親子飲食描述：：金融界網站： 作者 | 林心林  編輯 | 黎倩 稍顯低迷的杭州樓市，在年末迎來了百億紅盤。 根據克而瑞浙江區域數據，2022年1-12月（截至13日），杭州新建商品房共成交89661套，其中住宅71885套，成交總額達3121.81億元左右。相比2021年全年176241套住宅成交，今年成交量出現了腰斬。 把時間線拉長來看，2022年杭州新建住宅成交為近8年來的新低，跌回了杭州樓市行情上漲前的2014年。 不過，接近年末，杭州新房市場似乎迎來了“翹尾”跡象。12月以來，在主城區多個新盤入市之下，樓市出現回暖跡象，其中望江新城江明月朗園加推329套房源引來超3000組客戶追逐，中簽率僅10.88%，并觸發久違的社保排序。 這也是港資新世界發展在杭州的首個樓盤。根據新世界中國官微12月21日披露，江明月朗園在12月17日加推當日攬金近40億元，加上今年6月首推的戰績，單盤銷售金額突破110億元。 杭州樓市再現紅盤，麗水富豪買走1億豪宅 2019年7月30日，港資新世界罕見地在內地大手筆拿地。 彼時備受關注的杭州上城區大幅商住地迎來出讓，整宗地塊面積達93364平方米，用途為住宅用地、商業商務用地。地塊設置了較為嚴苛的條件，其中商業占比達到60%，且商業部分有7萬平方米需要自持40年，9萬平方米需要自持20年，對于開發商商業運作能力有著不低的要求。 最終，新世界以97.92億元的價格競得地塊，樓面價24860元/平方米，刷新了杭州年內地塊成交總價紀錄。 當時正值杭州商業地產活躍之際，新一線城市的杭州吸引了不少商業巨頭加入。 在新世界拿地的前兩個月，嘉里建設以68億元拿下文暉城市之星綜合體；再往前一年，恒隆地產則以107.3億元總價拿下百井坊項目，擬打造恒隆廣場；在新世界拿地之后的不到兩個月，新鴻基與平安聯合體以132.6億元總價拿下了杭州錢江新城江河匯綜合體地塊，并計劃打造IFC。 新世界競得地塊位于望江新城，是杭州主城區熱門的樓市板塊，西接西湖、東接錢江新城，作為承接新老中心的紐帶占據著絕佳位置。 據了解，項目命名為新世界·城市藝術中心，項目總建筑面積約74萬平方米，總投資高達230億元，囊括了五星酒店、住宅、公寓、商業綜合體、寫字樓。 “江明月朗園”便是項目的住宅部分，在今年6月首次入市，601套房源吸引了約5456戶家庭登記，首日售罄，認購金額超70億元；在12月的收官加推中再攬金近40億元，整個項目銷售110億元。 在12月加推中，由于超10倍的認購數，樓盤還進入“拼社保”環節，即按社保繳納月數排序入圍搖號，這也是時隔3個月杭州新房搖號市場再度出現樓盤觸發社保排序。 最終，項目綜合中簽率僅10.88%，相較杭州今年35%的新房搖號平均中簽率低了不少。可以看出，雖然項目本身存在得房率偏低等問題，但由于項目限價與周圍二手房價的倒掛空間較大，以及學區、配套等原因，還是吸引了不少投資客。 據一名杭州豪宅房產經紀表示，江明月朗園限價6.98萬元/平方米，而周邊二手房均價在低迷行情之下仍有11-12萬元/平方米左右，“倒掛至少5萬元/平，搶手得很。”以224平方米戶型計算，買一套便可賺超千萬。 此次加推，新世界還推出了頂躍樓王戶型，該房源位于最靠近建設中的K11的10棟，建筑面積約1468平方米，相當于8套普通房源的總和，備案總價1.1188億元。據上述房產經紀介紹，該房源還是杭州搖號以來公開銷售的最大面積住宅。 根據報道，該套超億元的房源最終由181號購房家庭買走，身份證開頭是 332528，為浙江麗水松陽人。 新世界抄底內地，準備200億港元用于收并購 單盤百億的銷售，也讓首次露臉杭州市場的港資新世界備受關注。 事實上，新世界發展是最早參與內地投資的港資企業之一，在創始人鄭裕彤帶領下于20世紀80年代踏足廣州。 彼時新世界發展在北京、沈陽、武漢、長沙、廣州、海口等城市廣泛布局，也借機拿下大量土儲。不過,自2000年后，新世界明顯地放緩在內地的投資布局。 2015年起，內地房地產市場持續走高，土地市場競爭激烈、面粉貴過面包，追求低杠桿的香港開發商開始退場拋售內地資產。當年，新世界中國先后出售武漢常青花園、海口新世界美麗沙等五個物業項目給恒大，涉資208億元。 因此，當時關于新世界退出內地房地產的議論也不絕于耳。 隨著近兩年內地房地產出現調整變化，鄭氏家族三代鄭志剛逐漸走向臺前，新世界又開始展現出對內地市場的野心。2021年，新世界發展內地業務平臺新世界中國將總部從香港搬遷至廣州。 相比過往全國二三線城市的布局，如今新世界中國投資重心集中在粵港澳大灣區及上海、杭州等部分城市。同時，與恒隆地產等一眾偏重商業地產的港資不同，新世界發展在這些城市多以綜合體形式布局，以“商業與住宅并重”作為發展策略，杭州新世界·城市藝術中心便是如此。 近期，新世界中國行政總裁黃少媚就對外表示，新世界不是單純的香港發展商也不是單純的本地發展商，既通過銷售快速回流現金，也通過租賃實現租金收入，這樣才能實現平衡和長久。 在今年內地房地產市場相對低迷之時，鄭志剛也在業績會上直言“現在反而是最好的投資時期”，并將預留約200億港元用于收并購，看準時機加碼大灣區。 2022年以來，新世界除了牽手招商蛇口、華潤置地、遠洋集團等國央企達成業務合作，還以22.9億元收購嘉民集團位于成都及武漢的六項物流物業、聯合招商蛇口及保利以34.2億元競得上海普陀區中山北小區地塊等。 不過，對于一向重視低杠桿、注重利潤率的港資而言，他們對于公開市場搶地仍不像內地開發商那么肆意。盡管內地樓市處于調整之中，新世界在拿地方面仍更偏向于舊改拿地，過去兩年，新世界中國便在深圳龍崗、光明，廣州海珠、增城等地拿下多個舊改項目。 12月19日，新世界中國官微披露，其位于深圳龍崗區的188工業區城市更新項目已正式開工建設，為新世界中國在深圳首個正式進入開發建設階段的城市更新項目。 新世界所摘舊改項目多為合作開發,且利潤可觀，但舊改一方面需要沉淀大量資金成本、開發周期長，另一方面舊改處于降溫期、大拆大建被叫停，政府面有意控制舊改的整體規模和速度，這都給新世界的項目變現帶來一些潛在風險。 從財報中也可窺見，近兩年新世界發展負債率、短債占比均有所提升，賬面現金存款也有所減少。截至2022年6月30日，新世界發展凈負債率是43%，相比去年同期增長了近7個百分點。 同時，新世界發展在大灣區等地所持項目規模均不小，購物中心等投資物業建設周期長，這對于新世界發展資金回轉效率、綜合打造能力也帶來不小挑戰。 中國基金報： 中國基金報記者 伊萬 港股今日大爆發，揚眉吐氣！ 12月22日周四，受隔夜美股上漲及盤后多項重磅利好政策落地提振，港股三大指數高開高走，全天表現強勢，恒指盤中上揚超500點，科技指數早盤一度漲超5%！ 截至收盤，恒生指數收漲2.71%，漲518.73點，報19679.22點；恒生科技指數收漲4.61%，報4210.53點，重返4200點；國企指數漲3.33%，報6716.32點. 盤面上，中美審計監管常態化合作，回港中概股大爆發，小鵬汽車漲超11%，騰訊音樂漲超10%，嗶哩嗶哩漲超9%；科技股集體上揚，快手漲7%，美團漲6.89%，京東漲超6%，百度漲超5%，小米、騰訊、阿里巴巴漲超4%。 汽車股集體大漲，理想汽車漲超5%，蔚來、長城汽車漲超4%。 疫后復蘇板塊集體活躍，餐飲股漲幅居前，呷哺呷哺漲近16%，海底撈漲超7%；市場憧憬內地與澳門跨境旅行正常化，博彩股上漲，澳博控股、新濠國際發展、美高梅中國漲超4%。 另一方面，電力股逆勢走低，紙業股、軍工股、煤炭股普跌，銅、黃金等有色金屬股表現萎靡。 此外，新東方系午后拉升走高，新東方-S漲近6%，新東方在線漲超7%，再創歷史新高，市值達543億港元；該股年內已累漲900%。 日前，“東方甄選自營產品”抖音賬號粉絲數量突破100萬，成為東方甄選旗下第4個百萬級粉絲賬號。招商證券研報指出，東方甄選品類及賬號矩陣擴張、自營品發展及主播孵化將為公司帶來多重機遇。