幼兒早教描述：：世聯行(SZ002285)： 世聯行：對外投資管理辦法（2023年1月） 網頁鏈接 Wormhole-like： 這篇文章推薦給大家，并希望更多的政策制定者、行業監管者、房地產從業者能夠看到、看懂、理解，沿著這樣的道路去做。在我看來，目前的破局破題之道，就是需要思想觀念的轉變、思考范式的轉換、發展路徑的轉化。其一，通過區分“地產”和“不動產”及資產運營與服務等基本原則和概念，擴大實體經濟的覆蓋范圍。——既然“地產”概念已經狹義化，那么不妨“約定俗成”，用“地產”指代舊發展模式里的“住宅開發銷售”：但地產企業轉型發展所導向的持有型不動產、與不動產/資產/社區相關的運營與服務等，應該被排除在狹義的“地產”之外；相反，他們應當被納入到“實體經濟”，成為金融服務的對象。其二，提出“地產去金融化、金融去地產化”，后者可能更加關鍵。——指的是從長期看，金融（無論是資本市場/直接融資還是銀行/間接融資）要減少對住宅開發銷售業務的綁定和依賴。但除了投向國家明確支持的戰略新興產業外，在廣義不動產行業內部，金融也可以積極轉型，投向不動產行業新的發展模式里涌現的業態與業務——包括持有型商業不動產及各類資產與社區運營服務。其三，首提調結構，調整金融/資本對廣義不動產行業的布局。只有將廣義不動產行業內部不同的細分子行業抽絲剝繭區分清楚之后，才能對其進行有針對性的金融/資本端的支持。由此，也就意味著，未來應該調整金融/資本對廣義不動產行業的布局，a)從布局于傳統的住宅開發銷售業務，轉向布局于隸屬“新的發展模式”里的廣義不動產行業。何為住宅開發銷售業務很清楚，但不動產行業新的發展模式是什么？應當是國家戰略支持、有社會效益、有商業價值的不動產持有、運營、服務及科技業務，包括但不限于租賃住房、社區與物業、消費零售、產業辦公、倉儲物流、文化旅游、公共空間與服務，等等；可以投資于資產（不動產屬性），也可以投資于運營及服務（現代服務業、消費零售、科技等）。b)從增量轉向存量：總有一天，不動產的投資開發會達到飽和（“房子都建成了”），市場逐漸轉向存量（“已經蓋好的房子”）。何為增量業務？住宅開發銷售肯定屬于增量業務，但不特是住宅開發，商場、辦公、產業、物流、酒店，甚至租賃住房，有一天也會飽和，到不需再建的地步。待中國發展成為發達經濟體，一定高度城市化，基礎設施完備，城市建設不僅完成，而且非常成熟。彼時，不動產業態一定也相對飽和，只有改造加工，沒有大規模建設——正如我們到發達國家，不會看到到處都有工地一樣。那么，金融該如何布局廣義的不動產行業？一定是由增量（開發）轉向存量。所謂存量，就是對不動產空間的運營管理。金融可以支持、引導、鼓勵優秀俄不動產運營商、服務商乃至服務平臺的誕生世聯行(SZ002285) 這個小學生，何時能畢業？ 每天賺30： 世聯行(SZ002285)買入，等資產注入重組風險：業績大概率虧損，大跌 浮生炒股： 世聯行(SZ002285) 3.13 開一成倉，今年該徹底轉行大資管了吧，純正橫琴封關股 樂居財經：   樂居財經 王敏1月13日，世聯行(SZ002285)發布第六屆董事會第一次會議決議公告。   根據董事會提名，同意繼續聘任朱敏為公司總經理，全面負責公司的經營管理工作。任期自本次會議通過之日起至本屆董事會任期屆滿時止。   此外，根據公司業務發展及經營管理需要，經總經理朱敏提名、公司提名委員會審查，同意聘任：劉唯唯，集團副總經理，分管集團戰略投資中心；王兵，集團副總經理，分管集團資管業務發展中心，負責全國資管業務的經營管理工作；岳欣，集團副總經理，分管集團交易業務發展中心，負責集團交易業務的經營管理工作；史劍華，集團副總經理，負責資管業務的運營管理工作。任期自本次會議通過之日起至本屆董事會任期屆滿時止。   朱敏，中國國籍，持有香港居民身份證，1969年生，清華大學EMBA學歷。