩復蘇的趨勢更明顯。民營房 企作為過去土地市場拿地主力，2023 年民企拿地能力恢復是土地市場企穩的關鍵。我 們預計土地市場將在民企銷售回振后的 2023 年三、四季度呈現轉暖趨勢。根據中指院 數據，中海、華潤、保利等央國企和綠城、建發、濱江等改善型房企在 2021 年下半年和 2022 年上半年積極拿地，2022 年下半年再加大推貨的能力，銷售復蘇力度較大，而且 放松限購限售限價限貸的寬松政策更加利好改善需求的釋放，因此這類房企的銷售拐點 率先出現。 我們認為，2023 年土地市場真正迎來回暖的關鍵在于民企的拿地能力何時會 恢復，民營房企作為過去土地市場拿地主力，根據過往歷史周期經驗，房地產投資能力 恢復一般來說滯后于銷售恢復 3-6 個月。而 2023 年二季度是本輪周期出現房地產銷售 拐點的重要時刻，因此預計土地市場將在 2023 年三、四季度呈現轉暖趨勢。 3.3.融資：央國企延續優勢，優質民企逐步修復資產負債表 伴隨 2021 年下半年以來行業溫度驟降市場情緒低迷，民營房企信用風險不斷顯現， 房地產行業融資難度驟增。總體來看，根據中指院數據，2022 年 1-11 月房企融資總量 15.2 萬億，同比 2021 年 1-11 月下降了 4.2%，其中境內債券融資 1.9 萬億、境外債融資 0.3 萬億、銀行借款 12.5 萬億、信托融資 0.4 萬億。從構成上看，銀行借款相對穩定， 而境內債、境外債和信托發行規模下滑嚴重，房企債券端借新還舊籌資較難，房企償債 壓力需持續關注。面對第四季度的償債高峰，有資質的優質房企積極融資“借新還舊”， 但已出險或資金緊張的房企很難實現再融資，也是導致 9 月至 11 月融資總量未能明顯 上漲的主要原因。 分企業類型融資看，2022 年央國企憑借著良好的信用優勢逆勢融資，民企融資總 額腰斬。2022 年 1-11 月央企融資總量 22901.5 億，同比增加 23.1%；地方國企融資總量 11.8 萬億，同比增加 3.7%；民企融資總量 9902.8 億，同比減少 55.3%。混合所有制企業 融資總量 1318.8 億元，同比減少 68.3%。在 2022 年央國企不僅相較民企融資能力明顯 居高，和去年同期相比也有明顯融資總量提升，央國企憑借著良好的信用優勢逆勢融資， 在 2022 年享受了宏觀流動性寬松的紅利，其融資規模均大于去年同期。 從債券融資結構看，2022 年 1-11 月央企新發行境內債+境外債規模 4035 億元，占 比房企債券融資總額的 17.9%；地方國企新發行境內債+境外債規模 16272.2 億元，占比 72.1%；民企新發行境內債+境外債規模 1808.6 億元，占比 8%；混合所有制企業新發行 境內債+境外債規模 467.5 億元，占比 2.1%。綜合來看，央國企發債融資總額占據了全行業的 89.9%，較去年同期的 82%明顯提升，而 2022 年民企債券融資占比僅 8%，且較 去年同期的 15%明顯下降。 從債券融資利率看，2022 年 1-11 月央企境內債融資利率在 1.9%-4.0%區間，較去 年同期的 2.3%-4.2%區間走低，境外債融資利率 2.9%；地方國企境內債融資利率在 1.7%- 7.1%區間，較去年同期的 2.0%-7.3%區間走低，境外債融資利率 4.1%；民企境內債融資 利率在 2.6%-5.1%區間，較去年 2.4%-7.3%區間融資成本下限抬升、上限降低，境外債 融資利率 6.6%；混合所有制企業境內債融資利率在 3.1%-3.8%區間，境外債融資利率 4.3%。