幼兒營養建議描述：：用戶4944778410： 中交地產 我是大白菜5o0： 中交地產(SZ000736) 把我洗出來了 襯衫子： 中交地產位置和量都挺好的，我買了一成倉（隨手單） wowutian： 中交地產(SZ000736)有點拉夸呀，下午有點驚喜沒有～ 竹制牙簽： 再次做了個T，，還虧6個點。主要虧前天的。這波打野有點很倒霉。中交地產(SZ000736) ，，等回本，保本出。散戶歸宿。//@竹制牙簽: 中交地產(SZ000736) ，，散戶心態還是免不了，今天沒有執行昨天說的直接割肉而是做了個賣T，1個點。散戶心態，跌的總不甘心//@竹制牙簽:天坑了。T毛線，直接割更好。。現在多套一筆。。明天多割一筆？中交地產(SZ000736) 股市的確定性： 牛經理拖著疲憊的身軀回到辦公室，望著自己的黑眼圈，唉，牛經理的煩惱源于其女朋友已給未來岳母娘叫回去幾天了。打開電腦，看著中交地產的k線圖，牛經理不得不佩服茍老板的老練。在個個都認為如果跌破下軌線后便出局的情況下，茍老板依然進行了反人身的走勢，就是跌破！讓那些技術派出局！ 牛經理想通后給茍老板電話：“老大，今天還是震蕩下跌嗎？”，茍老板說：“小牛啊，你終于成熟了，是的，今天就小跌吧。要讓別人覺得這個股票沒有希望了才行！”，牛經理說：“收到”，尼瑪，要提前跟女朋友說聲才行。于是，撥通女朋友的電話：“親愛的，可能中交地產還要震蕩下跌幾天，你放心，會漲回去的！”，聽了其女朋友的電話后，牛經理才安心了一點！ 收盤后，牛經理看著縮量下跌，心想，如果自己是茍老板，還會怎樣折騰那些散戶呢？ 明天的操作策略1、出來的要等再次突破下軌線才進。2、還在里面的要看60日線的支撐。 中交地產(SZ000736) 萬科A(SZ000002) 保利發展(SH600048) @今日話題 @雪球專刊 @雪球創作者中心 #今日復盤# #今日看盤# 我是大白菜5o0： 中交地產(SZ000736) 這個票我走了就漲，胃疼 whyzygy： 中交地產(SZ000736) 說他行吧，他不漲，說他不行吧，他算止跌了。其實現在拉中交的代價是最小的沒有大單壓著，但是拉上去肯定賣的也多。這個票就是磨人。 竹制牙簽： 中交地產(SZ000736)玩幾天還是套了。幸虧是玩的今天做T掙扎，明天割肉。 襯衫子： 就買一成倉，隔日做t，我的預期是三天之內吃三五個點中交地產(SZ000736) 觀點指數： 關注：點擊上方藍字“觀點指數”，歡迎置頂或設為星標，即可快速獲取更多專業數據資訊、研究報告、深度干貨。 長坡薄雪 觀點指數 在冬天，如何找到濕雪和一條很長的坡道？ 摘要：雪在化，如果漁夫只看到魚，冰面上的裂縫就容易被忽視。 編者按：每個時代，每個行業，都會有一條正確的坡道。 2022年，中國經濟三駕馬車都面臨著前所未有的挑戰，出口、消費、房地產在時局變化中不斷調整，尋找重啟與復蘇的道路。 為了檢視過去及展望未來，觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”，全面深度報道房地產及關聯產業鏈的標桿企業，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會在哪里？ 與此同時，我們繼續對話具有全球視野和豐富經驗的經濟學家，從他們的角度，解讀中國經濟與各行各業的未來機會。 觀點網 在北國冬季，有一種特別的捕魚作業，就是從結冰的湖面鑿開洞口捕撈。 這是一組關于收益和風險的隱喻：漁獲越重，壓塌腳下冰層的風險也越大。 2022年中期業績會，中國海外發展董事局主席顏建國對外表示：“我們會繼續捕捉并購機會。未來幾個月，會保持積極姿態，全面撒網，希望有更好項目能夠進來。” 