預計2023財年GMV將達90億元。 豪擲近90億，李嘉誠家族出手了！長和系全線收漲 12月22日，李嘉誠家族旗下長和系集體收漲。其中，長實集團以2.77%漲幅領銜，收盤報48.3港元；長和、長江基建集團、電能實業、香港電訊、盈大地產、長江生命科技均漲超1%。 消息面上，香港地政總署昨日（21日）傍晚公布，一幅位于九龍啟德第2A區4號地盤、5(B)號地盤及10號地盤的新九龍內地段第6649號的用地，以87.03億元批予鋒城投資，其母公司為長實集團，批租期為五十年。該公司為出價最高的投標者。港地政總署資料顯示，該成交樓面呎價約6137.7港元。 據悉，該被市場譽為“啟德地王”的住宅地上周五（16日）截標，地政總署指，共接獲6份標書。市場對該地皮估值介乎約113.4億至148.9億港元，樓面呎價介乎約8000至10500港元，較早前預測下調最多近兩成。本次成交價大幅低于預期下限。 長江實業執行董事吳佳慶響應指，對今次以相宜價錢投得啟德新區的大型地皮感到非常高興，指出項目地理條件優越，位處宋皇臺港鐵站上蓋，日后亦有地下購物街連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站，預料落成后的中小型住宅單位將廣受歡迎，可望帶來非常理想的回報。 此外，香港藍籌地產股今日表現都不錯。新世界發展漲近3%，恒基地產漲超2%，新鴻基地產漲近2%，信和置業漲近1%。 憧憬疫后復蘇 餐飲股“漲”聲一片 最牛一度大漲近20% 12月22日，餐飲板塊大爆發。 呷哺呷哺盤中大漲近20%，收盤仍漲近16%；太平洋酒吧漲超8%，海底撈漲超7%，翠華控股、九毛九漲超6%。 消息面上，12月21日，呷哺集團披露最新堂食消費情況，呷哺華北市場迎來恢復堂食的首個消費小高峰，部分餐廳客流迅速回暖，重現排隊等位的場景。此外，自12月17日起，呷哺集團推出呷哺呷哺、湊湊、茶米茶、趁燒等多品牌參與的充值優惠活動，預計發放5億元的現金代金券。活動上線4天，呷哺呷哺的儲值占比（儲值除以營收）近60％，累計儲值金額超2000萬元。 海底撈也介紹，門店的客流量正在逐步恢復，12月16日起客流開始出現回升，這幾天客流量較上周同期增長近五成。海底撈表示，預計未來2周會持續回暖，尤其是像周末、圣誕節、元旦節這樣的節假日，會迎來一波高峰期。 展望未來，中信證券認為，結合疫情發展和考慮低基數效應，消費有望在 2023 年二季度開始步入改善通道。 編輯：艦長 懵了！剛剛，A股陽了又跳水！張文宏：北方有癥狀比例比南方高很多！馬化騰講話刷屏：不要再跟我說買量的事！ V船長： 新鴻基地產(00016) 12月28日108.20港幣減持500股 時代財經： 本文來源：時代財經 作者：林心林 稍顯低迷的杭州樓市，在年末迎來了百億紅盤。 圖片來源：圖蟲創意 根據克而瑞浙江區域數據，2022年1-12月（截至13日），杭州新建商品房共成交89661套，其中住宅71885套，成交總額達3121.81億元左右。相比2021年全年176241套住宅成交，今年成交量出現了腰斬。 把時間線拉長來看，2022年杭州新建住宅成交為近8年來的新低，跌回了杭州樓市行情上漲前的2014年。 不過，接近年末，杭州新房市場似乎迎來了“翹尾”跡象。12月以來，在主城區多個新盤入市之下，樓市出現回暖跡象，其中望江新城江明月朗園加推329套房源引來超3000組客戶追逐，中簽率僅10.88%，并觸發久違的社保排序。 這也是港資新世界發展在杭州的首個樓盤。根據新世界中國官微12月21日披露，江明月朗園在12月17日加推當日攬金近40億元，加上今年6月首推的戰績，單盤銷售金額突破110億元。 2019年7月30日，港資新世界罕見地在內地大手筆拿地。 彼時備受關注的杭州上城區大幅商住地迎來出讓，整宗地塊面積達93364平方米，用途為住宅用地、商業商務用地。地塊設置了較為嚴苛的條件，其中商業占比達到60%，且商業部分有7萬平方米需要自持40年，9萬平方米需要自持20年，對于開發商商業運作能力有著不低的要求。 最終，新世界以97.92億元的價格競得地塊，樓面價24860元/平方米，刷新了杭州年內地塊成交總價紀錄。 當時正值杭州商業地產活躍之際，新一線城市的杭州吸引了不少商業巨頭加入。 在新世界拿地的前兩個月，嘉里建設以68億元拿下文暉城市之星綜合體；再往前一年，恒隆地產則以107.3億元總價拿下百井坊項目，擬打造恒隆廣場；在新世界拿地之后的不到兩個月，新鴻基與平安聯合體以132.6億元總價拿下了杭州錢江新城江河匯綜合體地塊，并計劃打造IFC。 新世界競得地塊位于望江新城，是杭州主城區熱門的樓市板塊，西接西湖、東接錢江新城，作為承接新老中心的紐帶占據著絕佳位置。 據了解，項目命名為新世界·城市藝術中心，項目總建筑面積約74萬平方米，總投資高達230億元，囊括了五星酒店、住宅、公寓、商業綜合體、寫字樓。 “江明月朗園”便是項目的住宅部分，在今年6月首次入市，601套房源吸引了約5456戶家庭登記，首日售罄，認購金額超70億元；在12月的收官加推中再攬金近40億元，整個項目銷售110億元。 在12月加推中，由于超10倍的認購數，樓盤還進入“拼社保”環節，即按社保繳納月數排序入圍搖號，這也是時隔3個月杭州新房搖號市場再度出現樓盤觸發社保排序。 最終，項目綜合中簽率僅10.88%，相較杭州今年35%的新房搖號平均中簽率低了不少。可以看出，雖然項目本身存在得房率偏低等問題，但由于項目限價與周圍二手房價的倒掛空間較大，以及學區、配套等原因，還是吸引了不少投資客。 據一名杭州豪宅房產經紀表示，江明月朗園限價6.98萬元/平方米，而周邊二手房均價在低迷行情之下仍有11-12萬元/平方米左右，“倒掛至少5萬元/平，搶手得很。”以224平方米戶型計算，買一套便可賺超千萬。 此次加推，新世界還推出了頂躍樓王戶型，該房源位于最靠近建設中的K11的10棟，建筑面積約1468平方米，相當于8套普通房源的總和，備案總價1.1188億元。據上述房產經紀介紹，該房源還是杭州搖號以來公開銷售的最大面積住宅。 根據報道，該套超億元的房源最終由181號購房家庭買走，身份證開頭是 332528，為浙江麗水松陽人。 單盤百億的銷售，也讓首次露臉杭州市場的港資新世界備受關注。 事實上，新世界發展是最早參與內地投資的港資企業之一，在創始人鄭裕彤帶領下于20世紀80年代踏足廣州。 彼時新世界發展在北京、沈陽、武漢、長沙、廣州、海口等城市廣泛布局，也借機拿下大量土儲。不過,自2000年后，新世界明顯地放緩在內地的投資布局。 2015年起，內地房地產市場持續走高，土地市場競爭激烈、面粉貴過面包，追求低杠桿的香港開發商開始退場拋售內地資產。當年，新世界中國先后出售武漢常青花園、海口新世界美麗沙等五個物業項目給恒大，涉資208億元。 因此，當時關于新世界退出內地房地產的議論也不絕于耳。 隨著近兩年內地房地產出現調整變化，鄭氏家族三代鄭志剛逐漸走向臺前，新世界又開始展現出對內地市場的野心。2021年，新世界發展內地業務平臺新世界中國將總部從香港搬遷至廣州。 相比過往全國二三線城市的布局，如今新世界中國投資重心集中在粵港澳大灣區及上海、杭州等部分城市。同時，與恒隆地產等一眾偏重商業地產的港資不同，新世界發展在這些城市多以綜合體形式布局，以“商業與住宅并重”作為發展策略，杭州新世界·城市藝術中心便是如此。 近期，新世界中國行政總裁黃少媚就對外表示，新世界不是單純的香港發展商也不是單純的本地發展商，既通過銷售快速回流現金，也通過租賃實現租金收入，這樣才能實現平衡和長久。 在今年內地房地產市場相對低迷之時，鄭志剛也在業績會上直言“現在反而是最好的投資時期”，并將預留約200億港元用于收并購，看準時機加碼大灣區。 