綜合來看，2022 年全年國央企融資渠道保持暢通，有息負債規模穩定增長，境內 外債券融資利率下限較低，在上半年相對寬松的資金環境下，新增融資的成本也持續走低。 從銀行借款看，2022 年 1-11 月央企獲得銀行借款總額 18727.8 億元，同比增加 33.9%， 銀行借款利率約 4.4%；地方國企獲得銀行借款總額 97916.3 億元，同比增加 6.9%，銀 行借款利率約 4.8%；民企獲得銀行借款總額 7824.7 億元，同比減少 50.5%，銀行借款 利率約 4.9%。混合所有制企業獲得銀行借款總額 819.8 億元，同比減少 74.8%。 預計 2023 年中報前后“三支箭”對房企的資產負債表修復顯現，房企融資能力得 到初步恢復。央國企背靠信用優勢具備更好的融資能力，相對融資優勢將持續擴大，而 民企信心復蘇滯后于行業整體，資產負債表修復將需要更多的時間。11 月第二支箭、第 三支箭、金融 16 條、保函置換預售監管資金等政策密集出臺，房地產融資環境正在改 善。我們認為，“三支箭”涉及的資金落地將是打開行業復蘇局面的關鍵點，預計“三支 箭”對房企的資產負債表修復將在 2023 年中報前后顯現，房企融資能力得到初步恢復， 引發市場對房地產行業供給主體的信心修復，與因城施策空間逐步打開下的銷售復蘇在 2023 年二、三季度形成共振，實現市場最終恢復正常循環。但民營類型房企的信用修復 需政策持續出臺以及資金方、優質房企等多方合力鞏固，資產負債表的修復也將需要更 多的時間。 3.4.行業中期格局展望：三大趨勢孕育新機遇 這輪調整周期對行業中長期格局的影響是極為重大的，我們判斷經過這輪周期后房 地產行業未來將表現出三大趨勢： 1、“國進民退”：本輪回暖周期較長，而且顯著特征就是政策層面進行“房企的優 勝劣汰”。我們認為，目前房企“國進民退”的格局已清晰，央國企優勢擴大，優質民企“以退為進”收縮投資，行業加快完成供給側調整，未來房企整合的速度將大幅度加 快，市場或將進入“剩者為王”時代。 土地供給“兩集中”后，供給側改革閉環形成，出清開始。隨著 2021 年 2 月，自 然資源部要求 22 個重點城市實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓開始，土地供應“兩 集中” 政策結合“三道紅線”及房貸集中度管理兩項融資政策，共同構成了房地產供給 側改革的閉環，改變行業過去過度加杠桿、無序拍地的不良競爭格局，行業轉向更加有 序的良性競爭。2020 年以來房地產行業的這輪供給側改革給行業乃至企業帶來的深刻 變化，房地產融資出現歷史上第一次凈償還、房地產成交規模快速收縮、民營房企面臨 較大的現金流壓力等。2022 年本輪下行周期以來，不同于以往周期中央一刀切的調控放 松，本輪周期城市間政策寬松力度有所分化，低能級城市放松力度較大，高能級城市寬 松較為克制，疊加疫情對于收入預期負面影響，市場對政策的有效性存疑，供給側因此 持續出清。 供給側改革期間，“國進民退”的格局已清晰，央國企優勢擴大，優質民企“以退 為進”收縮調整。供給側出清開始，在銷售去化不暢，融資渠道收緊的背景下，房企高 周轉、高負債、高去化的三高模式難以維系。疊加 2022 年房地產行業將迎來償債高峰， 海外債償債高峰集中在上半年，信用債集中在 3-9 月，房企現金流風險持續暴露，導致 供給側加速出清。一方面各房企風險化解能力、穩健經營能力得以展現；另一方面，在 經歷了 2021-2022 年的集中違約后，投資者風險厭惡情緒加重。 