1999年加入世聯行，歷任世聯行代理事業部總經理、世聯行副總經理；現任本公司董事、總經理。   劉唯唯，中國國籍，無境外居留權，1972年生，北京航天航空大學碩士研究生學歷。2010年加入世聯行，歷任集團戰略投資中心投資總監、高級投資總監、戰略投資中心總經理，現任集團副總經理。   王兵，中國國籍，無境外居留權，1979年生，天津大學碩士研究生學歷，歷任公司咨詢事業部高級經理、事業部總經理。曾任職卓越商企服務集團，負責市場發展、投資并購及投后企業的整合運營。現任集團資管業務發展中心總經理，負責全國資管業務的經營管理工作。   岳欣，中國國籍，無境外居留權，1971年出生，深圳大學大專學歷。于2002年9月加入世聯行，現任集團交易業務發展中心總經理，世聯行廣州地區總經理、世聯行佛山地區董事長；自2022年1月始，同步管理世聯行西安地區、天津地區、長沙地區。   史劍華，中國國籍，無境外居留權，1978年生，江西財經大學本科學歷。2004年加入世聯行，歷任深圳業務總監、華南高級總監、華南事業部總經理、寧波分公司總經理、寧波地區副總經理、寧波地區總經理、集團資產運營發展中心總經理。現任集團副總經理、資管業務發展中心COO。 世聯行(SZ002285)： 世聯行：獨立董事關于第六屆董事會第一次會議相關事項發表的獨立意見 網頁鏈接 世聯行(SZ002285)： 同花順（300033）數據中心顯示，世聯行（002285）1月13日獲融資買入807.74萬元，占當日買入金額的16.6%，當前融資余額2.89億元，占流通市值的4.63%，低于歷史10%分位水平，處于低位。 融資走勢表 日期融資變動融資余額1月13日279.72萬2.89億... 網頁鏈接 地產K線：   樂居財經 王敏1月13日，世聯行(SZ002285)發布第六屆董事會第一次會議決議公告。   根據《公司法》及《公司章程》的規定，經與會董事推選，同意選舉胡嘉為公司第六屆董事會董事長，任期自本次會議通過之日起至本屆董事會任期屆滿時止。   根據《公司法》及《公司章程》的規定，經與會董事推選，同意選舉陳勁松為公司第六屆董事會聯席董事長，任期自本次會議通過之日起至本屆董事會任期屆滿時止。   胡嘉，中國國籍，無境外居留權，1967年生，在職研究生學歷。現任珠海大橫琴集團有限公司董事長、法定代表人，大橫琴（香港）投資有限公司董事長，大橫琴（澳門）發展有限公司董事長，粵澳中醫藥科技產業園開發有限公司董事。現任本公司董事，任期為2022年12月29日至2025年12月28日。   陳勁松，中國國籍，持有香港永久性居民身份證，1964年生，同濟大學管理工程研究生學歷、碩士學位。1988年-1994年任職中建工程總公司。目前兼任住房和城鄉建設部科學技術委員會房地產市場服務專業委員會委員、深圳市決策咨詢委員會先行示范區專家、同濟大學校董、阿拉善SEE生態協會終身會員、深圳市紅樹林濕地保護基金會發起人、終身榮譽理事，曾任第九任中城聯盟輪值主席。現任本公司董事，任期為2022年12月29日至2025年12月28日。 世聯行(SZ002285)： 世聯行：第六屆董事會第一次會議決議公告 網頁鏈接 股市大家談的家揚： 買入網格 世聯行 10%網格，買入成交3檔，買入價3.08元，對應買入網格位34。 賣出網格 大智慧 10%網格，賣出成交1檔，賣出價7.71元，對應買入價6.85元，對應買入網格位1A。盈利網格數1格。成功贏得超10%的網格收益，落袋為安。 中概30ETF 2%網格 買入成交1格，買入價0.861元，對應買入網格位6。 賣出成交1格，賣出價0.886元，對應買入價0.861元，對應買入網格位6，盈利網格數1格，成功贏得超2%的網格收益，落袋為安。該筆成交是上周五條件單賣出失敗的1/2倉位。 ******************************** 今日實盤網格成交匯總，1只標的買入網格，1只標的賣出網格。中概30ETF網格買入1格，賣出1格。今日網格策略落袋為安約360.26元。 1月網格策略累計落袋為安約12277.63元。 回溯2022年7月到12月總計落袋為安184064.85元。 ******************************** 有買入，有賣出，小網格也正常觸發，網格保持這樣的節奏就最好了。 #股民的日常# #網格交易# Wormhole-like： 新時代下地產與金融的關系——房地產“新發展模式”探討轉自tuzhuxi 與“新的發展模式”所匹配的房地產與金融關系 秉承本系列文風，為通俗易懂、直指重點，在這最后一個部分，作者也將側重討論概念、邏輯、方向、思路，但不拘泥于尋求量化與技術細節。熟悉行業的人士下來皆應可做相應的展開研究，補全實證基礎及更有顆粒度的研究。 房地產/不動產是一個典型的資本密集行業，沒有資本支持就無從發展，也正如魚兒離不開水一樣。因此，房地產/不動產一定是與金融行業有天然密切聯系的。這里面我們可以看到幾方面的效應。一、通過密切綁定金融，甚至撬動金融，房地產行業可以對整個國民經濟產生超比例的重大影響。這其中，既可能有“好”的方面，也可能會有“不好”的方面；二、任何一個國家，只要對金融和資本加以規范，就一定會對房地產/不動產市場及行業發展產生重大影響。三、由于房地產/與金融是一個“魚兒和水”的關系，因此仍然是具有主動性的：政府只要通過監管和引導，調整金融和資本在房地產問題上的方向與邏輯，自然就能對房地產行業與市場產生影響，并推動其轉型發展。 在新時代的新發展模式下，對房地產和金融都有新的時代要求；這些行業都需要被納入到新的政治經濟范式、服務新的國家戰略，服務新的政策邏輯。對于房地產行業而言，還需要逐漸脫離舊有模式，積極探索新的發展模式。在新時代里，金融與地產應當如何構建一個良性互動、良性循環的關系？這套新型關系，自然也應該有利于推動兩個行業各自找尋契合新時代的發展道路與模式。 過程中，還需要考慮兩個問題。 一是不僅僅要探索未來的模式，還要解決傳統發展模式中積累的存量問題，在當下，集中體現為“保交樓”問題，以及行業整體的重組出清。只有妥善解決了存量問題，行業才可能大踏步向前發展； 二是探索中國式現代化，就要結合中國實際、實踐及傳統社會文化價值，找尋中國特色發展道路，不會照抄照搬國外模式，但也可以同時從正的和反的方面參考一些發達市場的實踐經驗。有幾個情況值得注意一下： 其一，本輪地產行業企業出險及“保交樓”問題，涉及外資很少（這里指英資、新資、美資，也包括港澳臺等），一個主要原因和業務戰略方面的：外資企業多經歷過大的經濟周期，戰略上比較保守審慎，注意做減法，有的項目，有的項目不做，避免走鋼絲。中國內地企業多年順風順水，沒有經歷過大的周期。經歷過周期，才能成長； 其二，大多數外資企業在財務上也不會像內地企業一樣激進，譬如公司整體層面將杠桿控制在較低水平，也注意避免大搞資金池。他們在項目上的資金更多采用閉環管理，不會跨項目抽調使用。這里，如果我們看發達市場（特別是美國這種金融較為發達的市場），房地產項目開發是高度“基金化”的，大量依賴私募股權融資，如此，運營資金被安全地分離在不同的基金/項目里，不會被跨項目、跨基金抽調，使得項目與平臺公司間形成了較為有效的風險隔離。因此，黑石肯定不會因為旗下某一支私募基金旗出問題而整體出現問題。那么，在何種什么時候企業會出整體問題呢？還是因為企業整體過度加杠桿，最終導致流動性或償付問題。綜上，只要把資金在項目里閉環管理，平臺層面不過度加杠桿，就能夠避免“保交樓”或企業整體出險的問題。當然，這種模式不利于實現快周轉和規模開發的，而我們過去的發展模式主要依賴企業加杠桿及資金池管理，藉此達到快速發展的目的。