2022年以來，新世界除了牽手招商蛇口、華潤置地、遠洋集團等國央企達成業務合作，還以22.9億元收購嘉民集團位于成都及武漢的六項物流物業、聯合招商蛇口及保利以34.2億元競得上海普陀區中山北小區地塊等。 不過，對于一向重視低杠桿、注重利潤率的港資而言，他們對于公開市場搶地仍不像內地開發商那么肆意。盡管內地樓市處于調整之中，新世界在拿地方面仍更偏向于舊改拿地，過去兩年，新世界中國便在深圳龍崗、光明，廣州海珠、增城等地拿下多個舊改項目。 12月19日，新世界中國官微披露，其位于深圳龍崗區的188工業區城市更新項目已正式開工建設，為新世界中國在深圳首個正式進入開發建設階段的城市更新項目。 新世界所摘舊改項目多為合作開發,且利潤可觀，但舊改一方面需要沉淀大量資金成本、開發周期長，另一方面舊改處于降溫期、大拆大建被叫停，政府面有意控制舊改的整體規模和速度，這都給新世界的項目變現帶來一些潛在風險。 從財報中也可窺見，近兩年新世界發展負債率、短債占比均有所提升，賬面現金存款也有所減少。截至2022年6月30日，新世界發展凈負債率是43%，相比去年同期增長了近7個百分點。 同時，新世界發展在大灣區等地所持項目規模均不小，購物中心等投資物業建設周期長，這對于新世界發展資金回轉效率、綜合打造能力也帶來不小挑戰。 投資感悟： 進入2022年四季度，李嘉誠在中國香港開始買買買了。 12月21日，香港特別行政區地政總署宣布，位于九龍啟德第2A區4號地盤、5(B)號地盤及10號地盤的新九龍內地段第6649號的用地，以87.03億港元的最高出價批予長江實業集團有限公司(長實集團，01113.HK)旗下鋒城投資有限公司，批租期為50年。 除長實集團外，其他投標者包括南豐發展控股有限公司旗下耀創投資有限公司，恒基兆業地產有限公司旗下熙華發展有限公司，會德豐地產有限公司旗下Jasmine Lane Investments Limited，Early Light Land (Holdings)Limited旗下旭和有限公司，以及嘉華國際集團有限公司、信和置業有限公司及鷹君集團有限公司組成的聯合體浩昌興業有限公司。 新九龍內地段第6649號的地盤面積約為19919平方米，指定作非工業(不包括倉庫、酒店及加油站)用途。最低及最高的樓面面積分別為79039平方米及131732平方米，均不包括將由買方按照賣地條件所興建的兩所安老院舍暨日間護理單位、家長/親屬資源中心和留宿幼兒中心的政府地方的樓面面積。 就在12月15日，長實集團全資附屬公司天洋企業有限公司以投標金額11.61億港元投得西營盤皇后大道西/賢居里發展項目合約。落選的投標者包括新鴻基地產發展有限公司、會德豐地產有限公司、嘉華國際集團有限公司、鷹君集團有限公司、Regal Hotels International Holdings Limited以及信和置業有限公司。 香港市區重建局表示，皇后大道西/賢居里項目于2018年3月展開，地盤面積為1566.7平方米。項目完成后，預計可提供約11290平方米的總樓面面積。該項目旨在整理項目范圍內及毗鄰的土地用途和布局，重新規劃項目附近的公眾休憩用地，以加強地方的連接性和可達性，并改善地區環境。現時的賢居里垃圾收集站、公廁及公眾休憩用地將會作原地重置及融入在未來的發展項目內，其可用性亦會相應地提升。此前，香港發展局曾表示，該項目預計可提供約200個單位。 根據香港市區重建局的分析，按照合作發展協議條款，發展商所占的樓面面積約11萬平方英尺，按此計算，每平方英尺樓面地價為1.05萬港元，與同區崇慶里項目在8月批出時每平方英尺樓面地價1.3萬港元相比，下跌接近兩成。 10月5日，長江實業集團有限公司旗下彩浩投資有限公司以最高出價46.01億港元中標位于新界的屯門青山公路—大欖段的屯門市地段第561號的用地。屯門市地段第561號的地盤面積約為33713平方米，指定作私人住宅用途。最低的樓面面積為72821平方米，而最高的樓面面積可達121366.8平方米。 此外，11月9日，興曄發展有限公司以4.39299億元拍得香港堅尼地城西寧街及域多利道的內地段第9069號的用地，投標者中也出現了長實集團。內地段第9069號的地盤面積約為537平方米，指定作非工業(不包括倉庫、酒店及加油站)用途。最低樓面面積為2578平方米。作私人住宅用途的最高樓面面積可達4296平方米。 另一方面，長實集團在今年9月底打包出售香港西半山波老道一豪宅物業，預估收益63億港元。9月28日，長實集團公告，旗下2家間接全資附屬公司作為賣方于當日向買方ORIC-Borrett Limited訂立買賣協議，出售位于香港西半山波老道21號的“21 BORRETT ROAD”項目的項目公司股權，代價為207.66186億港元，長實集團從出售事項獲得的收益估計約為63億港元。 該項目位于香港西半山波老道21號，在該土地上已興建或正在興建名為“21 BORRETT ROAD”的發展項目。公開信息顯示，該項目位于香港西半山豪宅地段，全部為大戶型設計。207億港元具體包括：住宅單位(每個住宅單位附帶1個住宅停車位)總面積約327853平方英尺 ，每平方英尺62000港元；額外的86個住宅停車位，每個500萬港元 ；以及31個電單車停車位，每個30萬港元。 長實集團認為，出售事項讓本公司得以變現其于目標集團及發展項目的投資，且買方貸款將有助交易完成。 今年上半年，長實集團總收入476.2億港元，同比增長44.03%；凈利潤129.36億港元，同比增長54.83%。長實集團與合營企業的物業銷售總額203.97億港元，占比約42.83%。其中集團物業銷售203.49億港元，同比增長37.88%；合營企業物業銷售4800萬港元，同比增長60%。從地區來看，今年上半年，長實來自中國內地的收入為79.34億港元，同比減少45.77%，也是唯一錄得收入減少的地區；來自中國香港地區的收入為168.11億港元，同比增長272.83%；來自英國地區的收入149.65億港元，同比增長133.68%。(澎湃新聞) 滕敏： 龍湖產品的核心能力，實際上就藏在和客戶的耐心互動中，藏在所有流程的精耕細作之中。 作者：房互君 歡迎關注、留言參與討論 在新房市場，哪家開發商產品受關注度最高？答案當然是龍湖。 從上世紀90年代，龍湖第一個住宅產品算起，龍湖至今已經走過了近30年。 在這30年內，龍湖的住宅產品不斷推陳出新、迭代演進，歷經以滟瀾系、原著系、天字系等為代表的產品系列，每次產品出新，都曾引發住宅潮流和行業效仿。龍湖在地產界也始終堅持“產品為王”。 最近，龍湖高定產品“御湖境”在北京、上海、泉州、合肥、蘇州等5大城市發布，成為繼2018年天字系產品之后的又一重磅產品系，給很長時間沒有新產品系面市的新房市場注入了活力。 當房地產市場走出黃金時代，市場的競爭變得越來越激烈，產品本身的競爭力價值會越來越凸顯。新的市場環境將令龍湖這樣一直精于產品打造的房企更受消費者青睞。 那么，“龍湖御湖境”有什么新的升級和創新？龍湖為何一直能在產品上升級出新？為何龍湖能持續保持產品的創新力？回答和研究這些問題，在這個新的房地產時代變得更有意義。 龍湖30年：每次出新，都是精品 1993年，龍湖在重慶成立。彼時，首次進入地產界的吳亞軍在公司成立之初并沒有急于進行地產開發，而是逐一拜訪了諸如萬科、新鴻基等全國知名的房地產開發商，從客戶研究、項目前期策劃、標準化流程等方面學習他們的先進經驗。 足夠的前期調研和準備，讓龍湖的第一個項目在重慶一炮而紅。 1997年，龍湖首個項目龍湖花園南苑正式在重慶推向市場，這個精準把握了中高端市場定位和需求的項目讓龍湖“一出生便風華正茂”， 項目無論從建筑質量、景觀配套還是物業管理，刷新了重慶人對住宅的認知，成為品質住宅的典范。 龍湖花園南苑項目圖 花園南苑的成功讓重慶人深深地記住了龍湖，以至于1999年，龍湖在重慶的第二個項目龍湖西苑剛開盤，就上演了市民通宵排隊搶購房源的景象。 2000年，龍湖別墅產品龍湖香樟林面世。