孕期運動建議描述：：時代財經： 本文來源：時代財經 作者：鐘黛 圖片來源：圖蟲創意 土拍市場局部回暖，部分區域深耕型民企逆勢拓儲。 中指研究院數據顯示，截至2022年12月26日，22城累計賣地1.9萬億元，同比下降超過3成，較2021年少賣地9000億元。 城市間分化加劇。近年來，房企回歸一二線城市拿地成為主流，而2022年諸多房企所聚焦城市范圍進一步收窄，北京、上海、深圳、杭州、廈門和合肥成為拿地主流。 整體來看，在2022年第一、二批次供地中，拿地主力仍是央企、國企；從第三批次供地起，地方國資平臺進場托底，成為拿地主力。 在2022年房企拿地排行榜上，過去大力加杠桿的民企已沒了蹤影，而濱江集團、偉星房產、大華集團等區域型民企則異軍突起，拿地金額分別為403億元、152億元以及95億元，位居全國第7位、第18位、第32位。 在長三角主要城市的土拍中，民企參拍積極性逐步提升。 中指院數據顯示，杭州2022年1-3批次的民企拿地金額占比為39%、67%、34%，于年末的第四批次達到了92%的高占比。 合肥的的民企拿地金額占比一直較高，前三批次為54%、20%和37%。 此外，蘇州的民企拿地金額占比由第一批次的0%提升至第五批次的19%，無錫的民企拿地金額占比由第一批次的8%提升至第四批次的32%，寧波由第一批次的11%提升至22%。 其中，紅豆置業以51億元在無錫第二批次土拍中奪得兩幅地塊。其所屬的紅豆集團，產業還包括銷售男裝的紅豆股份（600400.SH）。 “在一些城市，很多民間資本出來拿地了。這是一個比較明顯的信號，說明大家開始看好樓市了。”一名房企高管認為。 2022年11月29日，杭州第四批集中供地落幕，收金99億元。本次土地放出8宗地塊，7塊由民企拿下，其中濱江集團（002244.SZ）拿下兩宗，建杭、中天、浙江新世界房產、杭州東吳房產、富陽山水置業各拿下一宗。 接下來的12月，在上海第四輪土拍，佳運置業以20.8億元總價和9.45%的溢價率摘下了寶山顧村地塊；在合肥第四批次土拍，偉星斥資35億元連拿2宗地。 在全國范圍內，偉星是一個稍顯陌生的名字，源于其土儲高度集中在安徽蕪湖和臺州臨海。 據新安大數據研究院，偉星置業、保利發展（600048.SH）、安徽萬像控股上半年拿地勢頭較猛，拿地面積位居安徽前三甲。其中，偉星拿地超45萬平方米，拿地金額66.56億元，相較去年同期上漲46%。 在銷售業績方面，偉星同樣位列安徽第一梯隊。數據顯示，偉星在安徽上半年銷售金額為92.32億元，僅次于碧桂園的95.48億元，奪得亞軍。而偉星這一業績數據要遠超龍湖、招商蛇口等龍頭房企。 今年來，偉星逆勢拓儲，積極布局杭州、寧波、合肥等長三角核心城市。據中指研究院統計，2022年，偉星房產以294億元的全口徑新增貨值排名第37位，其權益新增貨值也高達286億元。 偉星置業為章卡鵬的產業，其名下還有一個龐雜的產業集團偉星集團，產業布局涉及服裝輔料、新型建材、房地產、水電、金融投資等領域。 該集團旗下的上市公司偉星股份（002003.SZ），主營業務為銷售紐扣和拉鏈，年產各類中高檔鈕扣50多億粒，是世界上最大的鈕扣生產企業之一。 今年上半年，偉星股份營業收入為18.29億元，同比增長23.32%；歸母凈利潤為3.12億元，同比增長31.78%。 集團旗下另一家上市公司偉星新材（002372.SZ）的業績則不甚理想。前三季度，公司凈利潤7.69億元，同比下降0.51%；營業收入41.63億元，同比增長3.40%。 值得注意的是，偉星置業不是章卡鵬名下唯一的地產公司。除此之外，偉星集團旗下還有云南云縣亞太投資置業、云南江海投資開發、臨海市偉星房地產、馬鞍山偉星房地產、浙江偉星房地產等一眾地產企業。 在諸多老板撤出地產行業之際，依靠制造業發家的章卡鵬或許覺得，還是房地產更賺錢。 風財訊： 來源： 澎湃新聞 2022年5月5日，南京城東樓盤。（無人機照片） 中新社記者 泱波 攝 2022年12月31日，在“2023丁祖昱評樓市發布會”上，易居企業集團CEO丁祖昱表示，2022年的房地產行業規模已重回2015年，全年商品房成交額13.3萬億元，成交面積13.6億平方米。 克而瑞地產研究中心發布的報告顯示，2022年多數規模房企深陷負增長困局，銷售業績普降態勢明顯。 具體來看，2022年有近9成百強房企累計業績同比下滑，累計業績同比降幅大于50%的企業數量達到36家，另有32家百強房企累計業績增速在-50%至-20%之間。 碧桂園全口徑銷售額4643億元，排名第一；保利發展以全口徑銷售額4573億元排名第二；之后分別為萬科、華潤置地、中海地產和招商蛇口，全口徑銷售額分別為4202億元、3013億元、2955億元和2926億元。 報告稱，2022年，即使公開披露目標的企業數量較往年顯著減少，或是已經主動調降了全年目標，但規模房企實際的業績完成情況仍遠不及預期。2022年1-12月規模房企目標完成率的中位數僅74.5%，明顯低于往年的平均水平。具體來看，在公開披露年度目標的規模上市房企中，僅有濱江、越秀兩家房企達成了全年業績目標。多數企業截至12月末的目標完成率不足90%，不少房企甚至不足70%。且絕大多數企業的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業目標完成度較2021年同期的降幅大于20個百分點。 