回顧2022年，中海累計在國內16個城合共新增40宗地塊，新增總樓面面積739萬平方米；按觀點指數研究院口徑，1-11月新增權益土儲位居全國房企之首，拿地權益金額僅次于保利位列次席。 但在利潤層面，該公司毛利率由2021年30%攤薄至23.54%，為2005年以來最低；凈利率也降至16.6%。 雪在化，如果漁夫只看到魚，冰面上的裂縫就容易被忽視。 “全面撒網”論 拋出“全面撒網”論后，2022全年，中海地產（不包含中海宏洋）累計在國內16個城市合共新增40宗地塊，新增總樓面面積739萬平方米；權益面積609.04萬平方米，同比下滑43.19%；權益金額863.77億元，同比下滑33.43%。 據觀點指數研究院統計，中海2022年權益銷售2666.4億元，全年權益拿地銷售比為32.39%，比2021年的權益拿地銷售比38.25%減少近6個百分點。 縱向對比，無論是絕對拿地金額，還是拿地銷售比，都出現了下滑；但橫向對比，新增權益土儲、權益拿地金額都位居前列。 事實上，中海的“全面撒網”有一定實際行動，但也有所節制。 數據來源：觀點指數研究院整理 數據來源：觀點指數研究院整理 2022年，中海地產權益拿地均價為1.42萬/平方米，較2021年1.21萬/平方米提高了14.79%，“主流城市、主流地段、主流產品”戰略得到執行。 截止到2022上半年末，中海地產（不含中海宏洋）擁有土地儲備4705萬平方米（權益4095萬平方米），較期初下降7.8%；中海宏洋擁有土地儲備2734萬平方米（權益2354萬平方米），較期初下降8.2%；合計擁有土地儲備達到7439萬平米，較期初下降7.9%。 從城市能級來看，中海地產上半年一二線新增土儲建面占比為89%，相比年初大幅增加36個百分點。 從全年來看，北京是中海2022年拿地重點。 截至第四批次集中供地落幕，北京2022年已出讓55宗住宅用地，總出讓額1615億元，而中海一共拿下8宗地塊，權益總價314.55億元，是2022年在京摘地數量和總價最高的房企。 招拍掛之外，中海地產2022上半年收并購勢頭也比較強勁，于廣州、上海、成都等地并購投入106.6億元，約占權益拿地總價508億元的21%。 其中2022年1月24日，雅居樂和世茂集團先后公告，將自身持有的廣州亞運城項目股權轉售給中國海外發展，兩筆交易合計作價約36.89億元。交易完成后，中海將成為廣州亞運城最大股東，持有73.33%股權。 這也是中海地產與中信、中建地產交易后，鮮有的高調并購動作。 2022年3月，中海又以62.4億元收購上海楊浦城建的江浦項目，成為該項目最大股東，持股70%。 中報會上，中海方面表示，目前已經篩選了400-500個項目，基本上一到兩周都會在集團層面推進研判，但目前符合要求的項目相對較少。 緊鑼密鼓的投拓研判中，中海內部抽空辦了一場慶典。 召開中報會前的2022年8月19日上午，位于深圳福田區的中海總部聯合全球40余家子公司，啟動上市30年簡約紀念慶祝儀式。 這棟大廈建于中海1998年2月13日中標的深圳市政府第一塊定向招標用地，已落成二十余年。 到了2022年12月23日，深圳市后海片區核心位置的中國海外大廈項目主體結構順利封頂，預計半年后交付入駐，將作為中海集團內地新總部大樓。 上市三十周年，中海繼續尋求擴張，但同樣受到市場環境限制。 合作與保守 年初強勢收購合作方雅居樂和世茂的廣州亞運城權益后，到年末，中海對于項目合作的態度反而變得“溫和”。 僅從前三季度來看，中海權益金額占總地價90.53%，權益建面比例95.47%，仍維持近年來一貫的高權益比例。 中海歸母利潤占比也一直穩定在90%出頭，可以看出拿地風格傾向于獨立，對合作開發態度保守。 數據來源：觀點指數研究院整理 但根據最新數據，中海全年新增權益建面比例降到82.41%。 