這個在全國首創以北美風情為基調的別墅園區，以高顏值著稱，雖然歷經20多年，但時至今日仍然是重慶首屈一指的別墅住區。后來在全國陸續刮起的北美別墅風，即風起于龍湖香樟林。 龍湖得以在早期就獲得市場認可，不僅在于其對市場需求的把握，還善于對居住資源的充分挖掘。 在城市核心地段，資源稀缺，龍湖為地段打造高層豪華居住產品，以最大限度滿足更多精英人群對資源的共享；而城市近郊地段，在充分研判資源優劣之后，龍湖同樣能打造出有競爭力的產品。 21世紀初，開發商都不敢在城市非核心區域拿地，以避免滯銷風險。然而，龍湖卻在當時行業并不看好的一些區域做出了熱門產品。 2004年，龍湖在全國陸續推出以歐式托斯卡納小洋樓為風格的“龍湖·藍湖郡”產品，產品主打交通便利的城市近郊，以山景、水景這種稀缺資源配以龍湖高品質的產品和服務，開創了國內改善型品質居住的先河。藍湖郡系列，也讓龍湖的住宅產品開始走向全國。 龍湖藍湖郡項目圖 龍湖經典產品滟瀾系、原著系產品都誕生于2008年前后。2008年，龍湖發展重心北上，主攻北京，希望以此在全國各地大舉鋪開市場。 滟瀾系產品首次將南方精致園林造景以及園林養護團隊引進北方，市場為之驚艷，在北京豪宅市場一鳴驚人；原著系將龍湖的精細和精致打造到極致，在原著系庭院里，每一棵樹、每一塊山石都要經過反復甄選，甚至擺放位置都要經過多角度審視，西宸原著項目還特邀古建方面的博士根據真實的古代貴族園林規制設計，這些細節，讓習慣了“粗制”的北方人開始對龍湖愛不釋手。 無論是從建筑、園林，還是服務，龍湖都秉承了南方人的精致和女掌門人細膩風格。毫不夸張的說，龍湖一直在重新定義高端住宅產品的門檻和標準。 2018年，龍湖天字系產品的問世，將一線、新一線城市中心區豪宅推向了新的高度。在北京、上海、杭州、重慶等城市陸續開盤的以“天”字命名的龍湖天字系產品，成為城市新貴們的改善標配。天字系產品優選具有城市優勢景觀資源的地理位置，在園林、設計、建筑、服務等方面，也有著更嚴苛的標準。 廣州龍湖天奕項目圖 而即便在房地產市場整體調整、越來越多開發商選擇躺平的當下，龍湖依然將精力投入在打造產品上。在2022年歲末，其最新推出的產品系——龍湖御湖境在全國五個城市同步亮相，又將龍湖高端產品系推向了一個新的高度。 進入全國市場十多年來，在各類機構的房企產品榜單中，龍湖一直穩居在榜單前列，從另一個角度印證了龍湖的產品能力。今年12月初，龍湖榮登克而瑞 “2022中國房地產企業產品力TOP100”榜單第二名。 龍湖的自信：年末上新御湖境，五城齊發 在當下的市場環境還繼續推出新作，可見龍湖對自身產品的勇氣和自信。 在過去的很長一段時間，地產商主要靠地段取勝，消費者也有個認知誤區，他們認為，地段是判斷產品的唯一標準。但龍湖認為，與地段匹配的產品，和地段本身一樣重要。在這個理念之下，每個地段都可以發掘出它的價值，打造出最適宜這個地段的產品。 因此，在龍湖從0開始到現在的30年間，不斷推出新的產品，這些產品，不僅成為龍湖的品牌代表，更成為一個個城市的居住典范和地標住宅。 最新在北京、上海、蘇州、合肥、泉州五地同步推出的 “龍湖御湖境”，選址上要求城市潛力地塊和成熟的高端配套，緊鄰城市文脈。在一般企業看來，這種地段配上傳統意義的高端產品，就足以完成它的使命，但龍湖覺得，這些城中央的天賦地脈，本身就集萬千寵愛于一生，只有“高定”二字才能對得起這些優質資源。 上海龍湖御湖境效果圖 因此，在這五大城市的御湖境項目中，龍湖以“臻”為核心，在“臻奢選材”、“臻品美學”、“臻享圈層”三個方面，以“奢華的用材用料、極致的藝術設計、尊崇的空間體驗”，寄望引領城市的高端人居體驗。 其中，在選材上，御湖境標志性的引入了PRADA綠，借鑒梵克雅寶等世界頂級珠寶品牌的技藝，將奢石運用在入戶大堂、墻壁以及園林布景之上。每一道海浪般的肌理，都經歷了大自然千百道的工序，成為御湖境擁有者身份的象征之一。 景觀是龍湖最早為外界認知的獨特所在，外界曾戲稱龍湖地產是“龍湖種樹有限公司”，從側面印證了龍湖在景觀方面的專業度，其開創的5大植物造景手法更是行業爭相效仿的對象。 御湖境產品系中，龍湖重點表達了光、聲、石、林、水五重疊境，猶如五幅自然畫作躍然眼前，在園區內即可實現移步換景、四季皆景。 此外，御湖景的景觀設計拋棄了一般地產項目為了追求高利潤而不用大尺度景觀空間的慣例，在園區內對標紐約中央公園理念：把空間留白做到極致，讓業主在小區內就可以得到一個超大的中央公園。 北京龍湖御湖境效果圖 御湖境的“高定”，還表現在精神體驗之上。御湖境會所對標“奢華酒店鼻祖”華爾道夫，從業主抵達社區開始，到酒店式環島落客、藝術門廊、禮序接待，再到歸家小路，御湖境都配備了尊貴的建設標準以及比肩七星級的服務禮儀。 此外，集紳士會客廳、健身俱樂部、夏威夷泳池、大隱茶室、星童學院等強大功能空間于一身，加之龍湖智創生活提供的行業頂級服務，從硬件配套到尊享服務，都將御湖境的“高定”概念表現得淋漓盡致。 龍湖的秘訣：客戶和細節 每次上新的產品，都能成為市場經典和行業標桿，龍湖是怎么保持產品研發力的？ 住宅產品和制造業產品不同，住宅產品一旦投入，涉及到巨量的資金，在沒有充分了解市場的前提下，可能造成天量的虧損以及對土地稀缺資源的浪費。 因此，吳亞軍親自操盤的龍湖第一個項目重慶花園南苑，就足足用了四年時間準備。不打無準備之仗，先充分做好客戶的調研，再投入產品研發和開發，是龍湖內部30年來一直堅持的守則。 具體的流程是： 第一步，在每一個項目打造前，龍湖的團隊都需要通過前期客戶洞察，收集并分析產品敏感點，力求在設計之初便做到“想客戶之所想，懂客戶之所需”； 第二步，區別于其它房企的產研思路，龍湖采取”先實驗再投產”的研發策略，并依托全國多個陽光工房和樣板基地的反復實踐與打磨，以確保產品品質及各項交付標準； 新房交付后，流程還遠遠沒有結束。交付后，龍湖團隊深入走訪業主家庭，認真聽取業主反饋，一方面根據業主反饋進行查漏補缺，另一方面，聽取業主的建議，業主的建議將繼續推動優化迭代產品。 龍湖產品的不斷精進過程，實際上也是業主們共同參與、一起共創的過程。比如，龍湖精裝推出的”聆聽計劃”，每年更新超20000條客戶心聲，在龍湖最新歸納總結的精裝標準化體系中，共有188項居住細節，這些細節設計，很大一部分就來自于“聆聽計劃”中客戶的反饋和心聲。 龍湖裝修之柜腳插細節 來自業主的一線真實反饋，讓龍湖可以快速感知到市場的變化，并進行及時的反應，對產品進行升級換代。 一次次引領行業風潮的龍湖產品系，越來越多的開始被模仿。而實際上，建筑產品和設計都能肉眼所見，模仿和學習并不難，而不為人注意的細節卻無法模仿，而這些，也逐步成為龍湖的產品創新力和競爭力核心所在。 地產圈一直盛傳一個發生在龍湖的故事。一位行業頂尖的房企高管曾經到龍湖參觀樣板房交流學習，脫下皮鞋換上拖鞋進屋，當他出門再穿自己的皮鞋時，發現自己的皮鞋被掉了個方向，他感嘆道：龍湖這家企業“很可怕”。 關于細節的故事不勝枚舉。還比如，疫情之后，龍湖開設無接觸通行，業主在任何入口都可以實現人臉識別、自動開門、自動開電梯，最大限度避免因接觸帶來的病毒和細菌傳播。 在30年的發展中，龍湖一直穩健發展，并沒有隨市場的波動而大起大落，其根源在于扎實的產品力。真正的好產品，會幫助企業穿越行業周期。而龍湖產品的核心能力，實際上就藏在和客戶的耐心互動中，藏在所有流程的精耕細作之中。(正文完) 過往精彩文章 揭秘貝殼簽約服務中心 21世紀不動產根植社區最后一公里 如何正確理解“房東直售”？ 快手房產是紙老虎嗎？ 新鴻基地產(00016)： 智通財經APP訊，載通(00062)公布，集團于2022年12月29日與新鴻基地產的全資附屬公司新鴻基地產保險訂立2023/24保險安排。 根據該保險安排，新鴻基地產保險會為集團提供保險及有關服務，而根據2023/24保險安排而簽訂的保單將由2023年1月1... 