因此，2022 年資金流向 出現兩極分化情況：融資更多地向財務穩健、信用等級較高的央國企、優質民企歸集， 而中小型房企、經營激進的民營房企的融資空間受到進一步壓縮，投資拿地也因此大幅 縮水。直至 2022 年 11 月，央行和銀保監發布的金融支持房地產十六條，其中房地產開 發貸“對國有、民營等各類房地產企業融資一視同仁”，通過融資輸血，將有助于民企恢 復經營“造血”能力，幫扶民企通過自身努力改善經營困境，對民企政策的轉向意味著 房企供給側改革正在加速完成，央國企、優質民企經營將逐漸回歸正軌，問題房企仍將 有序出清。央國企、優質民企作為供給側改革的受益者，有望持續收獲業績份額持續提 升的良機。 2、“輕重并舉”：在本輪行業下行周期，2022 年上半年各房企業績分化加劇，輕重 并舉的發展模式將是未來行業主流趨勢。上半年個別龍頭企業實現了業績增長，其中包 括萬科、保利發展、龍湖集團等 6 家房企實現了營收和利潤的雙增長。而很多公司則出 現了業績雙降，甚至虧損的情況。就業績分化的原因來看，營收利潤雙增的房企，主要 是由于此前投資決策影響期內，房地產開發結算規模增長以及發展經營性業務收入增加。 而業績下滑的企業除了大環境影響銷售規模外，資產減值以及資產處置等方面的虧損讓 是影響利潤的主要因素。 隨著本輪供給側改革的成效漸顯，為行業發展模式的變革提供 了操作空間，“輕重并舉”的房企業務模式得到了市場和周期的考驗，能持續提供穩健現 金流的經營性業務收入，正在成長為部分房企穿越周期的力量。相對于相對開發業務的 “重”，廣義的“輕”籠統來說包括所有可以持續性經營的資產和業務模式。按建筑生命 周期順序看，在開發建設階段，輕資產業務以房地產代建為主，主要為住宅代建，包括 各類商品住宅、保障性住房等，目前亦在向寫字樓、產業園區、酒店等領域進行延伸。 在物業運營階段，輕資產涵蓋領域較廣，目前房企在住房租賃、商業、產業園區的探索 較多，此外，部分房企亦積極探索酒店管理、養老地產、文旅地產等輕資產業務。 其中，我們尤其看好代建行業在房地產發展新模式中將占據一席之地。中國代建行 業處于快速成長期，成長潛力較大，其輕資產模式具備高盈利、抗周期特點。根據中指 院數據，2010-2020 年中國房地產代建市場單年新簽合約項目數量及建筑面積，年復合 增速均超 24%，代建行業總收入由 2015 年的 27.4 億元快速增加至 2019 年的 90.6 億 元（年復合增速為 34.9%）。考慮到中小型房企及金融機構、安置房、閑置地塊等對代建 服務的潛在需求，預計 2025 年代建市場收入將進一步增至 316.7 億元，2020-2025 年代 建潛在市場面積將由 6.8 億平增至 9.1 億平，其中商業代建市場規模將由 3.5 億平增至 6.2 億平。 3、“多層級供給體系”：我國房地產市場未來供給側改革的方向，或將主要致力于 補全住房保障體系、租房市場、共有產權住房的三大短板。目前中國住房供給結構呈現 “重購置、輕租賃，重市場、輕保障”的不均衡狀態。《2021 年國民經濟和社會發展統 計公報》顯示，2021 年全國保障性租賃住房開工建設和籌集 94 萬套，發改委印發的《保 障性租賃住房中央預算內投資專項管理暫行辦法》規定保障性租賃住房以建筑面積不超 過 70 平方米小戶型為主，從各地實踐來看，套均面積或在 40-60 平方米范圍，因此我 們估算，2021 年全國保障性租賃住房開工建設和籌集約 0.38-0.56 億平，遠低于 2021 年 商品住宅新開工面積的 14.6 億平。循序漸進地打造多層次住房供給體系，是實現全體人 民住有所居的根本目標。針對不同群體多層次的住房需求，將以多樣化的方式滿足。 