尤其12月，中海新增三宗土地權益比例均為20%或30%，分別位于深圳前海、東莞松山湖和廈門湖里，用相對較少的40.8億元撬動了總樓面64萬平方米的核心城市項目。 數據來源：企業公告 這些低權益投資項目，可以從當月產權交易中找到蹤跡。 2022年12月6日，據北京產權交易所官網，“東莞市松潤房地產有限公司增資項目”已成交，中海地產東莞投資有限公司投資250萬元，持股比例為20%。增資后，中海占股20%，華潤置地占股80%，將合作開發松山湖項目-松潤府。 同一天，“深圳市招航置業有限公司增資項目”成交，深圳市中海啟宏房地產開發有限公司投資607.29萬元，持股比例為30%。 更早前的2022年7月，中海地產4.18億元入股北京怡璟置業，原股東首開股份持股比例為41%，北京建工地產持股39%，新進投資方持股比例為20%，三方合作開發豐臺區端禮著項目。 上市三十年的“老大哥”中海，似乎開始放下身段，更積極參與其他企業的合作項目。 據不完全統計，2022年以來中海地產先后為中海匯德里、湖光玖里、杭州翠攬云境項目、青島中歐國際城、廈門2022P15地塊等項目尋求增資，此外還將投資總額接近600億元的上海建國東路街坊項目一分為二，保留69、70兩地塊98%權益，67、68、71三地塊的98%權益交給合作方永業。 其中，據北京產權交易所9月13日消息，中海旗下北京中海盈璟房地產開發有限公司擬引入投資方，擬募集資金對應持股比例或股份數為30%，主要負責開發湖光玖里項目。該項目是中海于2022年6月二批次土拍中以54.7億元競得的北京順義新城1985、86地塊，樓面價2.99萬元/平方米。 此后的11月22日，據北京產權交易所信息，中海盈璟增資項目獲得首開3億元投資，對應持股比例為30%。 這次合作的時間線有些不尋常。 首先是9月18日，湖光玖里首日開盤就賣出了40.5億元，中海為何選擇在收獲期主動出讓股權？從更早前8月8日公布的案名或許可以找到答案——“中海首開·湖光玖里。” 其實在6月份北京集中拍地現場，該地塊就由首開先舉一輪，中海跟上，隨即落錘成交，溢價率僅1.48%。在此之前，市場上就傳出中海已和首開進行接觸。 從提前冠名和土拍現場來看，這樁合作或許鋪墊良久。加上豐臺端禮著項目，一年之內，首開與中海“交換”了旗下項目的少數股權，實現互通有無。 數據來源：企業公告、觀點指數整理 行業市場分析師肖云祥對觀點新媒體表示，合作開發的好處首先是風險分擔，將投資風險與合作伙伴共同分擔；另外是間接融資，通過開放股權吸引資金進入；此外，與一些本土企業合作，可將本土企業優勢與標的項目進行嫁接，有利于項目順利推進。 據不完全統計，2022年僅四季度，國央企掛牌項目超30個，中海、華僑城、保利、招商蛇口、華潤置地、中國金茂、大悅城、中交地產等先后掛牌多個項目股權。 截至2022年上半年末，中海少數股東權益181.14億元，占比4.88%；少數股東損益8.51億元，占比4.84%。 若中海有意對權益占比進行讓渡，未來的空間肯定比較充足。 7月10日，惠譽評級確認中國海外發展的長期發行人違約評級、高級無抵押評級以及該公司擔保的高級無抵押票據的評級為'A-'，發行人違約評級的展望穩定。 惠譽指出，中海地產逾80%項目已并表，合資公司凈債權與凈物業資產之比一直低于10%，少數股東凈債權與凈物業資產之比一直低于5%——這兩個指標均居同業最低水平。若拿地競爭激烈或項目規模龐大，該公司通常會選擇與其他房企合作。 肖云祥亦認為，2023年此類合作拿地、開發的情況還會持續。除了資金要素外，專業性的合作要素也會體現，如代建能力、城市更新能力、運營能力等都可能成為合作方向。 利潤在化雪 作為合作者，中海能提供的除了資金，還包括操盤經驗。 畢竟2020年以前，中海毛利率常年維持在30%以上，有“利潤王”之稱。 