網頁鏈接 天天財經： 近日，香港地政總署公布本季度最大規模官地招標結果，長江實業以87.03億港元成功奪得啟德非跑道區商住地皮，每尺樓面地價僅6138港元，地價明顯有下滑之勢。 據悉，啟德發展區規模龐大，分為“跑道區”和“非跑道區”兩大范圍。此次長實投得的非跑道區商住地皮面積約為21.44萬平方尺，最高可建面積為141.8萬平方尺，預計可建1750伙。 該地皮于12月16日截標，據香港媒體報道，共有七個財團表示曾遞交過標書，分別為長實、會德豐、恒地、新鴻基、南豐、旭日國際，而信和、嘉華及鷹君合組入標。但香港地政總署最終公布只收到六份標書，入標財團并不包括新鴻基。招標結果顯示，新鴻基并沒有遞交有效標書，其中原因頗為耐人尋味。 上一幅啟德非跑道區商住地皮正是由新鴻基地產于2018年以超過251億港元高價投得，按目前標準以不包含地皮內社會福利設施的面積計算，新鴻基中標的每尺樓面地價約為19000港元，破非跑道區地價紀錄；相比之下，長實此次中標價每尺僅為6138港元。同為非跑道區商住地皮，新鴻基的投標價較長實竟高出兩倍多。 長實執行董事吳佳慶女士表示，對今次以相宜價錢投得該地皮感到非常高興。據悉，此前市場對于該地皮的市場估值在113.4至148.89億港元之間，每尺樓面地價8,000至10500港元，如今的中標價低于市場估值下限逾20%。能以如此相宜價格中標，充分證明了長實的拿地能力。 長實此次投得的項目地理條件優越，位處香港地鐵宋皇臺站附近，交通便利，長實日后將興建地下購物街連接九龍城傳統區域及港鐵啟德站，方便居民日常生活。業內專家表示，興建地下購物街并不復雜，建筑費不高，對項目總投資影響不大，而且透過樓宇設計，可以幫助項目大部分住宅單位的景觀免受附近公營房屋影響。預計落成后的中小型住宅單位將廣受歡迎，可望帶來令人滿意的回報。 除投得本財年的“地王”啟德商住地皮，長實月內還以11.61億港元，即低于市場預期下限約7%的價格，奪得香港市建局位于西營盤皇后大道西/賢居里的重建項目。綜觀全年，長實已連續四次出手，共斥資204億港元，橫掃兩幅市建局和兩幅政府地皮，預期未來可為長實增加超過4800伙私樓供應。 風財訊： 來源： 風財訊 風財訊消息2022年12月29日，新鴻基地產（00016）以93.87元（人民幣，下同）收盤，相比上一個交易日下跌0.38%。當日新鴻基地產（00016）開盤價為94.23元，最高價和最低價分別為94.23元和93.16元，成交量總計2.3萬手，總市值為2720.22億元。 根據財報數據顯示，該股2022年半年報營業收入為664.88億元，凈利潤為223.47億元，每股收益為8.82元，毛利0，市盈率11.88倍。 機構評級方面，目前暫無機構對該股做出“賣出、減持、持有、增持、買入”建議。 新鴻基地產相關資訊： 新鴻基地產獲鳳凰網“2022真心英雄評選”真金企業 鳳凰網房產訊 要么死，要么活，沒有中間狀態。房地產，伴隨中國改革開放成長的行業，也正隨著中國經濟產業的深度改革進行著自我重塑。過程是痛苦的，但只要活下來，誰說他們不也是英雄呢？鳳凰網房產推出2022《真心英雄》系列評測，以“真金品牌”“真金企業”“真金樓盤”三大維度，通過大眾網絡投票，全面解剖企業在當下的自我“淬火“。 鳳凰網房產“2022真心英雄”之真金品牌聚焦房地產行業企業品牌，分別從經營穩健、質量穩固、治理穩定三個方向進行線上投票。鳳凰網房產通過相關數據基礎遴選出參選入圍企業，經營穩健入圍企業為2022三道紅線非紅線企業，質量穩固入圍企業為2022“風聲”輿情數據負面占比3%以下企業，治理穩定入圍企業為2022風財訊ESG競爭力top100企業。詳細 >>網頁鏈接 對話港企|新鴻基地產黎祥掀：以心建家 與大灣區同步成長 2022年上半年，中國房地產行業仍在陣痛中砥礪前行。當眾多內地房企努力調整節奏適應周期、或全力保交付忙于自救時，以穩健開發和精細化運營見長的港資房企，保持一如既往的低調姿態，在內地市場深耕中屢出佳作，以城市地標開發贏得極佳口碑。 在大灣區核心城市廣州，廣州南站核心區的大型綜合TOD項目——廣州環球貿易廣場項目眼下正有序推進中，預計2025年起分階段落成，推動廣州南站樞紐型國際商圈布局加速兌現。作為廣州市寄予厚望的重點發展區域，未來廣州環球貿易廣場項目投入運營后，將成為穗港聯動的“新地標”、粵港澳大灣區一小時生活圈的“新樞紐”、助力廣州市國際消費中心城市建設的“新引擎”。詳細 >>網頁鏈接 新鴻基地產NOVO LAND今開放示位 首兩小時逾2000人次參觀 7月20日，新鴻基地產屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1A期昨天公布首張價單，今日起開放示范單位予公眾參觀。 新鴻基地產代理總經理陳漢麟表示，NOVO LAND第1A期示范單位首兩小時已錄逾2000人次參觀，預料全日可錄逾8000參觀人次。該盤本周五(22日)開始收票，按收票反應再加推單位及落實賣樓安排。詳細 >>網頁鏈接 風財訊： 來源： 時代財經 稍顯低迷的杭州樓市，在年末迎來了百億紅盤。 根據克而瑞浙江區域數據，2022年1-12月（截至13日），杭州新建商品房共成交89661套，其中住宅71885套，成交總額達3121.81億元左右。相比2021年全年176241套住宅成交，今年成交量出現了腰斬。 把時間線拉長來看，2022年杭州新建住宅成交為近8年來的新低，跌回了杭州樓市行情上漲前的2014年。 不過，接近年末，杭州新房市場似乎迎來了“翹尾”跡象。12月以來，在主城區多個新盤入市之下，樓市出現回暖跡象，其中望江新城江明月朗園加推329套房源引來超3000組客戶追逐，中簽率僅10.88%，并觸發久違的社保排序。 這也是港資新世界發展在杭州的首個樓盤。根據新世界中國官微12月21日披露，江明月朗園在12月17日加推當日攬金近40億元，加上今年6月首推的戰績，單盤銷售金額突破110億元。 杭州樓市再現紅盤，麗水富豪買走1億豪宅 2019年7月30日，港資新世界罕見地在內地大手筆拿地。 彼時備受關注的杭州上城區大幅商住地迎來出讓，整宗地塊面積達93364平方米，用途為住宅用地、商業商務用地。地塊設置了較為嚴苛的條件，其中商業占比達到60%，且商業部分有7萬平方米需要自持40年，9萬平方米需要自持20年，對于開發商商業運作能力有著不低的要求。 最終，新世界以97.92億元的價格競得地塊，樓面價24860元/平方米，刷新了杭州年內地塊成交總價紀錄。 當時正值杭州商業地產活躍之際，新一線城市的杭州吸引了不少商業巨頭加入。 在新世界拿地的前兩個月，嘉里建設以68億元拿下文暉城市之星綜合體；再往前一年，恒隆地產則以107.3億元總價拿下百井坊項目，擬打造恒隆廣場；在新世界拿地之后的不到兩個月，新鴻基與平安聯合體以132.6億元總價拿下了杭州錢江新城江河匯綜合體地塊，并計劃打造IFC。 新世界競得地塊位于望江新城，是杭州主城區熱門的樓市板塊，西接西湖、東接錢江新城，作為承接新老中心的紐帶占據著絕佳位置。 據了解，項目命名為新世界·城市藝術中心，項目總建筑面積約74萬平方米，總投資高達230億元，囊括了五星酒店、住宅、公寓、商業綜合體、寫字樓。 “江明月朗園”便是項目的住宅部分，在今年6月首次入市，601套房源吸引了約5456戶家庭登記，首日售罄，認購金額超70億元；在12月的收官加推中再攬金近40億元，整個項目銷售110億元。 在12月加推中，由于超10倍的認購數，樓盤還進入“拼社保”環節，即按社保繳納月數排序入圍搖號，這也是時隔3個月杭州新房搖號市場再度出現樓盤觸發社保排序。 最終，項目綜合中簽率僅10.88%，相較杭州今年35%的新房搖號平均中簽率低了不少。可以看出，雖然項目本身存在得房率偏低等問題，但由于項目限價與周圍二手房價的倒掛空間較大，以及學區、配套等原因，還是吸引了不少投資客。 