對 于中低收入住房困難家庭、以及新時代下的新市民，政府作為提供保障的主體，最終目 標是構建以共有產權住房、公租房、保障性租賃住房為主的保障性住房體系，滿足這一 部分群體的住房需求。對于非住房困難家庭，要靠市場發揮其主體作用，引導住房需求 的合理釋放以及滿足。在黨的二十大報告“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位， 加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的基調下，一方面，購房者 的剛需及改善型住房需求將進一步得到滿足。另一方面，租購并舉模式下，熱點城市租 賃及保障性住房用地供應有望增加，有利于提前布局長租公寓等的房企打造新的增長模 式、有利于布局代建保障房業務的輕資產企業。 4.1.三種情景下的核心假設 展望 2023 年，在宏觀大環境仍存在不確定的情況下，我們綜合考慮多個維度，如 國際時事的變化，房企、居民信心修復等，采取樂觀、中性、悲觀三個視角去呈現未來 房地產的趨勢如何。 情景假設： 樂觀情景：宏觀上，2023 年疫情對經濟影響逐步結束，超預期利好政策出臺，經濟 將步入內外需增長動能轉換期，發展面臨的內外部環境和條件改善，GDP 增速回歸正常 區間，居民收入企穩。房地產行業上，從供給端看，優質房企融資端利好政策繼續加碼， 各地“爛尾”項目的處置明顯提速，“保障房”項目加速推進，多數房企信心恢復快，拿 地積極性上升。從需求端看，一線城市外圍區和主要二線城市主要核心區因城施策放松 限購等，房貸利率進一步降低，居民端的觀望情緒得以扭轉，銷售端大幅提升，去化周 期縮短。供給、需求端共同發力促進房地產行業全鏈條資金流動加快。 悲觀情景：宏觀上，2023 年整體不確定性依舊存在，政策維持現狀，經濟步入較慢 增長區間，居民收入或有進一步下降的可能。房地產行業上，從供給端看，房企融資政 策維持現狀或部分收緊，房企信心繼續減弱，拿地積極性進一步下降。從需求端看，各 地出臺的房地產政策未超預期或維持現狀，居民收入和信心均未修復，觀望情緒延續，新房和二手房銷售、房價進一步下降或底部波動，房產去化周期進一步拉長等。 中性情景：介于樂觀和悲觀情況之間，宏觀上，2023 年經濟政策不及預期，但存在 小幅加碼情況等，經濟步入恢復區間。房地產行業上，從供給端看，紓困房企融資的政 策落地快，但無超預期加碼，優質房企信心修復，拿地較積極。從需求端看，部分一二 線城市放松居民端限制措施，部分城市“爛尾”情況緩解，部分居民信心修復，人口流 入的城市銷售回暖或小幅提升，去化周期小幅縮短等。 4.2.2023年房地產核心指標預測 一、銷售。在樂觀情景下，房地產行業逐步恢復到正軌，一二線城市銷售回暖明顯。考慮 2022 年低基數因素等，我們預計 2023 年商品房銷售面積、銷售額、銷售均價同比分別為 0.1%、 -0.2%、-0.3%，其中住宅銷售面積、銷售額同比分別為 0%、-0.1%。 在悲觀情景下，房地產行業各項將進一步下滑，考慮 2022 年低基數等因素，我們 預計 2023 年商品房銷售面積、銷售額、銷售均價同比增速分別為-7.8%、-8.3%、-0.5%， 其中住宅銷售面積、銷售額同比增速分別為-8.0%、-8.4%。 在中性情景下，整體房地產銷售緩慢回暖，考慮 2022 年低基數因素等，疊加預測 的樂觀和悲觀情景結果，我們預計 2023 年商品房銷售面積、銷售額、銷售均價同比分 別上升-3.9%、-4.3%、-0.4%，其中住宅銷售面積、銷售額同比分別為-4.0%、-4.3%。 二、新開工。