產後恢復建議描述：：i知府： 美凱龍(SH601828) 看新聞說這個公司欠款1200多億面臨清算，我關注他很多年了，有兩個印象特別深刻：一個是大家覺得他到處建商城，土地升值可以收益；另一個是前幾年房地產爆發，大家都以為他家具肯定很好賣。業績上看估值一直比較低，不過現在看來他體現的是真正的低估值陷阱… 木文田躺平： 中國的創新藥企業基本都是shit………問問醫院的人就知道療效了，要吃也要吃進口的我們的經濟增長基本都是停滯了也許日本是我們最好的未來到處轉一轉就知道，寫字樓太多，商場太多，工業園區太多，房子也太多而需求卻是長期不足的，尤其是寫字樓這種商場很多店也在關閉紅心美凱龍也在大規模關閉房價其實也不能刺激，刺激倒是問題都解決了這樣后面問題更大房價跌一半也不可能，50%是土地，30是tax……所以我們的問題基本上是無解的 就買基： 美凱龍(SH601828) 家居行業 st蘇寧新華制藥(SZ000756) 西安飲食(SZ000721) 鐵樹開花終有時： 2023年1月1日：物業公司并購活動 個人認為發展方式的不同體現的是一個公司的綜合實力，體現的是口碑是否建立。查看各公司的資產負債表我們會發現很多公司的【商譽】非常高，這就意味著業務的擴張是通過收并購獲得的，這種方式并不能提升自身造血能力，同時購買的價格并不便宜，否則也不會產生那么高的商譽。我們就對比一下主流物業公司2018年至2022年中報的商譽情況： 特別說明：資產負債表科目各家并不完全一樣，有的公司無形資產=客戶關系+軟件+商譽；有的報表是將無形資產和商譽分別列出；有的寫的是其他無形資產+商譽。各有表述。 【1】萬物云（非港股通）：萬物云的商譽是放在了無形資產中，2021年半年報中顯示無形資產賬面凈值為5.83億，其中：商譽僅為0.8億，然而到2021年年末，無形資產增加為82.44億，2022年中報顯示無形資產為82.44億，其中：商譽37億，客戶關系45.36億。 萬物云在2021年下半年做了什么呢？ 答：萬物云招股說明中有描述：無形資產主要包括客戶關系及我們收購所產生的商譽。我們的無形資產由截至2019年12月31日的人民幣2.806億元增至截至2020年12月31日的人民幣5.83億，主要是由于興戴德梁行的戰略合作。截至2021年12月31日，我們的無形資產進一步大幅增至人民幣82.44億，主要是由于我們收購伯恩物業及陽光智博并因此在收購完成后確認商譽人民幣36.2億元，及客戶關系價值人民幣41.563億元。截至2022年3月31日，我們的無形資產進一步增至人民幣83.798億元，主要是由于我們收購了若干項目公司。 萬物云2021年收購陽光智博和伯恩物業帶來了什么？ 答：陽關智博：截至2020年底，陽光智博在管物業總建筑面積3020萬平米，合同總建筑面積6710萬平米。2020年凈利潤為1.73億元。 伯恩物業：管理面積超過7000萬平米，是福建地區管理規模最大的物業企業之一，收購價格18億元。 萬物云截至2022年6月手握28.12億元，總資產280.89億，現金占比：10%。 【2】保利物業（港股通）：保利物業無形資產只有1.2億。屬于內生性增長的公司。從資產負債表看，保利物業基本上沒有負債，并且截至2022年6月，手握52.24億現金，總資產124.2億元，現金占比高達42%。 【3】華潤萬象生活（港股通）：2021年年報顯示無形資產為1.16億元，商譽為0元。2022年中報顯示，無形資產為16.28億元，商譽為18.76億元。這是為什么呢？ 2022年中報顯示：2022年3月22日，收購禹州物業服務公司100%股權，收購價格10.58億元。截至2020年底，在管面積1760萬平米，定約管理面積2660萬平米，2020年營收6.34億元，凈利潤0.83億元。 2022年4月25日，收購四川九州千城物業服務公司51%股權，收購價格0.334億元。 2022年5月16日，收購南通長樂物業服務公司100%股權。收購價格為24.8億元。南通長樂在江蘇省、山東省、浙江省、四川省等多個地區合計擁有5147萬平米的在管面積，合約面積及在途面積3941萬平米，預計五年內在管面積將達到9000萬平米。 截至2022年6月，手握128.52億現金，總資產252.82億元，現金占比高達50.8%。 