據一名杭州豪宅房產經紀表示，江明月朗園限價6.98萬元/平方米，而周邊二手房均價在低迷行情之下仍有11-12萬元/平方米左右，“倒掛至少5萬元/平，搶手得很。”以224平方米戶型計算，買一套便可賺超千萬。 此次加推，新世界還推出了頂躍樓王戶型，該房源位于最靠近建設中的K11的10棟，建筑面積約1468平方米，相當于8套普通房源的總和，備案總價1.1188億元。據上述房產經紀介紹，該房源還是杭州搖號以來公開銷售的最大面積住宅。 根據報道，該套超億元的房源最終由181號購房家庭買走，身份證開頭是 332528，為浙江麗水松陽人。 新世界抄底內地，準備200億港元用于收并購 單盤百億的銷售，也讓首次露臉杭州市場的港資新世界備受關注。 事實上，新世界發展是最早參與內地投資的港資企業之一，在創始人鄭裕彤帶領下于20世紀80年代踏足廣州。 彼時新世界發展在北京、沈陽、武漢、長沙、廣州、海口等城市廣泛布局，也借機拿下大量土儲。不過,自2000年后，新世界明顯地放緩在內地的投資布局。 2015年起，內地房地產市場持續走高，土地市場競爭激烈、面粉貴過面包，追求低杠桿的香港開發商開始退場拋售內地資產。當年，新世界中國先后出售武漢常青花園、海口新世界美麗沙等五個物業項目給恒大，涉資208億元。 因此，當時關于新世界退出內地房地產的議論也不絕于耳。 隨著近兩年內地房地產出現調整變化，鄭氏家族三代鄭志剛逐漸走向臺前，新世界又開始展現出對內地市場的野心。2021年，新世界發展內地業務平臺新世界中國將總部從香港搬遷至廣州。 相比過往全國二三線城市的布局，如今新世界中國投資重心集中在粵港澳大灣區及上海、杭州等部分城市。同時，與恒隆地產等一眾偏重商業地產的港資不同，新世界發展在這些城市多以綜合體形式布局，以“商業與住宅并重”作為發展策略，杭州新世界·城市藝術中心便是如此。 近期，新世界中國行政總裁黃少媚就對外表示，新世界不是單純的香港發展商也不是單純的本地發展商，既通過銷售快速回流現金，也通過租賃實現租金收入，這樣才能實現平衡和長久。 在今年內地房地產市場相對低迷之時，鄭志剛也在業績會上直言“現在反而是最好的投資時期”，并將預留約200億港元用于收并購，看準時機加碼大灣區。 2022年以來，新世界除了牽手招商蛇口、華潤置地、遠洋集團等國央企達成業務合作，還以22.9億元收購嘉民集團位于成都及武漢的六項物流物業、聯合招商蛇口及保利以34.2億元競得上海普陀區中山北小區地塊等。 不過，對于一向重視低杠桿、注重利潤率的港資而言，他們對于公開市場搶地仍不像內地開發商那么肆意。盡管內地樓市處于調整之中，新世界在拿地方面仍更偏向于舊改拿地，過去兩年，新世界中國便在深圳龍崗、光明，廣州海珠、增城等地拿下多個舊改項目。 12月19日，新世界中國官微披露，其位于深圳龍崗區的188工業區城市更新項目已正式開工建設，為新世界中國在深圳首個正式進入開發建設階段的城市更新項目。 新世界所摘舊改項目多為合作開發,且利潤可觀，但舊改一方面需要沉淀大量資金成本、開發周期長，另一方面舊改處于降溫期、大拆大建被叫停，政府面有意控制舊改的整體規模和速度，這都給新世界的項目變現帶來一些潛在風險。 從財報中也可窺見，近兩年新世界發展負債率、短債占比均有所提升，賬面現金存款也有所減少。截至2022年6月30日，新世界發展凈負債率是43%，相比去年同期增長了近7個百分點。 同時，新世界發展在大灣區等地所持項目規模均不小，購物中心等投資物業建設周期長，這對于新世界發展資金回轉效率、綜合打造能力也帶來不小挑戰。 氫媒體： 出品｜氫媒體作者｜Baron Hara頭圖｜氫媒體 今天是2022年12月30日，是全球絕大多數交易所在2022年提供的最后一個交易日。在這個新舊交替的日子，關注中國市場的投資者似乎都會在心里問一句，2023年，香港股市會閃耀東方嗎？ 坦誠地說，過去幾年，內地和香港股市，都經歷了一段不容易的時期。 然而，中國有個成語“否極泰來”，這句話，用來作為展望整個香港經濟及港股的2023，是最為恰當不過的。 01 過去一年，港股歷經艱辛 2022年，港股經歷了疫情的嚴重沖擊，恒生指數從年初約25000點掉頭向下，直接俯沖到14687點。 14687這個點位，或許對于不熟悉港股市場的人來說，是沒有太大概念的，但如果把這個點位，放在港股過去十年的走勢圖中，可以直觀感受到寒意： 從上圖中可以清楚看到，14687這個點位是港股過去十年的最低點，自2018年以來，港股從33154的高點跌落到最低14687，跌幅高達55%，直到現在，港股也依舊在20000點大關附近徘徊。 02 EWH與恒生指數強關聯 得益于港股與美股交易制度，以及港元盯住美元的匯率制度安排，要觀察及交易港股的恒生指數，有個很簡易的方式，就是緊盯名為“EWH香港ETF-ishares MSCI”（股票代碼：EWH）的ETF基金，其概況信息及業績表現如下： 由于EWH跟蹤的股票均為恒生指數的成分股，EWH因此與恒生指數的走勢有著強相關性，可以通過交易EWH來間接交易恒生指數： EWH的3年期Beta系數為0.52，同期的標準差為24.1%。 標準差衡量的是——在平均水平附近，分散回報的程度。較高的標準差反應投資回報分布在較大的值范圍內，因此投資回報的波動性更大。而同期反應美股的標普500ETF（股票代碼：SPY）的標準差略低，為20.8%，如下圖： 截至2022年11月30日，EWH過去12個月的股息收益率為2.95%。 由于EWH是一個ETF，可以透過它重倉的權重股，來觀察其潛在的成長性。根據氫媒體的數據監控，截止2022年12月28日，EWH前十二大重倉股明細如下（貨幣單位為美元）： 將EWH目前的十二大重倉股，與去年10月的十二大重倉股進行比較，會發現——新鴻基地產（股票代碼：16.hk）已從第五名升至第三位。另一家權重提升的公司是長和（股票代碼：1.hk），目前已升值排名第四。EWH對新鴻基地產和長和的權重提升，可以看出，整個港股投資焦點在回歸傳統的房地產領域。 值得注意的是，未進入EWH前十大重倉股，但排名在第11位和第12位的兩家公司是中電控股（股票代碼：2.hk）和香港中華煤氣（股票代碼：3.hk），這兩家公司都是香港的公用事業行業的龍頭公司。他們目前都處于一個艱難的商業環境中，一方面，作為原材料的能源價格上漲，而另一方面，政府對于公用事業收費價格上漲的限制，使得它們不得不面臨利潤的下降。香港中華煤氣（股票代碼：3.hk）在2021財年的利潤下降了16%，而在2022財年的利潤則進一步下降了21%。 中電控股（股票代碼：2.hk）的情況相比香港中華煤氣（股票代碼：3.hk）則更糟。中電控股（股票代碼：2.hk）2021財年的收益下降了26%，而中電控股（股票代碼：2.hk）在澳大利亞市場的虧損，導致其在2022財年，錄得創紀錄的高達48億港元的虧損。 另外，重新回到EWH前十大重倉股的，還有澳門博彩業的巨頭銀河娛樂（股票代碼：27.hk）和中國銀行在香港的實體中銀香港（股票代碼：2388.hk），這也從側面反應，港股投資者開始把投資焦點重新轉回娛樂業和金融業。 03 2023年料香港經濟復蘇強勁 2022年是全球受到通貨膨脹居高不下的一年，香港也是如此。 2020年疫情沖擊下，美國經濟持續量化寬松之時，美聯儲主席鮑威爾就一直試圖說服全球的投資者，讓他們相信，量化寬松的政策并不會導致嚴重的通貨膨脹，并表示，當時美聯儲的核心目標就是“充分就業率”。鮑威爾一直試圖向全球投資者解釋，在量化寬松后出現的通脹并不會持續，只是一個短暫的事件。但現在回過頭去看，美聯儲在當時的一些判斷是錯的。 時間撥回到2022年，當美聯儲開始意識到，通脹已經高達它所不能容忍的地步時，美聯儲開始加息。 由于港元與美元的聯系匯率制度，使得美元最終開始采取加息行動時，港元就不得不跟隨美元進行加息。這一點確實對香港有很大的影響。 截至今年11月，美元指數一度上漲了18%，但此后已跌至8.5%。 