克而瑞預計，結合2022年規模房企實際的目標完成情況來看，2023年房企整體業績預期勢必將更為謹慎，不排除有更多房企不再公布年度目標。預計未來三至五年全國商品房銷售規模將保持在13億平方米左右，行業規模步入無增長時代。 在總結2022年全年樓市時，丁祖昱稱，2022年全年百城商品房成交額同比下挫四成；全國土地建面成交規模下行四成；一二手房價普遍下行，70個大中城市中，二手房價格下跌的城市達到60個，一手房價格下滑的城市達到50個；百強房企全年業績下滑超過40%，千億房企數量銳減一半。 對于未來的房地產行業，丁祖昱稱，未來十年，住房增量需求將回落至100億平方米左右。丁祖昱判斷，在2022年下半年“政策底”已現，因此整個2023年樓市政策將會保持寬松，2023年上半年樓市壓力依然會很大，下半年更加樂觀，2023年6月將會是樓市企穩的重要窗口期。 斑馬消費： 斑馬消費 楊柘 掙扎一年的地產行業，終于交出了成績單，百強房企九成下滑，整體下降超四成。行業老大碧桂園，雖然艱難保住了座次，但少賣了2800億元，銷售額同比下降38.81%至4410.9億元。 關鍵在于，季亞軍萬科和保利，與碧桂園的銷售差距，已經從上千億縮小至300億元以內。照目前的趨勢，宇宙房企將大概率在2023年丟掉老大的地位。這意味著，以高周轉為核心的碧桂園模式，正在走向終結。 對于碧桂園來說，短痛，仍然是并未完全解除的流動性危機，長期，則是地產業務重倉三四線、業務價值難以提升，也缺乏像萬科、華潤、招商蛇口、龍湖那樣的“地產+”業務。 當地產新周期啟動在即，分化的、綜合性的地產業務，將逐漸取代上一個時代的高周轉、重負債模式。碧桂園和它的門徒們，何去何從？ 高周轉時代終結 11月底，地產老大、宇宙房企碧桂園，給徘徊之中的房地產行業，來了一針雞血。 當月26日，碧桂園在官方微信公眾號公布了“碧桂園現房節”的活動細則：從11月26日到12月25日，全國超30省、268個城市、1000+樓盤的現房，最大可獲75折優惠；部分樓盤還有10%首付、買房送家具、瓜分20萬元禮包等重磅活動；業主參與老帶新，有機會獲得最高5年物業管理費權益…… 上一次這么干的，是全民營銷、全國所有樓盤一律78折的恒大。 一個“創意”，第一個用的是天才，或許能收到一定的效果，第二個用的，大概率效果一般。 從當時的實際情況來看，碧桂園這一波優惠大促，也是象征意義大于實際意義：碧桂園的大部分項目位于三四五線城市，可挑選的余地有限；既然是現房，意味著這些項目是兩三年前就開始銷售，順周期都沒賣掉的房子，到逆周期打折就好賣了嗎？ 12月結束后的實際效果，其實也印證了這一點。克而瑞數據顯示，2022年12月，碧桂園繼續“降價”，銷售均價8081.33元/平方米，同比減少500元左右，環比腰斬。即便如此，銷售情況仍然較為萎靡，單月操盤銷售額218.6億元，同比下降22.73%、環比下降39.45%。 去年全年，碧桂園操盤銷售額4410.9億元，少賣了2800億元，同比下降38.81%，銷售面積5236.3萬平方米，同比下降37.75%。 剛剛過去的2022年，已經確定是房地產行業的低谷。百強房企近9成業績同比下滑，全年累計銷售規模同比降低41.6%，規模房企整體目標完成率處于歷史低位。 “鉆石時代”領跑的恒碧萬融，恒大去年銷售額只有450.7億元，較2021年的4356.3億元，只剩下一個零頭，排名也降至第34位；融創略好一點，銷售額1607.5億元，跌去七成以上，排名從第三下降至第十一；連最優秀的萬科，銷售額也下降了三成。 所以，碧桂園仍然能保住行業老大的位子，實屬難能可貴。 但是，萬科、保利與碧桂園的差距正在縮小，2021年銷售額分別相差1000億、2300億，去年都只剩下不到300億元。 當碧桂園全面收縮以求安然過冬，萬科、保利這些優等生，已經開始以豐厚的現金儲備為基礎抄底。新的一年，碧桂園很有可能會讓出老大的位置。 這或許意味著，中國房地產行業的“碧桂園時代”，正在走向終結。行業代表從“恒碧萬融”，走向擴大版的“招保萬金”。 “農民”楊國強，創業多年而不顯。碧桂園2007年銷售額首破百億，已經進入中國房地產十強榜單。但那是“招保萬金”的黃金時代，行業推崇的是SOHO中國這類明星房企。 之后多年，碧桂園在TOP10榜單的后半段徘徊多年。真正的躍升，發生在2015年-2018年期間：2015年，公司銷售額1401.8億元，排名行業第七；之后兩年以接近100%的年均增長成為行業老大，2017年銷售額5500.1億元；登頂之后，2018年仍然保持了30%以上的增速，銷售額達到7286.9億元。 但是，從那之后，特別是震驚全國的安全事故頻發之后，碧桂園就跑不動了，2018年-2021年銷售額幾乎原地踏步，直到2022年，栽了個大跟頭。 地產進入新周期 房地產政策收緊數年，2020年推出的“三道紅線”一錘定音，行業最終在2021年開啟下行周期。經過一年多時間的調整，特別是“三支箭”重出江湖，房地產行業即將走出底部，已經成為各界共識。 任何一個行業，經過調整期，都不會以完全相同的樣子重新歸來。快消、白酒、互聯網、醫療，都是如此，地產行業也不會例外。 地產新周期，我們在上一輪逆周期時刻的各種趨勢性預判，大多會一一上演： 分化，城市分化、房企分化、產品分化。還有多少城市的房地產市場能“接著奏樂接著舞”？有些房企注定退出歷史舞臺，哪些選手補位？保障性住宅、純剛需住宅和改善及以上住宅的市場走勢，也會大不一樣。 