在樂觀情景下，整體銷售大幅改觀，去化縮短，房企各項產業活動加快，拿地積極，疊加“保障房”等項目加速推進，開工意愿提升。考慮 2022 年低基數和前期整體拿地 量少等因素，我們預計 2023 年新開工面積同比增速-9.2%,其中住宅新開工面積增速為u00029.5%。 在悲觀情景下，整體銷售依舊低迷，去化拉長，房企各項產業活動變慢，拿地不積 極，開工意愿低。考慮 2022 年低基數和前期整體拿地量少等因素，我們預計 2023 年新 開工面積同比增速-17.0%,其中住宅新開工面積增速為-17.2%。 在中性情景下，整體銷售慢速回暖，房企采取“以銷定產”投資策略，疊加“保障 房”等項目推進，開工意愿回暖。考慮 2022 年低基數和前期整體拿地量少等因素，疊 加預測的樂觀和悲觀情景結果，我們預計 2023 年新開工面積同比增速-13.1%,其中住宅 新開工面積增速為-13.4%。 三、竣工。在樂觀情景下，“保交樓”等政策落地加快，綜合考慮前期停工、基數低等因素，我 們預計 2023 年房屋竣工面積同比增速為 0.5%，其中住宅竣工面積同比增速為 0.8%。 在悲觀情景下，“保交樓”等政策落地，但速度或不及預期，綜合考慮前期停工、基 數低等因素，我們預計 2023 年房屋竣工面積同比增速為-8.3%，其中住宅竣工面積同比 增速為-8.7%。 在中性情景下，“保交樓”等政策正常落地，“爛尾”項目逐步交付，綜合考慮前期 停工、基數低等因素，疊加預測的樂觀和悲觀情景結果，我們預計 2023 年房屋竣工面 積同比增速為-3.9%，其中住宅竣工面積同比增速為-4.0%。 四、投資。在樂觀情景下，隨著房地產全鏈條資金流動速度加快，投資加速恢復。根據上文預 測的銷售數據和房地產開發資金來源的細分數據等進行測算，我們預計 2023 年房地產 開發投資額同比增速為 0.4%。 在悲觀情景下，房地產全鏈條資金流動速度依舊較慢，投資低迷。根據上文預測的 銷售數據和房地產開發資金來源的細分數據等進行測算，我們預計 2023 年房地產開發 投資額同比增速為-8.5%。 在中性情景下，房地產全鏈條各項投資逐步恢復，根據上文預測的銷售數據和房地 產開發資金來源的細分數據等進行測算，疊加預測的樂觀和悲觀情景結果，我們預計 2023 年房地產開發投資額同比增速為-3.5%。 （本文僅供參考，不代表我們的任何投資建議。如需使用相關信息，請參閱報告原文。） 詳見報告原文。 精選報告來源：【未來智庫】 何田-建誠晟業： 在金融業防風險、房企“三道紅線”等系列政策的影響下，房地產業在2022年遭遇明顯調整，千億房企頻頻暴雷，全國商品房銷售降幅顯著。在總結當前政策動向和歷史規律的基礎上，建誠晟業從行業政策、金融信貸、城市輪動、預期反轉四個方面，通過量化模型對2023年全國房地產市場量價走勢進行預測。 展望2023年乃至更長時間，行業政策企穩向好，中央鼓勵導向日益明顯，金融業“三箭齊發”，保交樓力度進一步加大，市場企穩與分化并存，企業發展與風險同在。模型預測結果顯示，在宏觀經濟企穩、疫情防控措施優化的大背景下，主要城市房地產政策進一步優化，信貸政策鼓勵需求合理釋放，預計2023年全年商品房銷售觸底反彈，銷售面積止跌增長3.6%，金額增長5.6%，均價增長2.0%。 時值年末，建誠晟業多次組織研討會，發布行業趨勢研究成果并與各方交流。以下是研究報告核心觀點，詳情可與我們溝通獲取。 1. 預測邏輯：客觀研判當前形勢，量化評價未來動力 評價當前行業走勢及背后原因，是預判未來的第一步：2021年以來，全國及主要城市銷售大幅下挫，土地出讓減少，房企暴雷蔓延，樓盤停工、居民停貸。