這個指數由一籃子六種貨幣（包括歐元、英鎊、日元、加拿大元、瑞典克朗和瑞士法郎）對美元的匯率變化所組成。 香港市場不同于美國，香港作為一個彈丸之地，它進口的消費品非常多，強勢美元幫助美國和香港遏制了通脹，但也同時導致了香港的房地產價格暴跌，而疫情之下，作為香港支柱產業的服務業，衰退嚴重。 根據香港政府的數據，截至2022年11月11日，2022年的香港的CPI被下調至1.8%。 這是考慮到今年前3個季度的實際產出和低迷的短期前景。 而2022年香港的GDP增長預期已被修正至-3.2%。 截至2022年12月21日，自港府在此一周前放寬旅行限制以來，前往香港的海外游客人數增加了25%。 但香港旅游業者警告稱，該行業仍面臨著漫長的復蘇之路。據香港海關公布的數據顯示，2.04萬名海外游客于12月14日至12月20日抵達香港，這是旅行限制放松以來的第一個工作周。這個數字不包括往返中國大陸的旅客數量。 2.04萬名游客，對于目前的香港來說，是杯水車薪的數字。作為對比，疫情前的2018年，香港全年共吸引了6510萬游客，平均到每周是120萬游客訪港，其中多達80%的游客是來自中國大陸。 這就是為什么恢復中國內地與香港的通關計劃，對于香港來說至關重要。 好消息是，香港行政長官李家超已明確表態，中央已原則同意在2023年1月開放中國內地與香港的通關計劃。 持續不斷涌入的內地游客，對于香港的服務業乃至整個經濟基本盤來說，是一劑強心針。 2023年的香港，經濟料將強勁復蘇。 04 總結 國內持續優化防疫措施，并正式宣布2023年1月8日起，開放邊境口岸，這將有助于在2023年重啟經濟發展的快車道。 特別是對于香港，這個缺乏自身經濟腹地的自由港來說，內地的市場對于香港來說，至關重要。2023年的香港，將重新迎來中國內地的游客，還有源源不斷的內資。 香港2022年的GDP增長將為負值，但展望2023，隨著與內地恢復通關，香港經濟料將迎來強勁復蘇。 全網搜索“氫媒體”，讓我們一起穿越經濟周期。 投資有風險，本文不構成投資建議。 聲明：氫媒體所發布文章僅代表作者觀點，不代表本號立場，不構成投資建議。原創稿件均版權所有，未經允許，嚴禁轉載。如認為圖文侵權，或需與我們聯系，請發郵件至hydmeta01@163.com。氫媒體®、氫訊®，均為權利人之商標，任何人未經書面許可，不得對上述商標進行使用、冠名等。 Allen10001： 對于內房板塊，交銀建議風險偏好型投資者選擇估值低迷的民企龍頭，包括合景泰富（1813HK/買入）、旭輝（884HK/買入）和雅居樂（3383HK/買入）。保守型投資者可以關注銷售強勁的國企，如華潤置地（1109HK/買入）和越秀地產（123HK/買入）。對于香港，交銀預計新鴻基地產（16HK/買入）等開發商的表現會優于大市，因為其擁有充足的貨源并專注于中端市場，有望實現更高的去化率。 落個家： 2022年底，上海西南地區大量熱門紅盤扎堆入市，甚至出現“低分撿漏”的情況。 七批次西南地區已經公示認購情況的項目： 七寶的皇都花園四期，入圍分51.87分，共519套房源，有效認購729組； 梅隴越秀仁恒·天樾園和，入圍分46.51分，共379套房源，有效認購522組，但前期的入圍分一度達到了77.64分。 不可否認，以七寶、古美、華涇為核心的上海西南各大置業地，目前正處于置業黃金窗口期。 接棒皇都花園四期，最值得關注當屬建發璟院、招商&徐匯城投華涇項目。 建發璟院，閔行古美核心位置，屬于中外環，與12號線東蘭路站幾乎零距離，是七寶&古美板塊離地鐵站最近的項目，聯動價約8.91萬/平。 招商&徐匯城投華涇項目，徐匯華涇核心位置，屬于外環旁，是“華之門”TOD重要組成部分，近15號線華涇西站，聯動價約8.1萬/平。 建發璟院VS招商&徐匯城投華涇項目，誰才是明年西南王？！ 今天就來聊一聊，也歡迎大家評論區互動。 深聊之前，歡迎參與投票： 交通便捷程度 建發璟院、招商&徐匯城投華涇項目，兩個項目都擁有媲美TOD的便捷交通。 先來看軌交： 建發璟院近12號線東蘭路站，幾乎與軌交零距離，媲美地鐵上蓋。 尤其是南地塊，出門即是地鐵4號口，北地塊的出入口距離地鐵4號口約100米，軌交出行非常的方便。 12號線是呈東西走向線路，經過市中心，可以直達桂林公園、徐匯濱江、南京西路、北外灘、東外灘等諸多市區熱門商圈。 招商&徐匯城投華涇項目是“華之門”TOD的一部分。 項目與15號線、19號線（在建中）華涇西站步行距離約420米，還是非常近的，即可免除軌交的噪音污染，又能享受到便捷的交通。 15號線是呈南北走向線路，主要經過上海西部地區，可以直達紫竹高新區、上海南站、古北、長風公園、上海西站、顧村公園等熱門板塊。 19號線向東北方向延伸，可直達黃浦江沿岸多數大規模總部辦公集群：北外灘-小陸家嘴-世博后灘-前灘等重要區域，預計可和12條地鐵線路實現換乘。 另外，未來機場聯絡線上的華涇站與15號線和19號線華涇西站通過地下聯通，均可進行換乘，未來實現三線“無縫銜接”。 機場聯絡線立足徐匯南門戶，大大縮短與虹橋機場、浦東機場的通勤時間。 可以看到，在與地鐵站的距離上，建發璟院反而略勝一籌。 不過，招商&徐匯城投華涇項目屬于三軌交匯出，15號線相對能級要差一些，19號線（在建中）是一條經過中央商務區的南北大動脈，機場聯絡線更是連通虹橋機場、浦東機場。 所以，軌交去浦西市區，建發璟院更方便； 軌交去浦東商務區或者兩大機場，招商&徐匯城投華涇項目未來更方便。 其次來看自駕層面的差距： 自駕層面，建發璟院有著明顯的優勢，中外環的區位更靠近市區，近中外、外環、漕寶路等多個城市主干道。 招商&徐匯城投華涇項目近外環，通過徐浦大橋就是浦東三林濱江了。 小胖君選取了市區幾個熱門商圈，來給大家計算下自駕時間的差距。 具體差距如下（百度地圖測算時間：20222年12月22日下午17時）： 總結一下，以軌交出行為主的小伙伴們： 通勤去浦西市區，建發璟院更有優勢； 通勤去浦東，招商&徐匯城投華涇項目未來更有優勢； 以自駕出行的小伙伴們，兩個板塊中間僅隔著梅隴，建發璟院肯定通勤時間上更占優勢。 當然，不管是軌交還是自駕，兩個區域整體的差距也僅僅只是在5-10分鐘左右，整體的差距并不是非常明顯。 周邊配套 在周邊上，古美板塊開發多年，已有非常成熟的配套，居住氛圍濃郁；華涇的TOD規劃非常亮眼！ 古美板塊 古美這幾年深受中產群體青睞，已成為名副其實的“中產社區”，在這里中產想要的都有。 不僅商圈林立，規格還很高，能給到業主更高階的生活品質。 比如商業上，建發璟院周邊有萬象城、愛琴海購物廣場、七寶萬科城市廣場、凱德龍之夢、南方商城、中庚漫游城等繁盛商場。 教育資源是閔行的優勢，周邊云集上寶中學、七寶中學、文來中學、明強小學、萬源城協和雙語學校等近20所學校。 生態上，西側就有約84萬方閔行體育公園，閔行文化公園、雙擁公園、黎安公園、古美公園以及九星板塊規劃中的3塊公共綠地，近150萬方生態公園聯盟體系串聯起一個都會生活綠軸。 閔行體育公園實景圖，來源網絡 九星片區作為上海中外環少有的大體量城市更新片區，其成長空間相當可期。 根據《上海閔行區2035規劃》，以九星城為核心規劃近130萬方的超級商業體量！圍繞專業貿易及創意文化展示，打造長三角文商創智活力新城！ 上海九星城規劃效果圖，來源網絡 華涇板塊 華涇強化綜合服務功能，打造以商業商務為主導、 以文化生態、創新多元為特色的產城融合功能區，重點發展商業服務、總部辦公、科技創新功能。 目前，華涇僅有一家大型商業中心，就是2019年開業的龍湖上海華涇天街，旁邊還有個大超市——華聯吉買盛。 板塊內還有諸多經升級改建的菜場等社區商業，能級和量級都比較一般。 華涇板塊的商業正在轉型升級。 第一，引進高端商業品牌，提升商業休閑服務能級。 對標城市副中心的商業發展能級，結合浦江人工智能中心、浦江數字創新中心和西岸楓林灣三大園區轉型升級，引進知名酒店、商場和高端商業品牌。 