房地產行業順風順水時自然沒問題，但如果大環境發生變化，風險馬上會暴露。 其三，像美國這樣的發達市場里，上市公司里“開發商”并不多，與房地產/不動產相關主要都是基于成熟的不動產資產的REIT、不動產服務與經紀機構、運營商（從酒店品牌公司到做辦公的WeWork），以及地產科技類公司等。開發商與金融/資本的關系主要落在項目端，主要為私募股權投資（PE）+商業銀行貸款，而非依賴公開市場/上市公司。所以我們可以看到，特朗普雖也是一個房地產商，但和他的大多同行一樣，旗下企業并非上市公司，而依賴私募股權融資；這些企業通常也不會追求上市，而會享受非上市公司帶來的好處（譬如隱蔽性）。那么何時才會考慮上市？一是如果有一大堆經驗特比好的成熟資產，可以以REITs的形式上市；或假設特朗普的品牌酒店運營做得特別好，也可以以酒店運營平臺的方式上市。這就是典型美國房地產企業與中國內地房地產企業的區別。 這里也可以看到，美國等發達市場的情況和中國內地與香港有很大的不同：在中國內地與香港，開發商是上市公司及資本市場的重要組成部分，從資金來源看，開發商主要通過兩頭籌資，一頭是資本市場，一頭是項目層面融資，而項目層面融資的又主要是債權融資。有一個很大領域一直缺失，就是項目/資產層面的股權融資，這里既包括開發項目，也包括存量的成熟運營項目；既包括私募市場，也包括公開市場（REIT）。 美國地產和中國地產的差別似乎有很大的區別的，譬如中國住宅開發銷售市場更大，而美國是存量投資性房地產市場更大；中國不動產業態還比較單一，運營能力也還在培育，美國的業態更加豐富，運營能力更強、品牌化和集中度更高等。這些是業務層面的差別。如果要比較在房地產金融領域對中美進行比較的話，差別主要在于金融與地產結合的方式與觸點不同：美國的兩個特征：一是股權融資市場更有深度和廣度，尤其是項目端；二是公開市場（即上市公司）與地產的結合主要針對持有型不動產、經紀與服務、資產運營，多圍繞存量項目。 這些對中國而言是有借鑒意義的。今天的中國并不需要復制美國的房地產金融模式，而且還要避免房地產行業過度金融化、資本化，但中國可以參考一些發達市場的實踐，不斷優化金融與地產的結合關系，目的是更好的服務我們的國家戰略。 本系列，筆者目的是開個題，嘗試對未來的方向作出判斷，但同時也是提出建議。后續，還需要進行更多的實證研究，以對相關政策的制定及執行提供借鑒。 1）做減法：“金融去地產化”、“地產去金融化” a)“房住不炒”四個字其實已經一語點破了我國金融和（住宅）地產之間的矛盾。房子是用來“住”的，即是強調住宅產品的服務和使用功能；“炒”，指的是利用資本進行投資炒作，試圖通過資本增值賺取額外回報。“房住不炒”，必然要求重新梳理和定義房地產與金融的關系； b)新時代的國家戰略下，金融需要復歸本位，更好地服務實體經濟。在我國的政治經濟及政策框架里，房地產在政治和政策上其實被排除在“實體經濟”之外，表明國家其實并不希望金融資源過度向房地產傾斜，因為這會導致房地產擠出其他對國家長久發展、國際競爭及居民生活更有價值的戰略產業所能獲得的金融資源； c)從“地產”到“不動產”及資產運營與服務：既然“地產”概念已經狹義化，那么不妨“約定俗成”，用“地產”指代舊發展模式里的“住宅開發銷售”：但地產企業轉型發展所導向的持有型不動產、與不動產/資產/社區相關的運營與服務等，應該被排除在狹義的“地產”之外；相反，他們應當被納入到“實體經濟”，成為金融服務的對象 d)如此便更加清晰了:“金融去地產化”，指的是從長期看，金融（無論是資本市場/直接融資還是銀行/間接融資）要減少對住宅開發銷售業務的綁定和依賴。