【4】中海物業（港股通）：中海物業無形資產只有0.84億。屬于內生性增長的公司。從資產負債表看，基本上沒有負債，并且截至2022年6月，手握35.58億現金，總資產90.08億元，現金占比高達39.5%。 【5】招商積余（A股）：招商積余的商譽是來自2019年，一直是25.65億元，那么2019年發生了什么呢？ 答：上市公司原名為中航善達，主要業務資產為中航物業，2019年中航善達發行30億股份收購了招商物業，收購完成后，上市公司大股東變成了招商蛇口，上市公司改名成為招商積余，主要資產為中航物業和招商物業。 目前的情況而言，招商積余這幾年并沒有進行并購，而是內生增長。截至2022年6月，手握20.6億現金，總資產167.7億元，現金占比為12.3%。現金水平真的不高，和萬物云一個水平。 【6】雅生活服務（港股通）：雅生活的其他無形資產和商譽在2016年底都很低，其他無形資產只有0.107億元，商譽為0。2017年商譽為9.19億，2018年商譽為10.45億，2019年為13.71億，2020年為21.82億，2021年為31.32億，2022年中報商譽為33.15億。再看看其他無形資產，2017年為1.1億，2018年1.66億，2019年為3.84億，2020年為9.61億，2021年為13.51億元，2022年中報14.75億。 截至2022年中報，雅居樂服務手握39.97億現金，總資產為216.82億，現金占比18.43%。 【7】碧桂園服務：無形資產非常的恐怖，2022年中報顯示為284.27億，2019年的時候無形資產只有16.04億，2020年為61.76億，2021年為279.45億，這增長的速度逆天了。下面我們一起看看年報的說法： 2020年9月，收購城市縱橫65%股權，交易價格33.277億，以及其他公司產生商譽31.46億，產生客戶關系11.92億，直接將無形資產飆升到61.76億元。 2021年6月，收購嘉寶服務94.62%股權，交易價格72.25億元；2021年10月，收購鄰里樂100%股權，交易價格33億；2021年10月，收購富良環球100%股權，交易價格50；收購其他若干物業公司、媒體公司及一家物業代理公司，交易價格38.53億元。共產生商譽1439.33億元，產生客戶關系51.99億元，直接將無形資產跨越式的提升到了279.45億元。 截至2022年中報，手握88.16億元現金及現金等價物，總資產為679.18億，現金占比：12.98%，現金占比較低哦！ 【8】綠城服務：截至2022年中報，無形資產4.6億，商譽6.27億，2018年這兩個科目為：無形資產0.744億元，商譽0.82億元。 截至2022年中報，手握39.1億元現金及現金等價物，總資產為158.4億，現金占比：25%。中規中矩。 【9】濱江服務：濱江服務就沒有無形資產和商譽，截至2022年中報手握現金11.62億元，總資產19.3億，現金占比：60%，相當的高。 【10】融創服務：無形資產從2019年的0.63億增加至2022年中報20.94億元，說明融創服務進行了大規模并購活動，融創服務的商譽是放在無形資產中。具體情況如下： 2020年年報顯示：收購開元服務99.17%股權。無形資產為13.18億元，其中：商譽為10.2億、客戶關系2.19億。商譽10.2億來自收購開元物業99.17%股權（收購價為14.87億元）。開元物業2020年營收7.01億元，凈利潤0.72億，收購時的市盈率大約20倍，有點貴啊！別人收購大約市盈率在12倍左右。 2021年年報顯示：收購彰泰服務100%股權，產生5.95億商譽，與此同時，還收購其他公司開支0.53億元，合計產生商譽6.67億元，，截至2021年底無形資產合計21.11億，其中：商譽為16.88億元。 截至2022年中報，融創服務手握現金39.16億元，總資產119.26億，現金占比32.8%。 【11】越秀服務：2019年底無形資產0.044億，2022年中報顯示無形資產為3.41億（其中：商譽2.53億、客戶關系0.77億，軟件0.1億），收并購活動產生于2020年，從招股說明書中可以看到具體情況如下： 2020年11月，代價2.82億元收購廣州地鐵環境工程67%股權（另外33%的股權由廣州地鐵持有），及間接持有廣州地鐵物業管理67%的股權。 