尤其是“華之門”規劃，包括有地標級辦公、約17.5萬方地標級購物中心、酒店等多重業態。 圍繞軌交華涇站而建的“華之門”項目和TOD綜合體，向西聯動梅隴地區中心，向南聯動偉巴斯特科研總部集聚區，向北銜接北楊人工智能小鎮，打造產業集聚、功能復合的戰略高地。 第二，發展“小而美”的社區零售新業態。 “十四五”期間，將加快發展社區生鮮、精品菜店、便利店等零售業態，營造線上線下一體化購物環境，同時優化沿街商業店面環境。 華涇板塊整體緊靠黃浦江，內部有約6萬方的華涇公園，不遠處有上海植物園，生態環境足夠好，保障了華涇較為優越的居住環境。 十四五期間，生態重點圍繞環城生態公園帶（徐匯區段）展開，重點打造3個大型特色主題公園，建設6座服務驛站，同時通過河面、地面和高線貫通的形式打通10處綠道斷點，實現全域貫通。 華涇公園實景圖 徐涇的教育資源本就非常豐富，華涇也不遜色。華涇板塊自引進高安路第一小學華展校區以來，整體教育氛圍也上來了。 除此之外，還有被匯師托管的徐匯實驗小學、徐匯中學南校區（新校區）、華育中學初中部以及民辦位育中學的高中部。 總的來說，目前建發璟院所在的古美板塊已有非常成熟的配套，不愿意等配套的小伙伴們，選建發璟院準沒錯。 不過招商&徐匯城投華涇項目TOD規劃也不容小覷，未來非常值得期待。 未來潛力 外環周邊的整體潛力值如何跟兩部分有著很直接的關系： 第一，產業布局。 第二，未來城市界面。 首先，產業布局方面，古美本身沒有太多產業，但背靠漕河涇；華涇將打造“人工智能+”產業簇群，規劃有四大片區。 項目所在的古美，雖然自身并沒有規劃太多產業，但周邊匯聚了多個上海產業重鎮，這一帶高收入人群非常多。 該圖僅為示意，僅供參考 古美背靠漕河涇，這是一個真正的萬億產業園。 聚集字節跳動、商湯科技、騰訊、3M、米哈游、莉莉絲等一批世界500強企業和獨角獸企業，并持續不斷吸引優秀高薪人才。 而漕河涇幾乎都是產業園，古美近水樓臺，憑借優越的宜居屬性更好地承接其高收入人群的居住需求。 漕河涇開發區實景圖，來源上觀新聞，僅作示意，供參考 “十四五”規劃中，華涇板塊以人工智能和生命健康兩大戰略性新興產業為引擎，推進軌道交通建設，加快產業空間轉型升級，大幅提升城區品質和發展能級，構筑清水環繞的城市圖景。 華涇地區對接徐匯“兩極驅動、東西循環、南北聯動”，將打造“兩帶、三軸、四區”的地區發展空間格局。 其中，“兩帶”：外環生態綠帶和銀都路交通聯系帶； “三軸”：沿軌交15號線的城市創新發展軸、沿黃浦江的濱江融合發展軸以及沿龍吳路南北聯動發展軸； “四區”：浦江人工智能中心、浦江數字創新中心、西岸楓林灣和東灣片區。 華涇聚焦戰略性新興產業重點領域，明確人工智能、生命健康等戰略性新興產業集群的主攻方向和突破重點，打造創新要素聚集、創新主體活躍、創新動力迸發的“科創之城”。 產業結構圍繞“雙心、一灣、一區”建設。 “雙心”分別為位于北楊片區的浦江人工智能中心、位于華涇園區的浦江數字創新中心；“一灣”為位于關港片區的西岸楓林灣；“一區”為“十四五”期間預留、遠期開發建造的東灣片區。 其次，城市界面，建發璟院所在的古美板塊開發較早，招商&徐匯城投華涇項目所在的華涇板塊規劃如火如荼的落地中。 古美板塊開發較早，自靜安新城拆遷于此開始。 僅是靜安新城就有12個小區組成，二手房房齡從1994年到2000年左右，房齡都在20年以上。 周邊其他二手房房齡集中在10-20年之間，鮮少有次新房入市。 整體來說，古美板塊板塊是比較成熟的居住板塊，商業能級不太高，城市界面還是非常不錯的。 建發璟院南側的次新房萬源城御璄，掛牌價已高達134893元/平，最高成交價也有111056元/平。 華涇板塊發展較晚，招商&徐匯城投華涇項目所在的“華之門”TOD綜合體建設剛起步。 上海華涇“華之門”項目是15號線、19號線（規劃）華涇西站上蓋綜合體，規劃業態涵蓋了商業、辦公、酒店、住宅、教育與社區服務等各類設施。 “華之門”項目地上總開發體量高達約81.28萬㎡，超過新鴻基徐家匯中心ITC中心（約58萬㎡），直逼香港置地西岸金融城（地上約108.7萬㎡）。 在超81萬㎡的地上開發規模中，產品形態可謂包羅萬象： 商辦占了80%以上，足足有約65.6萬㎡；另有住宅約9.3萬㎡（約950 套）；酒店約10萬㎡；還有教育、社區服務配套等約6.4萬㎡，建筑限高150米。 其中，2個住宅地塊就是嘉華聯合體華涇項目，招商蛇口&徐匯城投華涇項目。 另外，“華之門”項目商業總體量超過24萬㎡，地上商業面積24萬㎡，地下商業規劃面積也超過了6萬㎡，是興業太古匯、國金中心商業面積的3倍多。 還規劃有約17.5萬㎡的地標級購物中心。 建成后，“華之門”項目將是徐匯區最大的商業地標！ 另外，“華之門”南側的TOD綜合體規劃也已經獲批。 該綜合體以TOD理念打造功能無縫銜接的綜合樞紐，沿景洪路兩側打造120米城市高地，沿春申塘打造濱水地標，通過擴容學校、調整養老設施等，優化基礎教育和公共服務布局，打造宜居宜學宜養品質空間。 規劃商業商辦量約47.61萬㎡，住宅量約23.88萬㎡，綠地總面積約24.37公頃，形成集聚商業服務、總部辦公、品質居住、文化休閑的功能高地。 機場聯絡線上的華涇站與15號線和19號線華涇西站通過地下聯通，均可進行換乘，未來實現三線“無縫銜接”。 未來，“華之門”項目將與該TOD綜合體項目連成一片，建成后整個區域能級或將不亞于徐家匯和西岸金融城。 招商&徐匯城投華涇項目所在的片區，整體規劃還是非常嶄新且高端的。 不過，周邊也免不了有“老破小”，目前周邊二手房新老參半，整體城市界面待規劃落地后，或許可以有非常大的提升。 招商&徐匯城投華涇項目東側的次新房漓江山水三期，掛牌價已高達91050元/平，目前暫未有成交數據。 總結： 從現有的基本盤來看，古美顯然更加穩固，具有不小的一二手價差，這也是決定項目熱度的因素之一。而且古美向來是漕河涇科創人才的外溢首選之地，未來緊跟大盤走勢，屬于一張安全牌。 反觀華涇，看點當然是重磅的規劃，等全部兌現無論是城市界面還是資源濃度比起古美都將有過之而無不及，人群的素質也會向年輕化、精英化統一，但一切預期實現都需要足夠的時間，如果考慮入手，必須做好較長時間持有的準備！ 最后，附上各項目的介紹： 建發璟院 閔行古美北社區全新盤，建發古美梅隴項目規劃案名曝光！項目名為「建發璟院」！ 設計方案已公布！將提供約800套可售商品房，指導價8.91萬/㎡！預計明年一季度入市！ 根據出讓合同要求：項目容積率為1.8，限高45米，需配建5%以上的保障性住房，全裝修比例100%，也就意味著未來項目交付標準為裝修交付！ 根據規劃設計方案顯示：項目南北兩個地塊，共擬建12棟13-14F高層住宅、2棟8-13F保障性住房以及若干配套用房，預計可售商品房約800套！ 同時從設計方案也可以看出，項目全部為1梯2戶設計，地上無停車位，全人車分流，北地塊最大樓間距約54米，中間位置布局中心景觀，應該會有一個非常不錯的居住體驗！ 招商&徐匯城投華涇項目 招商蛇口&徐匯城投以226030萬元競得徐匯區華涇鎮XHPO-0001單元D2B-1地塊，成交樓板價49964元/㎡，溢價率6.3%，房地聯動價81000元/㎡！ 該地塊規劃設計方案已經公示。 項目擬建設4棟26F高層，1棟10F保障房及其他配套設施，高層住宅局部架空設計，可售住宅共412套。 總建筑面積71199.11㎡，容積率2.5，中小套型不低于80%。 關于更多上海西南新房的信息，請關注。 新鴻基地產(00016)： 格隆匯12月29日丨載通(00062.HK)公告，集團于2022年12月29日與新鴻基地產的全資附屬公司新鴻基地產保險訂立2023/24保險安排。根據該保險安排，新鴻基地產保險會為集團提供保險及有關服務，而根據2023/24保險安排而簽訂的保單將由2023... 網頁鏈接