市場格局將會趨于穩定，一批真正意義上的全國性房企，加上一批深耕的區域類房企和一批以“地產+”業務立足的特色房企，在行業各顯神通。 前些年沖擊千億的那些黑馬選手，還有幾匹安在？如今，他們都落入同樣的陷阱。 碧桂園以“高周轉模式”登頂之后，市場趨之若鶩，誕生了一批“小碧桂園”，最典型的便是中梁。然而，中梁將物業公司賣給碧桂園服務之后，仍然處于艱難的自救之中。 事實證明，所有行業成熟期之后的格局構成，其實都大差不差。 從開發到開發+運營的轉變，這其實也是地產行業都看到、且一直在推行的方向。畢竟，賣房是一次性的交易，小區的物業費、商場的流量、公寓的租金，才是長流水。 變革已經撲面而來，無論從哪個趨勢來看，碧桂園都是首當其沖。 如果說流動性危機是碧桂園短期之痛，長期的壓力，則是碧桂園長期重倉三四線城市造成的。 低線策略幫碧桂園抓住了上一輪城鎮化、棚改貨幣化的機遇。但是，這種策略在分化時代，將給公司帶來巨大的去化壓力——所以你看，恒大旗下大多是賣了卻沒能交付的房子，而碧桂園旗下居然有很多現房無人問津。 今年上半年，在碧桂園的銷售金額構成中，有69%來自三四線城市，有31%來自一二線城市。2020年至2021年，在公司權益合同銷售金額中，分別有54%和64%的銷售收入來自三四線城市。 這種“拼多多式”的崛起方式，注定造成了口碑的下滑，“給你一個五星級的家”被調侃為“給你一個五星期的家”，代表了業主們深深的無奈。 長期習慣于大干快上的地產開發模式，導致碧桂園在運營類業務上的缺位。2019年，公司提出“高科技大型綜合企業”的定位，將地產、機器人和現代農業確定為企業發展的“三駕馬車”。 農業板塊的“鳳凰優選”，遭遇大面積關店后，基本再很少提起。楊國強雖然對機器人業務比較上心，但離真正的大規模應用，還有相當大的差距。 地產業務之外，物業板塊的碧桂園服務也在行業中處于領先地位。但它的問題與所有碧桂園的投資業務一樣，當核心地產業務的地位和含金量不穩，副核心和邊緣業務的命運也將難言樂觀。 如今，能拯救碧桂園的，只剩下楊國強家族了。 2022年12月底，碧桂園再次調整董事會，兩位創業元老退出，公司最高決策層進一步深化楊氏家族成員+職業經理人的結構。幾天之后，楊惠妍將減持碧桂園服務的50億港元，免息、無抵押借給碧桂園。 無論是長痛還是短痛，都只能挺下去。碧桂園(02007)中國恒大(03333)融創中國(01918) 指數增強小霸王： “元旦假期來我們這兒咨詢特惠活動的人明顯增多，看房的人絡繹不絕，現在我們樓盤只剩下幾套低樓層的了。”北京市西三環某售樓處負責人告訴中國證券報記者。 感受到地產預期修復的不僅是售樓人員。“從整個行業來看，政策面逐步向好，而且力度、廣度全面超出預期。”萬科董事會主席郁亮近日在萬科臨時股東大會上如是說。 “第三支箭”持續加力正在開啟房地產市場信心修復之路。自證監會2022年11月宣布恢復上市房企再融資至今，已有30余家涉房企業發布再融資或重組公告。市場人士認為，2023年支持房企股權融資將進入實質發行階段，“助陣”行業修復。 伴隨房企股權融資政策持續優化，首單百億級再融資日前花落保利發展。在2022年最后一個交易日，保利發展披露了2023年定增預案，125億元的募資額成為房企股權融資政策優化以來，募集資金規模最大的涉房再融資。此次非公開發行募集資金擬投入廣州保利領秀海等14個房地產開發項目和補充流動資金。 “公司擬通過本次非公開發行，改善自身資本結構，降低資產負債率，減少利息支出壓力，從而提高公司的盈利能力和抗風險能力，進一步提高公司綜合競爭力，增強公司應對未來市場變化的能力，實現股東利益最大化。”保利發展表示。 自股權融資“第三支箭”啟動以來，房企再融資、重組隊伍快速擴容。據不完全統計，包括保利發展在內，已有福星股份、大名城、新湖中寶、華夏幸福等房企披露再融資計劃。 房企資產重組案例也相繼亮相。格力地產2022年12月8日審議通過并正式披露了重大資產重組預案。擬向珠海市國資委、城建集團發行股份并支付現金，購買其持有的珠海免稅100%股權。此外，陸家嘴、招商蛇口等上市房企也發布了擬重組公告。 “通過此類收購，有助于擴充核心資產。尤其是在有配套資金募集的情況下，此類收購的難度會明顯降低。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。 房企再融資、重組隊伍的快速擴容離不開政策助力。證監會近期在研究部署貫徹落實中央經濟工作會議精神時強調，要落實好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產和建筑等密切相關行業上市公司實施涉房重組。 在中指研究院企業事業部研究負責人劉水看來，“借殼”上市為沒有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產負債表的機會。“對于擁有優質土儲資源的非上市企業，可以借機將地產部分分剝上市，有利于盤活優質資產，增強母公司資產規模；對于上市但目前處于出險階段的房企，則有望獲得優質資產的注入，還可借助優質房企的加持重新獲得融資能力，起到盤活存量風險資產的作用。”劉水說。 公募REITs政策利好也正成為商業地產轉型升級的“助推器”。證監會副主席李超日前透露，研究推動REITs試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。 