但除了投向國家明確支持的戰略新興產業外，在廣義不動產行業內部，金融也可以積極轉型，投向不動產行業新的發展模式里涌現的業態與業務——包括持有型商業不動產及各類資產與社區運營服務 e)同樣的，“地產去金融化”指地產（包括住宅開發銷售）也要復歸本位，更加專注產品、設計、品牌、質量、品質及后續的運營與服務，而不是以金融和財務考量優先——例如各種金融資源的整合、對高杠桿的追求、激進的資金池管理手段、對利潤的追求，等等。要避免把業務變成一種由金融驅動的、粗放的發展模式。這一條是針對業務思維和氣質而言的，其實不限于住宅開發銷售，也適用于其他的不動產業態的投資開發及運營服務 f)始終把防范與化解金融風險（及其他衍生系統性風險）放在第一位：此為國家交給金融行業的基礎底線與基本任務；博弈房價永恒上漲，需求永恒存在的住宅開發銷售行業是有風險的。此條在大部分（若非所有）發達市場均被證實過。這是一個賽道問題。而金融行業如果不加辨識，降低自身標準，盲目投入住宅開發銷售行業，那只能肯定會“把自己變成問題的一部分”，使得風險以乘數效應疊加。順風順水時不會顯現，但一旦市場下行，或者監管條件變化，風險就會急劇暴露，彼時，不僅僅是金融體系的風險，還有基本民生的風險與安全（“保交樓”問題） g)“高質量投資”：重新確立風險-收益偏好，賺取風險調整后的收益：經歷這輪周期，市場一定會加深對住宅開發銷售行業的風險甄別能力，認識到收益也是需要經過風險調整的。這就是另一方面，在廣義的不動產行業內部，市場也會發現，通過成熟不動產獲取穩定的租金收益及運營回報，雖然不一定會有暴利，但風險遠郊住宅開發也業務要小。新時代里不再盲目追求規模，而尋求質量。有更強的風險意識，以更加成熟的心態，賺取風險調整后的收益，也可以說是“高質量投資”。 h)在減量的同時，要保持適度適量，避免快速減量導致的硬著陸及其他系統風險：中國的金融與傳統地產（住宅開發銷售）有較深的綁定關系，這是傳統發展模式所決定的，不可能一下改變。而且這些綁定關系不僅僅在項目層面(例如開發貸款、個人按揭貸款)，還落位在房地產開發企業身上，而這些房地產企業還承載著許多其他不動產業態，并正在謀求轉型發展的路途之中。如過快減量，可能會加大既有風險，導致“硬著陸”、甚至衍生其他系統風險。 2）調結構：調整金融/資本對廣義不動產行業的布局 a)從布局于傳統的住宅開發銷售業務，轉向布局于隸屬“新的發展模式”里的廣義不動產行業。何為住宅開發銷售業務很清楚，但不動產行業新的發展模式是什么？應當是國家戰略支持、有社會效益、有商業價值的不動產持有、運營、服務及科技業務，包括但不限于租賃住房、社區與物業、消費零售、產業辦公、倉儲物流、文化旅游、公共空間與服務，等等；可以投資于資產（不動產屬性），也可以投資于運營及服務（現代服務業、消費零售、科技等） b)從增量轉向存量：總有一天，不動產的投資開發會達到飽和（“房子都建成了”），市場逐漸轉向存量（“已經蓋好的房子”）。何為增量業務？住宅開發銷售肯定屬于增量業務，但不特是住宅開發，商場、辦公、產業、物流、酒店，甚至租賃住房，有一天也會飽和，到不需再建的地步。待中國發展成為發達經濟體，一定高度城市化，基礎設施完備，城市建設不僅完成，而且非常成熟。彼時，不動產業態一定也相對飽和，只有改造加工，沒有大規模建設——正如我們到發達國家，不會看到到處都有工地一樣。那么，金融該如何布局廣義的不動產行業？一定是由增量（開發）轉向存量。所謂存量，就是對不動產空間的運營管理。金融可以支持、引導、鼓勵優秀俄不動產運營商、服務商乃至服務平臺的誕生 c)金融對房地產企業公司層面的布局，應當側重于股權投資，并應以直接融資（即資本市場）為主。原因如下： 一、這里所指的房地產企業“公司層面”的融資，假定相關的融資沒有資產支持，因為如有資產支持，就不是“公司”層面的融資了，而是屬于基于項目/資產層面的融資 二、傳統上，平臺層面的債權融資（公司債、票據、企業債）都是典型的信用債。而考慮到房地產企業的底層項目/資產基本均已做過債權融資，并做過相應的資產抵押/質押，如此，在公司層面再做一次債權信用融資，等于疊加杠桿，并且將信用融資置于“空中樓閣”。