“房住不炒”政策影響下，房價上漲預期消失，購房預期明顯減弱，投資投機需求退場；歷時數年的金融業去杠桿去通道防風險政策起到效果，房地產業貸款占比大幅下降，集中度風險明顯降低，為政策優化提供了充足空間。 基于對宏觀經濟走勢的預判，從調控政策和居民需求兩個維度，明確推動市場未來趨勢的四大動力。 2. 天時已變：風險出清近尾聲，政策拐點已確定 進入年末，中央相關政策更加堅決，涉及開發貸、按揭、租賃等不同層面和各類金融機構，保交樓相關要求更加細化明確，再提信托貸款、配套貸款免責、貸款集中度延期執行等多項政策，表明中央認同去杠桿效果，之前房貸收縮過緊政策將發生變化。 與之前“不說房地產”或“表態謹慎”大為不同，2022年11月21日，一行兩會領導就房地產業做出正面表態，表明房地產業“去杠桿”、金融業去房地產化，已不是當前金融業關注的主要方向。近日眾多房企紛紛獲得銀行大額授信、債券發行力度加大。 3. 動力一：中央導向變化+地方因城施策，需求端政策仍有放松空間 2023年，中國將啟動新的政治周期，穩大盤需要貨幣和財政政策更積極。歷次黨代會后經濟和信貸指標走勢可以看出，新一代領導人上臺后，信貸相關指標多高于以往，特別是十六大和十七大期間。 2022年12月6日，中央政治局會議指出，2023年是全面貫徹落實黨的二十大精神的開局之年。要堅持穩字當頭、穩中求進，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，加強各類政策協調配合，優化疫情防控措施，形成共促高質量發展的合力。積極的財政政策要加力提效，穩健的貨幣政策要精準有力，產業政策要發展和安全并舉，科技政策要聚焦自立自強，社會政策要兜牢民生底線。 總結過去二十余年房地產市場和經濟走勢的變化，經濟和行業形勢共同決定政策走向：經濟面臨下行壓力、投資放緩時，房地產調控進入寬松周期，帶動成交規模回升。 建誠晟業獨家研發的“重點城市政策強度量化評價模型指標(RPIM)”顯示，2022年11月，主要城市政策強度均值約28.5，較2021年底的歷史高點降幅約三成，降幅明顯低于2014年（約半年即降幅接近五成）。典型城市政策較嚴，除一線城市外，寧波、廈門、天津等地仍有一定放松空間，如擴大限購區域、放松外地戶籍、二套房認定標準。最關鍵的限購、限貸政策仍有較大的放松空間。 4. 動力二：信貸政策大幅放松的效果將逐步顯現 2022年以來貨幣信貸政策明顯放松，但借貸意愿不足，1-11月居民中長期貸款共增加2.48萬億元，較去年同期的5.72萬億元同比下降56.6%。前三季度居民中長期貸款下降52.6%，其中個人購房貸款增量下降79%，其他貸款降10%，三季度已止跌反彈，是京滬等核心城市市場企穩、中高價位項目銷售向好的重要背景。 按照建誠晟業對近十年歷史數據的分析，住房貸款以外的其他中長期貸款，對全國特別是核心城市的帶動作用更加明顯。按揭鼓勵時期（2014-2016），按揭貸款走勢更領先；按揭受控時期，抵押消費貸、經營貸等其他貸款增速止跌更明顯（2019年下半年開始），對銷售指標的領先作用更明顯，推動深圳、上海等地復蘇，并帶動2020年全國商品房銷售金額增速快速提升。 5. 動力三：高能級城市二手房成交有前瞻性，有望帶動更多城市復蘇 歷史數據顯示，京滬深二手房走勢敏感性更強，特別是深圳，受“按揭以外其他中長期貸款”（前瞻性指數）影響更明顯，能前瞻性預判政策調整后的市場走勢（但月度數據只能獲取全部個人中長期貸款，可作為替代）：2019年下半年深圳率先復蘇，2020年中上海、北京先后跟上，帶動全國數據在2020年下半年快速增長。 