這一表述意味著商業地產公募REITs的落地又向前推進一步。“目前我國商業性房地產存量空置率較高，鼓勵REITs投資商業性房地產市場有助于促進商業性房地產市場的恢復。”復旦大學泛海國際金融學院院長錢軍表示。 業內人士預期，2023年房企整體融資環境將得到實質性改善。“地產融資‘三支箭’將繼續發揮作用，A股股權再融資在2023年將進入實質發行階段。”中信證券基礎設施和現代服務產業首席分析師陳聰認為。中信建投證券指出，伴隨金融支持房地產政策持續加碼，房企信用風險將在2023年逐步緩釋。海通證券發表研報判斷，后續將出臺更多穩定企業主體政策，幫助企業有序降低債務和資金壓力。 房企資產負債表料得到修復。“2023年，市場有望通過加大股權融資力度改善房企資產負債表。”劉水認為，一是加大支持投資者參與優質房企的股權認購力度；二是重組并購進程將加速，通過優質資產注入和風險資產的出清，達到優化資產負債表的作用；三是通過發行REITs等資產證券化的方式將持有型資產出表，做到資產負債表瘦身。 隨著房企融資環境持續改善，機構人士認為，2023年房地產市場將逐漸探底回穩。在政策推動下，房地產業將向新發展模式平穩過渡。 平安證券首席經濟學家鐘正生表示，房地產新發展模式或是“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。未來政策將在擴大保障性租賃住房供給、因地制宜發展共有產權住房、完善長租房政策及“租購同權”方面進一步發力。 來源：中國證券報 @雪球基金@今日話題 地產ETF(SZ159707)保利發展(SH600048)招商蛇口(SZ001979) 瑜不是那個魚： 招商蛇口(SZ001979)口碑已經爛大街了 風財訊： 來源： 中國證券報 “元旦假期來我們這兒咨詢特惠活動的人明顯增多，看房的人絡繹不絕，現在我們樓盤只剩下幾套低樓層的了。”北京市西三環某售樓處負責人告訴中國證券報記者。 感受到地產預期修復的不僅是售樓人員。“從整個行業來看，政策面逐步向好，而且力度、廣度全面超出預期。”萬科董事會主席郁亮近日在萬科臨時股東大會上如是說。 “第三支箭”持續加力正在開啟房地產市場信心修復之路。自證監會2022年11月宣布恢復上市房企再融資至今，已有30余家涉房企業發布再融資或重組公告。市場人士認為，2023年支持房企股權融資將進入實質發行階段，“助陣”行業修復。 股權融資隊伍擴容 伴隨房企股權融資政策持續優化，首單百億級再融資日前花落保利發展。在2022年最后一個交易日，保利發展披露了2023年定增預案，125億元的募資額成為房企股權融資政策優化以來，募集資金規模最大的涉房再融資。此次非公開發行募集資金擬投入廣州保利領秀海等14個房地產開發項目和補充流動資金。 “公司擬通過本次非公開發行，改善自身資本結構，降低資產負債率，減少利息支出壓力，從而提高公司的盈利能力和抗風險能力，進一步提高公司綜合競爭力，增強公司應對未來市場變化的能力，實現股東利益最大化。”保利發展表示。 自股權融資“第三支箭”啟動以來，房企再融資、重組隊伍快速擴容。據不完全統計，包括保利發展在內，已有福星股份、大名城、新湖中寶、華夏幸福等房企披露再融資計劃。 房企資產重組案例也相繼亮相。格力地產2022年12月8日審議通過并正式披露了重大資產重組預案。擬向珠海市國資委、城建集團發行股份并支付現金，購買其持有的珠海免稅100%股權。此外，陸家嘴、招商蛇口等上市房企也發布了擬重組公告。 “通過此類收購，有助于擴充核心資產。尤其是在有配套資金募集的情況下，此類收購的難度會明顯降低。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。 多項政策助力 房企再融資、重組隊伍的快速擴容離不開政策助力。證監會近期在研究部署貫徹落實中央經濟工作會議精神時強調，要落實好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產和建筑等密切相關行業上市公司實施涉房重組。 在中指研究院企業事業部研究負責人劉水看來，“借殼”上市為沒有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產負債表的機會。“對于擁有優質土儲資源的非上市企業，可以借機將地產部分分剝上市，有利于盤活優質資產，增強母公司資產規模；對于上市但目前處于出險階段的房企，則有望獲得優質資產的注入，還可借助優質房企的加持重新獲得融資能力，起到盤活存量風險資產的作用。”劉水說。 公募REITs政策利好也正成為商業地產轉型升級的“助推器”。證監會副主席李超日前透露，研究推動REITs試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。 這一表述意味著商業地產公募REITs的落地又向前推進一步。“目前我國商業性房地產存量空置率較高，鼓勵REITs投資商業性房地產市場有助于促進商業性房地產市場的恢復。”復旦大學泛海國際金融學院院長錢軍表示。 融資環境將實質性改善 業內人士預期，2023年房企整體融資環境將得到實質性改善。“地產融資‘三支箭’將繼續發揮作用，A股股權再融資在2023年將進入實質發行階段。”中信證券基礎設施和現代服務產業首席分析師陳聰認為。