一旦底層資產經營出現問題，公司層面債權融資的投資者將面臨顆粒無收的情景。這一模式適合順風順水的新興行業，但很不適合存在下行風險的傳統行業。如果讓房地產企業從項目到平臺多層次疊加杠桿，只會增加系統性風險，這一格局必須逐步改變。2020年代初的地產行業出險及重組出清，定會極大加深人們對此一問題的認識 三、在中國，房地產企業平臺的資本化程度非常高，大部分企業/平臺都是已上市公司，只是礙于宏觀/行業調控，無法利用這些工具。而只要金融監管適度放開，存量上市公司立即可以尋求股權融資，補充權益，化解高杠桿帶來的風險。總體路徑清晰 四、如果要對房地產企業進行資產負債表約束和管理（例如“三道紅線”），就應當為其提供股權融資能力 五、資本市場上的股權投資人風險偏好更高，承擔損失的能力較強，這與固定收益投資人是不同的（由此也反映到投資者構成：股權投資人為權益型基金，追求更高風險下的更高收益；而固定收益投資人則多出自商業銀行體系，希望追求安全、穩定的匯報） 六、在內地的公開市場體系內（A股），有系統化、嚴苛的保薦機制及問責機制，保薦人和投行可以比較好的幫助監管分擔責任 七、上市公司股權融資的監管非常集中（中國證監會及其下屬主管部門），可以總體把握情勢，動態進行總量調節。這和金融體系里其他處于分業監管、下屬單位擁有較大自主權限的產品有很大不同。 八、資本總是在追求增長、利潤、回報。這在股市里有集中體現：投資者愿意承擔一定的風險，換來更高的回報。沒有股權投資者的支持，我國也不可能發展出創業板、科創板。因此，如能允許房地產企業將符合新發展模式的業務板塊上市（包括采用下屬企業分拆上市等形式），政府就能利用金融市場推動房地產企業轉型發展、探索符合國家戰略的新發展模式。A股的支持尤為重要，這將使得新興企業牢牢植根A股，造福境內投資人，同時減少對海外融資的依賴 d)對房地產企業的項目/資產層面的支持，應當多層次進行，股權和債權并行，并重點補充發展股權融資。 一、資產股權融資——私募市場：主要形式為募股權基金（PE）。這需要相對開放的監管，有確定性的退出渠道（與公開市場/REITs密切相關），以及股權投資人（LP）的培育與成熟等（也是資本市場深度與廣度的加深）。這里還可以增加幾個維度，一是從資產的屬性看，有開發的（開發基金），也投資于穩定收益的（收入基金的），還有投資于收購、重組及改造升級的（增值基金）。當下中國市場最稀缺的，是商業不動產大類的股權投資人——無論是開發基金，還是收入基金。這類投資人能否被培育發展出來，與能夠有市場化的退出渠道（REIT是）關系最為緊密，二是從監管的介入程度看，例如是否有更加嚴格、規范的監管介入，或是否能夠提供交易所掛牌等好處與便利。對于商業地產而言，流動性至關重要，因此監管的參與也非常關鍵。這其中，私募REIT是一個可以著力發展的領域。而只要有交易所參與，私募融資瞬間即具備了公開市場的特性 二、資產股權融資——公開市場：公募REITs。公募REITs是一個“一石多鳥”、“千秋萬代”的事情，可以同時實現多重目標：i）為資本（包括國有和民間）提供安全的去向；ii）居民增加財產性收入的手段；iii）地方政府/財政的資金來源；iv）撬動不動產/基礎設施建設的法寶；v）盤活資產，幫助房地產企業及地方政府降低杠桿；vi）推動基礎設施建設及房地產企業的轉型發展；vii）增加不動產資產價值的透明化、合理化，避免資產價值大起大落，脫離基本面。Viii)關鍵的不動產資源被納入公開市場后，即處在“陽光”之下，可以杜絕不安全的資產轉讓，有利于保障國家安全。公募REITs一定是優化、改善和重新確立金融與地產關系的最佳落腳點，并且有意想不到的更加深遠的意義 三、債權融資，直接融資——公開市場/資本市場融資，即交易所或銀行間市場的資產證券化產品（ABS/ABN）。