6. 動力四：需求和購買力仍有，意愿和預期是關鍵 2022年，建誠晟業對全國及主要省市住房存量進行了深入分析，經過20多年的發展，全國人均住房面積接近40平米。但從城鎮范圍來看，結構性不平衡和住房品質不足仍是推動市場需求維持在較高水平的關鍵。在廣東、江蘇、浙江、福建、北京、上海等人口凈流入的發達省市，人均居住面積小、產權住房擁有比例低、租房人群占比高等問題持續存在，未來住房需求仍有釋放空間。 截至2022年11月底，住戶存款余額117.4萬億元，比年初增加14.9萬億元，同比多增6.9萬億元；根據央行最新調查，最新未來信心收入指數止跌反彈，已超過2020年疫情爆發之初。居民對未來的房價預期較低，2022年4季度，預期房價上漲的儲戶僅有14.0%，為近十年的歷史低點；購房意愿方面，未來3個月增加購房支出的儲戶占比16.0%，在上季度提高0.2個百分點后再度下滑。總體來看，居民預期依然低迷，但下行態勢趨于緩和。 2022年至今，上海、杭州等地中高價位產品成交處在歷史高位（2020年疫情以來占比明顯擴大），新開盤項目去化表現均優于全市平均水平，對政策變化、信貸政策更敏感的改善型需求保持穩健，有望引領相關城市市場企穩并復蘇。 與歷史走勢類似，城市之間的復蘇不會同步。隨著京滬等核心城市、中高端需求的好轉，更多城市政策和經濟復蘇將有利改善購房者預期，全國商品房市場銷售有望止跌反彈。 7. 2023年預測：四大動力推動銷售止跌反彈，平穩發展新起點 宏觀環境方面：外部環境挑戰，但對外交流常態化；財政發力，新基建等領域對沖措施力度加大；疫情防控措施優化；3月兩會后政策到位更有力，全社會預期向好。 房地產政策方面：地方因城施策繼續，但一季度類似杭州高能級城市全面放松限貸的情況不常見，與季節性推盤低點疊加，整體預期復蘇有限；兩會后政策放松力度更大，疊加推盤高峰和熱點城市帶動，購房者預期向好。 核心指標預期：經濟企穩復蘇，GDP增長超過5%；貸款余額增長11.5%/24萬億元；個人中長期貸款余額增長7.6%（2022年11月為5.5%）；個人購房貸款余額增長4.3%(2022年Q3為4.1%)。 模型結果顯示，在上述假設條件下，2023年全年商品房銷售觸底反彈，銷售面積止跌增長3.6%，金額增長5.6%，均價增長2.0%；分階段來看，上半年政策效果平穩釋放，預期仍在恢復當中，預計銷售面積降幅縮小至6.0%，下半年在政策推動、預期恢復、基數降低等多方面因素的推動下，全國商品房銷售面積止跌反彈13.4%。 8. 企業策略：把握城市、挖掘需求、助力產業 預測結果表明，房地產行業政策底已確認，企業底和市場底即將而來。 隨著疫情防控舉措的逐步優化調整，全國經濟復蘇態勢更加明顯，經歷2022年大幅調整的房地產企業和金融機構，也將進入到“重啟”態勢。建議重點關注穩健型民企獲得加杠桿支持后在土地市場的補貨動作，少數穩健型企業的投資信心恢復，有助帶動購房者預期好轉和需求釋放，推動市場底部到來。從風險角度看，高能級城市進一步下滑概率不大，地價幾無下行空間，近期新推出土地盈利空間打開，競爭不甚激烈，2023年上半年針對性補貨窗口期已出現。 在具體策略上，建議企業從城市、客戶、產業三個維度，提升經營能力和效率，降低經營風險。 城市層面：四大維度優化布局，復盤提升經營能力 客戶層面：多角度全方位加強客戶研究，明晰需求變遷 產業層面：順應時勢，產城人結合，助力城市發展 展望未來，中國經濟和產業有望企穩復蘇重新回到健康平穩發展道路上，人民群眾對美好生活的向往將是推動房地產業發展的核心動力，與城市協同發展是房地產企業、金融機構等相關各方穩健經營的必然選擇。