中信建投證券指出，伴隨金融支持房地產政策持續加碼，房企信用風險將在2023年逐步緩釋。海通證券發表研報判斷，后續將出臺更多穩定企業主體政策，幫助企業有序降低債務和資金壓力。 房企資產負債表料得到修復。“2023年，市場有望通過加大股權融資力度改善房企資產負債表。”劉水認為，一是加大支持投資者參與優質房企的股權認購力度；二是重組并購進程將加速，通過優質資產注入和風險資產的出清，達到優化資產負債表的作用；三是通過發行REITs等資產證券化的方式將持有型資產出表，做到資產負債表瘦身。 隨著房企融資環境持續改善，機構人士認為，2023年房地產市場將逐漸探底回穩。在政策推動下，房地產業將向新發展模式平穩過渡。 平安證券首席經濟學家鐘正生表示，房地產新發展模式或是“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。未來政策將在擴大保障性租賃住房供給、因地制宜發展共有產權住房、完善長租房政策及“租購同權”方面進一步發力。 （原題為《“第三支箭”精準有力 資本市場助陣地產修復》） 貓愛魚尾巴： 招商蛇口(SZ001979)大股東定增價格確定之前，估計表現都不會太好。 風財訊： 來源： 第一財經訊 2022年房地產經歷了嚴苛的考驗，一些房企徹底掉隊，“活下來”的公司亦遭受到一波較為嚴重的沖擊波，行業規模見頂后即下跌，房企排位重新洗牌。 12月31日，克而瑞發布2022年1-12月中國房地產企業銷售榜TOP200，碧桂園、保利發展、萬科地產、華潤置地、中海地產、招商蛇口、金地集團、綠城中國、龍湖集團、建發房產進入TOP10，入圍門檻達到1703.2億元。 TOP10的房企中，2022年銷售額比2021年均有不同程度的下滑。頭部房企中，同比下降幅度最小的是華潤置地約4.6%，保利、中海、龍湖銷售額同比下降均低于30%。根據克而瑞數據，百強房企銷售額平均下降幅度約為40%。 龍湖集團2022年1-12月銷售額為2032.7億元，行業排名第九，相比去年提升1位。其中12月單月銷售額達到200.5億元，環比增長約15%。在政策向優質房企傾斜的背景下，龍湖銷售回暖速度高于行業平均水平。 12月中旬，國務院副總理劉鶴重提“房地產是國民經濟支柱產業”，從地方到中央陸續出臺多輪房地產放松政策，且力度與頻次逐漸加強。此外，信貸融資、債務融資和股權融資三支箭齊發，幫助優質房企打開了融資通道，隨著相應落地，房企流動性得到極大改善。 年底，龍湖多次獲得監管機構的“小紅花”，不僅完成“第二支箭”首單發行，獲得“第二支箭”200億元中債增信債券額度，還由六大行共同承銷，成功發行20億元的中期票據，利率僅3.0%，并且與六大國有商業銀行簽署戰略協議。而隨著龍湖全部贖回于2023年到期的3億美元優先票據，其至2023年底已無到期境外美金債。 對此，招商證券表示，龍湖現金流結構穩定，駕馭負債能力較強，經營長期堅持量入為出，打造出了穿越周期能力。 業內人士認為，歷經行業洗禮后，像龍湖、萬科、美的置業等保持著良好信譽的優質房企，能夠率先得到機構支持，有望帶領行業走出陰霾，重新回到健康發展的軌道。 “未來市場或將不再‘唯規模論’，繼續擴張規模的將主要是龍頭央國企及個別優質民企，注重區域深耕和產品品質的房企將行穩致遠。”東吳證券認為，中國房地產行業已經進入到了全新的發展階段，由高速發展向高質量發展轉變、由“強者恒強”向“穩者恒強”轉變、由解決基本居住需求向滿足人民群眾對美好居住品質的向往轉變。 小羽0205： 劉強東成了第一個吃到螃蟹的人 12月26日，上交所官網顯示，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金已獲證監會批準，這是第三只上市的倉儲物流公募REIT，也是境內第一只民企REIT。劉強東也成了一眾民營企業家中，第一個吃到REITs螃蟹的人。值得一提的是，京東REIT從受理到獲批，用時不到一個月，展現出政策對不動產玩家，尤其是民企的支持。并且京東為了順利獲批，還拿出了自己的優質資產作為底層資產。 京東REIT三大物流園（重慶，武漢和廊坊）的收入水平也很可觀，近三年年均經營性凈現金流年均為正。京東方面也承諾，自REIT項目設立起五年內，盡合理的商業努力，實現REITs項目下基礎設施項目的京東集團體系外租戶占比超過40%，這意味著京東接下來可以繼續將手里的物流園通過REITs方式上市，減少自有資金投入，盤活沉淀存量資產，進而提升經營效率，并且市場對于物流園這樣收入比較穩定的REITs也很認可。 一個靠著經營不動產，靠手藝吃飯的新周期正在來臨 證監會副主席李超在首屆長三角REITs論壇上表示，到今年11月底，已上市22只基礎設施REITs,募集資金超過750億元，總市值約830億元，整體較首發上漲約20%。募集資金重點用于科技創新，綠色發展和民生等補短板領域，回收資金帶動投資的新項目總投資超過4200億元，并且李超透露，未來將進一步擴大REITs的試點范圍，盡快覆蓋到新能源，水利，新基建等基礎設施領域。而京東REIT作為境內首個民企REIT獲批，也會進一步提升民企參與REITs的動力，尤其是像萬科，招商蛇口，華潤等開發商，平安不動產，光大安石等機構旗下有不少物流產業園，他們都摩拳擦掌等待將手里資產釋放出來，提高資金利用率，并迎來自己的價值重估。萬科總裁祝九勝在12月16日指出，最近監管層對REITs的表態對不動產玩家來說是個利好，相當于90年代中期按揭政策的出臺。