該市場在過去幾年已經得到了充分的發展。但方向應該是：i)更加側重存量資產（如商業不動產）及推動“新的發展模式”而非房地產的傳統模式(住宅開發銷售)；ii)側重于降低企業的絕對融資成本——即直接融資相對間接融資有某些絕對成本優勢，而不是放松監管要求，譬如更低的LTV要求，或者更寬松的募集資金監管等，幫助房地產企業加杠桿、構建跨項目資金池，乃至增加系統性風險等 四、債權融資：間接融資（銀行貸款）——在中國，其實這是房地產企業與金融之間最主要的關系。這里，主要把握兩個方面，一是從增量轉向存量；二是照顧個人按揭貸款。對個人按揭貸款：主要是優化，增加增信，避免安全問題、民生問題 e)需要著力在市場上培育、發展股權/權益型投資人。純粹的股權投資人能夠承擔較高的投資風險，為了追求更豐厚的回報，而忍受潛在的本金損失風險。在做投資決策時，他們會盡力做實質的盡職調查，并為未來的損失做好準備。在整個過程中，風險是被納入到回報的計算過程中的。在任何一個資本市場，如果股權投資人是邊緣，而固定收益投資人是主導，就會出現問題。因為固定收益投資人只追求保本保收、相信剛性兌付。為了追求安全、穩定、固定的回報，他們不求潛在的成長機會，但會更加依賴甚至拘泥于增信及保底條款。在中國的體制和市場里，有這樣的一種風險，即投資人越來越多地將投資決策與被投企業平臺/資產背后的信用綁定在一起。這時，所有制的因素至上：國企有明顯的優勢。而當固定收益驅動的投資人盲目追去政府信用時，其實已經喪失投資選擇能力，成為“巨嬰”投資者。由“巨嬰”投資者充斥的市場是不可能激勵企業將自己的投資決策與產出密切關聯，不可能激勵企業不斷發展向上的。針對于此，監管機構的選擇不多，只能是不斷增加權益產品，通過放開產品（（從上是公司平臺融資，到公募REITs和私募股權基金等）在資本市場培育權益型投資人。只有權益型投資人被培養起來，才能幫助改善房地產企業的資產負債表/資本結構。 f)對“出險”企業不可能都保，以此避免道德風險。當下，可以自上而下推動做一些債券/債權融資的展期，減少即期違約風險，以時間換空間，將大雷化小雷，用三到五年的時間消解行業里儲藏的風險。但這可能并非最終出路，或并非徹底的出路：任何一個金融市場的成長都必須經歷周期，經歷失敗。本輪行情下，最終必須有一批房地產企業經歷破產，讓金融機構蒙受一定的損失，否則金融機構難能成長。當然，從維護金融穩定出發，我們希望這些損失局部可控，不會引發更大的風險。但最終，金融機構如不經歷風險，就永遠無法成長、成熟。而如果簡單地對金融機構免責，只可能會催生道德風險，為未來埋下隱患。因此，問責始終是不能免除的。而在實踐中，絕大多數金融機構認識清晰，知道這是自己的終極底線。 g)資本市場融資的“再在岸化”（re-onshoring）: 這一條要討論的是，我們要探討、解決資本市場與房地產行業的關系，最終脫不開“哪個資本市場”的問題：是內地監管的市場,還是作為中間橋梁的香港市場，還是國外市場(歐洲、新加坡、美國及其他國家)？只有首先確立房地產企業與資產的監管地、上市地、融資發生地的問題，才能從本上確立我國資本市場乃至金融與房地產的關系。如果一個行業完全脫離中國內地金融市場，完全在海外上市，完全依托海外投資人進行股權或債權融資而游離于中國監管之外，則中國政府也難能確立該行業及企業與中國金融/資本市場的關系——因為總有太多的因素不受自己控制。據此，“再在岸化”是一個更大的主題，是重新確立中國金融與地產關系的前提。具體的監管邏輯和可能導向，將在下篇介紹。 無論如何，梳理金融和關系的要義，是通過調整既有結構，防范和化解風險；避免傳統發展模式里累積的問題重復出現；在金融/資本市場與房地產/不動產行業之間建立更加健康的正向循環關系，推動行業探索新的發展模式，同時堅固保障監管主動性、主導型及國家安全。