建誠晟業將繼續提供市場監測、行業研究、調查咨詢等服務，致力于成為城市發展領域有價值的服務機構。 建誠晟業簡介 北京建誠晟業信息技術咨詢有限公司（簡稱“建誠晟業”），由多位擁有十年以上從業經驗的資深人士發起成立，公司發起人及核心團隊來自國內知名標桿房企或領先的房地產服務專業機構，在行業研究、顧問咨詢、投融資并購等領域耕耘多年，擁有豐富的研究經驗、敏銳的市場洞察力、強大的數據及資源整合能力。 公司核心團隊作為行業資深從業人員，與中央研究室、國務院發展研究中心、國家發改委、住房與城鄉建設部、自然資源部、國家統計局、中國房地產業協會、新華社等眾多部門保持緊密溝通，開展研究工作或政策咨詢，涉及行業發展趨勢、房地產金融、企業風險化解等多個研究方向，部分建議被列入調控政策參考依據，并曾得到有關領導批示。 建誠晟業提供市場監測、行業研究、調查咨詢等服務，致力于成為城市發展領域有價值的服務機構。截至目前，已成功為萬科、中國金茂、華發股份、中交集團、金地集團、中國信達、中國建設銀行、中國郵政儲蓄銀行等央國企、金融機構提供服務，研究成果專業性得到一致好評。 聯系我們： 北京市豐臺區廣安路9號國投財富廣場6號樓15A01 深圳市南山區深圳灣生態科技園9A棟709B 網址：www.jianhecheng.com 萬科A(SZ000002)保利發展(SH600048)龍湖集團(00960) @西峯@鳳凰網房產@雪球訪談 十年以后再說： 中國平安(SH601318) 萬科A(SZ000002)20年勉強保本，21年虧損十萬，22年虧損5.8萬，如果剔除打新虧損更多，實在沒啥可總結的~ 努力做招商福耀股東： 2022年終于結束，今年是我投資的第四年，今年全年虧損28萬，股票虧了40萬，其中大頭招商銀行虧了40萬，萬科掙了5萬，打新收益12萬抵消了大部分虧損，感謝A股打新福利，今年是我記錄以來唯一虧損的一年，不過經歷了一輪熊市也提升了不少，感覺慢慢有自己的投資體系了，雖然還不夠完善。先說說今年做的不好的地方：1.過早滿倉滿融資，主要是太看好資本市場，認為資產泡沫早晚要來，沒有想到經濟和行情都會這么極端。2，買的都是地產相關高杠杠的股票（關鍵是不懂，高杠杠行業太依靠經濟周期了，但宏觀經濟不好預判）所以波動特別大，收益聽天由命吧。3沒拿住陜西煤業，年前有點陜西煤業，漲了都換招商和萬科了，還是輪動思想太嚴重，對周期股的認知完全不足。當然也有自己覺得做的好的:1，心態好，雖然買的東西不懂，但是我相信底層邏輯，銀行和地產行業需求肯定還在，長期看應該不會虧錢，所以跌下來也不慌，而且分紅，工資，打新全部加倉了。2資產管理還行，這輪下跌很多人爆倉了，我相對來說沒有這個風險，主要還是現金流好，沒有房貸，夫妻雙方有穩定的工作，真是負債率應該和別人買房有房貸差不多，而且股市有穩定分紅和打新收益，杠杠相當于透支未來現金流而已，而且買的時候非常清楚自己的行為，也是做好三年不漲極端行情的預期的。3加強了學習，特別加深了對周期的認知，對新能源，芯片，醫藥行業的投資邏輯學習，對白酒生意模式的理解，雖然都沒有買，但是我覺得這些未來都是寶貴的財富。4認識了更多的新朋友，通過雪球這個平臺，和很多球友成為了朋友，志同道合的人一起聊投資，聊人生都是快樂的事情，今年特別感謝雪球球友 @陳中梁 ，跟著學到了很多鋰礦和醫藥的知識，同時加深了對大道的領悟，投資和生活都收益匪淺。 23年展望：雖然行情不可預測，總是希望能夠有好行情，讓我能夠下掉融資杠杠，希望能夠在認知上不斷提升，能夠快樂的投資，運氣好點能夠多中掙錢的新股，愉快的生活，至于收益隨緣就好，愿疫情早日過去。