華潤置地CFO郭世清也曾表示，如果政策開放，華潤置地會把一些合適的資產放到公募REITs市場里去。 中信證券基礎設施和現代服務產業首席分析師陳聰認為，REITs市場擴容不僅將有效改善房企資產負債表，還會持續增厚企業利潤水平，讓房企把經營重心放在專業不動產業態的運營改造和效率提升上來。 這不僅是簡單地存量資產盤活出表，而是一個持續的過程，將打開不動產玩家新的投融資空間，促進資金良性循環。 MSK深海絲路： 我剛剛調整了一下雪球組合 粵海灣MSK蛇格平(ZH2963511) 的倉位。含再搬點招商蛇口(SZ001979) 中指研究院： 地產好報告，就在“中指云”網頁鏈接 近期樓市因城施策力度有望繼續加大，核心二線城市政策存在較大優化空間。符合條件的城市進一步下調商貸房貸利率下限，已經下調的城市有望根據當地實際情況繼續優化調整。核心一二線城市跟進優化“認房又認貸”政策，繼續優化限購政策，一線城市或更多聚焦在特定人群，如人才、多孩家庭、老年家庭等；降低交易稅費，契稅、個人所得稅、增值稅等方面均存在調整空間。 更多上海房地產市場研究，“中指云”獲取網頁鏈接 數據來源：中指數據CREIS（點擊查看） 特別說明：房地產企業銷售數據統計與項目銷售數據統計均是以2022年1月1日-12月31日期間商品房合同銷售額為統計口徑，主要依據中指數據CREIS（點擊查看）在上海的銷售監測數據；本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。 2022年1-12月，上海房地產銷售業績TOP20企業合計銷售4878.59億元，同比上漲40.90%；銷售面積TOP20企業合計銷售813.08萬平，同比上漲12.71%。銷售額突破200億元的房企達到12家。銷售金額方面，招商蛇口、仁恒置地、融創中國分別以647.85億元、415.36億元和399.73億元獲得銷售金額榜第一、第二、第三；銷售面積榜方面，招商蛇口、融創中國和金地集團分別以97.59萬平、63.67萬平和57.60萬平獲得銷售面積第一、第二、第三。 數據來源：中指數據CREIS（點擊查看） 2022年1-12月，上海商品住宅銷售金額TOP10項目合計銷售1094.56億元，同比上升43.23%。本次TOP10門檻值提升至76.00億元。其中第一名仁恒海上源200.37億元、第二名顓橋紫薇花園153.41億元、第三名融創未來金融城124.15億元。 數據來源：中指數據CREIS（點擊查看） 2022年1-12月，上海商品住宅銷售面積TOP10項目合計銷售面積為159.72萬平，同比上升39.80%。其中，顓橋紫薇花園以22.13萬平占據項目銷售面積榜單的第一名，融創未來金融城、中建玖海云天以18.26萬平、17.72萬平緊隨其后，分列二、三名。 數據來源：中指數據CREIS（點擊查看） 2022年1-12月，上海商品住宅銷售套數TOP10項目合計銷售14771套，同比上升35.69%。其中，顓橋紫薇花園以2044套占據項目銷售套數榜單的第一名，虹橋璀璨公館、融創未來金融城分別以1771套、1675套分列項目銷售套數榜單的第二、第三名。 ▍熱銷項目解讀 九廬 九廬位于浦東陸家嘴濱江大道1773弄，地處內環內，打造成高端濱江豪宅項目。主力房源建面約150㎡兩房、170㎡三房、246㎡四房。九廬會所約4,000㎡，包含室內游泳池、健身房、3D影院、SPA、多功能廳等設施。近地鐵4號線浦東大道站、國金中心、東方醫院。 融創未來金融城 融創未來金融城位于上海科學金融城板塊，項目緊鄰2號線及龍東大道、華夏路高架等多條城市干道。陸家嘴國家金融中心、張江科學城、金橋、自貿區、上海銀行卡園、迪士尼等五大核心產業環繞。融創，除打造45萬方國際住區，參與地塊內外近百萬方大城建設。從城市級道路規劃、到多元商業、教育、養老、休閑等城市公共設施建造，打造面向未來的一體化超級城區。 ▍商品住宅市場 數據來源：中指數據CREIS（點擊查看） 市場監測：網頁鏈接 2022年1-12月，上海商品住宅均價63865元/m²，價格累計下跌0.97%，同比上漲15.66%。 2022年12月，上海商品住宅均價69920元/m²，環比上漲8.9%；同比上漲19.6%。 2022年1-12月，上海商品住宅（不含保障性住房）成交面積為 1008.3萬㎡，同比下降4.8%；商品住宅（不含保障性住房）成交套數為88678套，同比下降6.4%。 2022年12月，上海商品住宅（不含保障性住房）成交面積為93萬㎡，環比下降11.91%，同比上漲2.32%；商品住宅（不含保障性住房）成交套數為7963套，環比減少16.2%，同比減少4.31%。 ▍土地市場 2022年1-12月，上海共推出各類用地規劃建筑面積3103.75萬㎡，同比下降33.37%；成交規劃建筑面積3066.94萬㎡，同比下降29.68%。 2022年12月，上海共推出各類用地規劃建筑面積330.62萬㎡，同比下降42.5%;成交規劃建筑面積402.74萬㎡，同比下降45.04%。 2022年1-12月,上海成交樓面均價為10838元/㎡，同比上漲42.47%；平均溢價率為2.84%，較去年同期下降0.89個百分點；各類用地出讓金達3324.03億元，同比增長0.04%。 