截至2022年中報，越秀服務手握現金41.5億元，總資產55.97億，現金占比74%，超級的高。 【12】卓越商企服務（港股通）：作為營收接近35億的公司，無形資產只有2.26億，商譽只有1.81億，合計4.07億元，占比并不高。 截至2022年中報，手握現金34.07億元，總資產55.86億，現金占比61%，超級的高。 【13】新城悅服務（港股通）：2020年無形資產為1.97億元，2021年無形資產為7.28億元，并不算多。截至2022年中報，手握現金25.04億元，總資產54.1億，現金占比46.28%。 【14】旭輝永升服務（港股通）：2020年無形資產0.91億，商譽為4.71億；2021年無形資產為3.72億，商譽為13.44億。我們一起看看商譽來自誰： 2019年，收購青島雅園物業管理公司55%股權，價格4.62億，商譽4.14億。 2020年2月27日，收購青島銀盛泰50%股權，價格0.086億。 2020年4月1日，收購江蘇香江51%股權，價格0.457億元。 2021年3月25日，收購上海星悅90.1%股權，商譽2.3億。 2021年9月30日，收購湖南美中51%股權，2021年公司還完成其他非重大附屬公司收購，合計產生商譽0.09億。 2021年10月，收購上海美凱龍物業管理服務公司80%股權，商譽5.89億。 截至2022年中報，手握現金39.85億元，總資產72.66億，現金占比54.85%，非常高。 【15】時代鄰里（非港股通）：2022年中報其他無形資產2.44億，商譽5.66億，2019年這兩項非別為0.34億，0.69億。增加不多。截至2022年中報，手握現金6.51億元，總資產32.94億，現金占比19.76%。 【16】世貿服務（港股通）：2022年中報無形資產為36.82億；2021年年報32.77億；2020年年報18.73億；2019年年報2.83億。看到了嗎，世茂服務并購也很多，商譽高達36.82億，2021年凈利潤為11.1億。截至2022年中報，手握現金70.47億元，總資產184.57億億，現金占比38.18%。 【17】佳兆業美好（非港股通）：2022年中報無形資產為0.34億，商譽為1.61億，占比并不高。截至2022年中報，手上現金只有1.96億元，總資產21.86億，現金占比9%，非常低。 【18】建業新生活（港股通）：2022年中報無形資產為2.99億，占比并不高。截至2022年中報，手上現金19.69億元，總資產50.43億，現金占比39%。 【19】合景悠活（港股通）：2022年中報其他無形資產為6.54億、商譽18.77億；2021年其他無形資產為2.23億，商譽7億；2020年其他無形資產為1.58億，商譽2.6億。截至2022年中報，手上現金12.34億億元，總資產50.02億，現金占比24.67%。 大環境如此之差，合景悠活居然在2022年能夠開展并購，我們一看看他到底買了誰？ 2021年7月31日，收購上海申勤80%股權，價格4.48億，產生商譽4.4億。 2022年3月，收購悠活智聯科技有限公司80%股權，價格13.16億，產生商譽11.77億商譽。 【20】華發物業服務（非港股通）：華發物業基本沒有進行過并購，截至2022年中報無形資產只有0.086億。截至2022年中報，手上現金2.13億億元，總資產9.23億，現金占比23%。但有一點需要特別注意，凈資產為負（-0.67億）。 看完以上數據，我發現大部分的物業公司都進行了并購活動，有些還非常的激進。沒有大舉并購的公司為：保利物業、中海物業、招商積余、綠城服務、濱江服務、越秀服務、卓越商企服務、新城悅服務、時代鄰里、佳兆業美好、華發物業。碧桂園服務的并購最為瘋狂，商譽超級高，居然高達284.27億，超級高，非常高。大家仔細分析就能共發現，很多公司并購的市盈率大概就是12倍左右，所以我們買物業服務公司可以以此為參考哦！統計數據表明，物業公司幾乎都是輕資產運營，現金占比非常高，現金占比超過40%的公司有：保利物業42%、濱江服務60%、越秀服務的現金占比高達74%、卓越商企服務61%、新城悅服務46.28%、旭輝永生服務54.85%。現金占比低于15%的公司有：萬物云10%、碧桂園服務12.98%、佳兆業美好9%。