王石早年曾多次表示萬科要向中海學習，2011年時任保利董事長的宋廣菊還表示，“中海的毛利率我都沒有搞清楚,它的毛利率和利潤水平已經超出了中國內地房地產的一般規律”。 成本管理是中海過去保持高毛利率的關鍵。 2018年到2021年,中海地產的三費（銷售費用、管理費用、財務費用）費用率分別是4.08%、3.73%、3.66%和3.12%,不僅連年控制在5%的低位區間,還做到進一步壓縮。 2022年上半年，中海地產三費費用率提升到3.66%。 以“招保萬金”作對比，這四家頭部房企2018年到2021年的三費費用率均值分別是7.23%、7.45%、6.38%和6.7%。 數據來源：企業財報、觀點指數研究院 除了三費，中海融資成本同樣較低。 2022年上半年，中海有息負債共2698億元，其中銀行及其他貸款和擔保票據及公司債券分別為1722億元和976億元，銀行及其他貸款占63.8%。 其中，一年內到期有息負債占比為16%；上半年加權平均融資成本僅3.44%，融資成本繼續保持行業最低區間，并持有銀行結余及現金1253.2億元。 數據來源：企業財報、觀點指數研究院 據不完全統計，2022年以來，中海在公開市場已發行至少230億元債券，包括110億元中期票據和120億元公司債。 但到了第三季度末，中海銀行結余及現金降低到1193.5億元，凈負債率則提升到43.7%，比上半年末的38.96%增加了4.7個百分點，超過40%紅線。 接連“撒網”拿地，還是逐漸加重了中海的財務壓力。 與此同時，過去的高毛利也逐年下滑，2022上半年毛利率和歸母凈利率分別為23.5%和16.7%。 數據來源：企業財報、觀點指數研究院 2022年前三季度，中海錄得收入1213.1億元，比2021年同期1511.2億元下滑19.7%，扣除投資物業公允價值變動收益和匯兌凈損益后的經營溢利258.1億元，相比2021年同期的394億元下滑34.5%。 近年來中海拿地價格持續走高，從2018年8181元/平方米增長至2022年的1.42萬元/平方米，累計增幅超過42%。 與此同時，銷售均價沒有與之匹配的上漲，從2018年的1.66萬元/平方米增長至2022年2.12萬元/平方米，增幅只有21.7%。 銷售價格和拿地價格之間的“剪刀差”，正在逐年侵蝕利潤，如今中海也開始遵循“中國內地房地產的一般規律”。 比如中海在2021年的直接經營成本為1852億元，同比增長42.5%，與營收增幅相比高出了12.1個百分點。 2022年上半年，中海直接經營成本為同期營收的76.53%。 在管理、銷售費用和利息支出等間接成本方面，中海仍然保留優勢，但歸根結底，拿地的直接經營成本對利潤影響更深。 1月10日，中海召開2023年工作會議，顏建國在會上強調：“堅持以利潤為中心，堅持資源集約投放，確保穩健運營、高質量發展。” 此前不久的2022年底，顏建國在香港開啟了一輪活動，密集拜會中銀、工銀、農行、國開行、交行、浙行等多家金融機構負責人。 在現有債務結構、低融資成本和政策背景加持下，中海2023年仍有“撒網”機會，是否“全面”則有待商榷——投資的集約度和針對性或需提升。 正如2021年度業績會上顏建國所表示：“我們經歷過九七年亞洲金融風暴的洗禮，深刻理解敬畏市場的極端重要性。” 回溯到1997年10月14日，香港特區政府舉行回歸以來首次土拍，彼時在香港已初具規模的中海頻頻舉牌，高價拿下屯門第407號地塊。 當時中海并未過多留意幾家港資房企的缺席，更不知金融海嘯的浪尖已迫近維港。 三天后，香港股市驟然暴跌，樓市隨后崩盤，中海市值從最高峰時的374億驟降至60多億港元。 或許，接下來的道路與選擇，取決于中海如何定義上市三十周年——是亟待突破的里程碑，還是過去深刻記憶的啟示錄？ 點擊閱讀原文，了解更多 股市鋼鐵俠_索爾： 中交地產(SZ000736)運氣真差，啥都不是