2022年12月,上海成交樓面均價為4666元/㎡，環比上漲106.97%,同比下跌21.76%;平均溢價率為2.94%,較上月上升2.94個百分點,較去年同期上升0.28個百分點;各類用地出讓金達187.9億元，環比上升878.79%,同比下降57%。 ▍市場展望 2023市場預判：樂觀預期下，市場銷售規模小幅增長，悲觀預期下，市場調整態勢或延續，開工、投資仍面臨下行壓力。 1.近期多項政策利好提振市場信心，但短期銷售仍處于筑底階段，市場恢復仍需時間，經濟修復、防疫形勢等仍是影響市場的關鍵因素。 2.短期政策到位，企業資金壓力有望得到緩解，行業關注點全面轉向促銷售，2023上半年加快庫存去化，樂觀情形下商品房銷售規模保持小幅增長，預計2023年銷售面積與2022年基本持平，但投資、開工下行趨勢難改。 報告下載—— 年度盤點： 年度盤點-2022年樓市十大關鍵詞 網頁鏈接 中國房地產2022年市場總結&2023年趨勢展望 網頁鏈接 中國物業管理行業2022年度總結與2023年度展望 網頁鏈接 政策解讀： 2022中央經濟工作會議：要確保房地產市場平穩發展 網頁鏈接 擴大內需戰略規劃發布，對樓市有哪些影響？ 網頁鏈接 中國房地產政策跟蹤報告（2022年11月） 網頁鏈接 再發利好！預售資金監管優化舉措來了 網頁鏈接 央行、銀保監出臺16項救市舉措，能托住房地產嗎？ 網頁鏈接 從“二十大”報告看房地產發展方向 網頁鏈接 企業研究： 2022年1-11月中國房地產企業銷售業績排行榜 網頁鏈接 2022年1-11月全國房地產企業拿地TOP100排行榜 網頁鏈接 “三支箭”：房企融資排行榜 網頁鏈接 “第一支箭” 4 萬億花落誰家？ 網頁鏈接 “三支箭”開弓滿月：5萬億資金救房企 網頁鏈接 房地產市場： 中國房地產市場月報2022年11月 網頁鏈接 中國300城市土地市場交易情報（2022年11月） 網頁鏈接 指數研究： 中國房地產指數系統百城價格指數報告（2022年11月） 網頁鏈接 物業研究： 2022中國物業服務上市公司ESG測評研究報告 網頁鏈接 2022年中國物業服務價格指數研究報告 網頁鏈接 2022中國房地產服務品牌價值研究報告 網頁鏈接 中指研究院·中指云平臺（網頁鏈接），為行業提供： 4萬+房地產報告每日更新，涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業研究、政策解讀、指數研究等諸多領域； 2300個城市地產數據、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個住宅項目和5萬棟商用物業的交易數據； 中國城市投資吸引力排名，百城房價，查城市、查房企、查地產數據、查房地產政策； 京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。 網頁鏈接 專注行業ETF基金： 實時播報：【中信證券：預計2023年房地產銷售前低后高 有望重回正增長】中信證券研報認為，預計2023年房地產銷售前低后高，有望重回正增長。2022年的疫情及管控措施不僅影響到企業正常銷售、也影響到居民購房預期。行業分化明顯，一二線城市的市場銷售復蘇可能更快。總體而言，預計2023年商品房銷售額將同比略有增長，市場呈現前低后高的格局，房價也將逐漸走穩。萬科A(SZ000002) 保利發展(SH600048) 招商蛇口(SZ001979) 風財訊： 來源： 中國證券報 “元旦假期來我們這兒咨詢特惠活動的人明顯增多，看房的人絡繹不絕，現在我們樓盤只剩下幾套低樓層的了。”北京市西三環某售樓處負責人告訴中國證券報記者。 感受到地產預期修復的不僅是售樓人員。“從整個行業來看，政策面逐步向好，而且力度、廣度全面超出預期。”萬科董事會主席郁亮近日在萬科臨時股東大會上如是說。 “第三支箭”持續加力正在開啟房地產市場信心修復之路。自證監會2022年11月宣布恢復上市房企再融資至今，已有30余家涉房企業發布再融資或重組公告。市場人士認為，2023年支持房企股權融資將進入實質發行階段，“助陣”行業修復。 　　股權融資隊伍擴容 伴隨房企股權融資政策持續優化，首單百億級再融資日前花落保利發展。在2022年最后一個交易日，保利發展披露了2023年定增預案，125億元的募資額成為房企股權融資政策優化以來，募集資金規模最大的涉房再融資。此次非公開發行募集資金擬投入廣州保利領秀海等14個房地產開發項目和補充流動資金。 “公司擬通過本次非公開發行，改善自身資本結構，降低資產負債率，減少利息支出壓力，從而提高公司的盈利能力和抗風險能力，進一步提高公司綜合競爭力，增強公司應對未來市場變化的能力，實現股東利益最大化。”保利發展表示。 自股權融資“第三支箭”啟動以來，房企再融資、重組隊伍快速擴容。據不完全統計，包括保利發展在內，已有福星股份、大名城、新湖中寶等房企披露再融資計劃。 房企資產重組案例也相繼亮相。格力地產2022年12月8日審議通過并正式披露了重大資產重組預案。擬向珠海市國資委、城建集團發行股份并支付現金，購買其持有的珠海免稅100%股權。此外，陸家嘴、招商蛇口等上市房企也發布了擬重組公告。 “通過此類收購，有助于擴充核心資產。尤其是在有配套資金募集的情況下，此類收購的難度會明顯降低。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。 　　多項政策助力 房企再融資、重組隊伍的快速擴容離不開政策助力。證監會近期在研究部署貫徹落實中央經濟工作會議精神時強調，要落實好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產和建筑等密切相關行業上市公司實施涉房重組。 在中指研究院企業事業部研究負責人劉水看來，“借殼”上市為沒有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產負債表的機會。“對于擁有優質土儲資源的非上市企業，可以借機將地產部分分剝上市，有利于盤活優質資產，增強母公司資產規模；對于上市但目前處于出險階段的房企，則有望獲得優質資產的注入，還可借助優質房企的加持重新獲得融資能力，起到盤活存量風險資產的作用。”劉水說。 公募REITs政策利好也正成為商業地產轉型升級的“助推器”。證監會副主席李超日前透露，研究推動REITs試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。 這一表述意味著商業地產公募REITs的落地又向前推進一步。“目前我國商業性房地產存量空置率較高，鼓勵REITs投資商業性房地產市場有助于促進商業性房地產市場的恢復。”復旦大學泛海國際金融學院院長錢軍表示。 　　融資環境將實質性改善 業內人士預期，2023年房企整體融資環境將得到實質性改善。“地產融資‘三支箭’將繼續發揮作用，A股股權再融資在2023年將進入實質發行階段。”中信證券基礎設施和現代服務產業首席分析師陳聰認為。中信建投證券指出，伴隨金融支持房地產政策持續加碼，房企信用風險將在2023年逐步緩釋。海通證券發表研報判斷，后續將出臺更多穩定企業主體政策，幫助企業有序降低債務和資金壓力。 房企資產負債表料得到修復。“2023年，市場有望通過加大股權融資力度改善房企資產負債表。”劉水認為，一是加大支持投資者參與優質房企的股權認購力度；二是重組并購進程將加速，通過優質資產注入和風險資產的出清，達到優化資產負債表的作用；三是通過發行REITs等資產證券化的方式將持有型資產出表，做到資產負債表瘦身。 隨著房企融資環境持續改善，機構人士認為，2023年房地產市場將逐漸探底回穩。在政策推動下，房地產業將向新發展模式平穩過渡。 平安證券首席經濟學家鐘正生表示，房地產新發展模式或是“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。未來政策將在擴大保障性租賃住房供給、因地制宜發展共有產權住房、完善長租房政策及“租購同權”方面進一步發力。 岔家鏟之招蛇： 招商蛇口(SZ001979) 保利發展(SH600048) 招蛇格局真不行，看看人家保利集團，差的不是一點半點 但所有相皆虛妄： 從新增貨值來看，保利發展、華潤置地和招商蛇口占據榜單前三位。2022年，保利發展以累計新增貨值2240億元占據榜單第一；華潤置地和招商蛇口緊隨其后，累計新增貨值規模分別為2219億元和1584億元。 風財訊： 來源： 和訊網 2022年房地產經歷了最嚴苛的考驗，一些房企徹底掉隊，“活下來”的公司亦遭受到一波較為嚴重的沖擊波，行業規模見頂后即斷崖式下跌，房企排位重新洗牌。 12月31日，克而瑞發布2022年1-12月中國房地產企業銷售榜TOP200，碧桂園、保利發展、萬科地產、華潤置地、中海地產、招商蛇口(001979)、金地集團(600383)、綠城中國、龍湖集團、建發房產進入TOP10，入圍門檻達到1703.2億元。 TOP10的房企中，2022年銷售額比2021年均有不同程度的下滑。頭部房企中，同比下降幅度最小的是華潤置地約4.6%，保利、中海、龍湖銷售額同比下降均低于30%。根據克而瑞數據，百強房企銷售額平均下降幅度約為40%。 龍湖集團2022年1-12月銷售額為2032.7億元，行業排名第九，相比去年提升1位。其中12月單月銷售額達到200.5億元，環比增長約15%。在政策向優質房企傾斜的背景下，龍湖銷售回暖速度高于行業平均水平。 12月中旬，國務院副總理劉鶴重提“房地產是國民經濟支柱產業”，從地方到中央陸續出臺多輪房地產放松政策，且力度與頻次逐漸加強。此外，信貸融資、債務融資和股權融資三支箭齊發，幫助優質房企打開了融資通道，隨著相應落地，房企流動性得到極大改善。 年底，龍湖多次獲得監管機構的“小紅花”，不僅完成“第二支箭”首單發行，獲得“第二支箭”200億元中債增信債券額度，還由六大行共同承銷，成功發行20億元的中期票據，利率僅3.0%，并且與六大國有商業銀行簽署戰略協議。而隨著龍湖全部贖回于2023年到期的3億美元優先票據，其至2023年底已無到期境外美金債。 對此，招商證券(600999)表示，龍湖現金流結構穩定，駕馭負債能力較強，經營長期堅持量入為出，打造出了穿越周期能力。 業內人士認為，歷經行業洗禮后，像龍湖、萬科、美的置業等保持著良好信譽的優質房企，能夠率先得到機構支持，有望帶領行業走出陰霾，重新回到健康發展的軌道。 “未來市場或將不再‘唯規模論’，繼續擴張規模的將主要是龍頭央國企及個別優質民企，注重區域深耕和產品品質的房企將行穩致遠。”東吳證券(601555)認為，中國房地產行業已經進入到了全新的發展階段，由高速發展向高質量發展轉變、由“強者恒強”向“穩者恒強”轉變、由解決基本居住需求向滿足人民群眾對美好居住品質的向往轉變。